لثمانية عشر شهراً، كان على كل أجنبي يسعى للحصول على الجنسية التركية عبر مسار الاستثمار العقاري أن يتعامل مع شركة تقييم واحدة لا غير. وفي 28 سبتمبر 2026 تغيّر ذلك. أصدرت المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة في تركيا (TKGM) قراراً إدارياً حدّثت بموجبه التعميم رقم 2024/2، فأنهت بذلك احتكار شركة GEDAŞ لتقارير التقييم العقاري المخصّصة لملفات الجنسية، وأعادت فتح المجال أمام جميع شركات التقييم المرخّصة من هيئة أسواق رأس المال التركية (SPK).
الإجابة السريعة: اعتباراً من 28 سبتمبر 2026، لم تعد شركة GEDAŞ (Gayrimenkul Değerleme A.Ş.) الجهة الوحيدة المخوّلة بإعداد تقرير التقييم العقاري لطلبات الجنسية التركية بالاستثمار. أصبح بإمكان أي شركة تقييم تحمل ترخيص SPK وعضوية فعّالة في اتحاد خبراء التقييم في تركيا (TDUB) وتسجيلاً في نظام معلومات تقييم العقارات (TADEBİS) أن تُعدّ هذا التقرير. جاء هذا التغيير عقب قرار صادر عن وزارة البيئة والتحضّر والتغيّر المناخي بتاريخ 18 سبتمبر 2026 (رقم 21900458). ولم تتغيّر عتبة الاستثمار الدنيا البالغة 400,000 دولار أمريكي.
الأساس القانوني لهذا التغيير قرارٌ صادر عن وزارة البيئة والتحضّر والتغيّر المناخي بتاريخ 18 سبتمبر 2026، برقم 21900458، أجاز بموجبه أن تُعدّ تقارير التقييم المستخدمة في تحديد الاستحقاق بموجب لائحة تطبيق قانون الجنسية التركية أيّ شركة تقييم مرخّصة من SPK، لا شركة GEDAŞ وحدها. وأنفذت TKGM هذا القرار في الشهر ذاته بقرار إداري حدّثت بموجبه التعميم رقم 2024/2 — التعميم نفسه الذي منح GEDAŞ تفويضها الحصري في المقام الأول.
عملياً، يعني هذا أن مقدّم الطلب — أو محاميه — يمكنه من جديد اختيار شركة التقييم المرخّصة التي تُعدّ التقرير الداعم لملف الجنسية بالاستثمار، بدلاً من إحالته حصراً إلى مزوّد واحد مرتبط بالدولة.
لفهم أهمية هذا التغيير، من المفيد تذكّر سبب وجود القيد أصلاً. قبل مارس 2024، كان بإمكان مقدّمي الطلبات الاستعانة بأي مثمّن مرخّص من SPK، وكان في هذا النظام ثغرة موثّقة جيداً: كانت بعض تقارير التقييم تُضخَّم بهدوء لجعل عقار بخس القيمة يبدو مستوفياً لعتبة الـ400,000 دولار، أو كانت عملية بيع حقيقية تُبالَغ في قيمتها على الورق بينما ينتقل فعلياً مبلغ أقل بكثير. وقد كشف التحقيق في احتيال الجنسية عام 2025 — الذي رصد نحو 1,198 طلباً مزوّراً وما يُقدَّر بـ181.2 مليون دولار من رؤوس أموال مُلفَّقة أو مُحوَّلة — أن جزءاً معتبراً من ذلك الاحتيال يعود بالضبط إلى نقطة الضعف هذه: تقرير تقييم لا يعكس القيمة الحقيقية للعقار ولا المبلغ النقدي الذي انتقل فعلاً.
وجاء ردّ TKGM، النافذ اعتباراً من 4 مارس 2024 بموجب التعميم رقم 2024/2، حاسماً وفعّالاً في آنٍ واحد: منح السلطة الحصرية لتقييمات الجنسية إلى GEDAŞ، وهي شركة تقييم تابعة لمظلّة TOKİ (إدارة الإسكان التركية). ومع وجود حارس بوّابة واحد مرتبط بالدولة ودون منافسة، تلاشى إلى حدّ كبير سوق تقييمات الجنسية المُضخَّمة — لكن معه تلاشت أيضاً قدرة مقدّم الطلب على اختيار مثمّنه الخاص، وأصبحت مدد إنجاز GEDAŞ عنق زجاجة حقيقياً لبرنامج يعتمد على السرعة.
لا يعيد تحديث سبتمبر 2026 الوضع إلى ما كان عليه قبل 2024 من انفتاح كامل دون ضوابط. فعلى شركة التقييم التي تُعدّ تقرير الجنسية أن تستوفي الآن ثلاثة شروط مجتمعة:
وهذا هو السبب البنيوي الذي يجعل هذا الإصلاح آمناً: فتقارير التقييم الصادرة عن أيّ من هذه الشركات تمرّ عبر البنية التحتية الرقمية ذاتها — المرتبطة بنظام Web Tapu والمقارَنة تلقائياً بملف السجل العقاري — التي أُنشئت بعد 2024 خصيصاً لمنع تعديل أرقام التقرير بين إعداده وتقديمه. كان احتكار GEDAŞ إحدى وسائل سدّ ثغرة الاحتيال؛ أما المسار الرقمي المشترك والقابل للتدقيق عبر كل شركة مرخّصة وعضو في TDUB ومسجّلة في TADEBİS فهو وسيلة أخرى، ولم يعد يتطلّب توجيه كل مقدّمي الطلبات حصراً إلى مكتب واحد.
من المهم التزام الدقة بشأن حدود هذا الإصلاح، لأن المبالغة فيه تخلق مخاطر حقيقية على مقدّم الطلب الذي يعوّل عليه:
بالنسبة إلى مستثمر لديه ملف مفتوح اليوم، أو يوشك على فتحه، فإن الأثر العملي هو حرّية الاختيار. فقد أصبح احتكار GEDAŞ أحد الأسباب الأكثر شيوعاً للتأخير في ملفٍّ مُعَدٍّ جيداً في غير ذلك — إذ أن مؤسسة واحدة تخدم كل تقييمات الجنسية على مستوى البلاد تُنتج حتماً طابوراً من الانتظار. والقدرة على تكليف أي شركة تقييم مؤهَّلة مرخّصة من SPK وعضو في TDUB ومسجَّلة في TADEBİS تعني أن بإمكان محامي مقدّم الطلب اختيار شركة بناءً على سرعة الإنجاز والتوافر، بدلاً من قبول أيّ موعد تعرضه GEDAŞ.
ولا يعني هذا التسوّق بحثاً عن الرقم الأسخى. فتقرير يبالغ في قيمة عقار لتجاوز خط الـ400,000 دولار هو بالضبط النمط الذي أدّى إلى قيد 2024 وإلى تحقيق الاحتيال عام 2025 في المقام الأول، والمسار الرقمي عبر TADEBİS يجعل تعقّب تقرير مُضخَّم إلى معدّه أسهل كثيراً مما كان عليه قبل 2024. ونهجنا مع عملائنا لم يتغيّر بهذا الإصلاح: نتعامل فقط مع شركات تقييم نثق بأن أرقامها ستصمد أمام أيّ تدقيق، لأن تقريراً ينهار عند المراجعة لا يؤخّر الملف فحسب — بل يمكن، بموجب المادة 31 من القانون رقم 5901، أن يعرّض المستثمر لإلغاء جنسية مُنحت بالفعل.
لا شيء في تحديث سبتمبر 2026 يوحي بأن تقارير التقييم التي سبق أن أعدّتها GEDAŞ بموجب القاعدة القديمة قد تأثّرت — فالتقرير الصادر وقت سريان اشتراط GEDAŞ يظلّ تقريراً صادراً بصورة صحيحة بموجب القاعدة النافذة حينها، ولا مؤشّر على أن TKGM تعتزم اشتراط إعادة إعداده. أما إذا كان الملف قيد المعالجة والتقرير من GEDAŞ لا يزال معلّقاً لا صادراً، فبإمكان مقدّم الطلب الآن اختيار شركة تقييم مؤهَّلة أخرى بدلاً منه، وقد يكون هذا هو المسار الأسرع بحسب طابور GEDAŞ الحالي. وعلى كل من لديه ملف مفتوح أن يتحقّق من وضعه الراهن مع محاميه قبل افتراض أن أيّاً من المسارين أسرع تلقائياً من الآخر.
بما أن الأهلية تقوم الآن على ثلاثة شروط منفصلة لا على مؤسسة واحدة بعينها، نوصي مقدّمي الطلبات — أو محاميهم — بالتحقّق، قبل تكليف أيّ شركة تقييم، من أنها تحمل حالياً:
وشركة تستوفي الشروط الثلاثة جميعاً لكن دون سجلّ حافل في تقارير الجنسية تحديداً هي مخاطرة مختلفة عن شركة غير مرخَّصة أصلاً — لكن بالنسبة إلى استثمار بقيمة 400,000 دولار مرتبط بالجنسية، لا نزال نوصي بالاستعانة بشركة ذات خبرة مُثبَتة في تقييمات الجنسية بدلاً من مثمّن عام، أيّاً كانت الفئة التي تنتمي إليها من الفئتين.
في Bayraktar Attorneys، نتولّى تكليف شركات التقييم نيابةً عن عملائنا الساعين للجنسية بالاستثمار، ضمن ملفٍّ خاضع لإشراف كامل — نتحقّق من حالة SPK وTDUB وTADEBİS قبل التكليف، ونراجع تقرير التقييم الناتج مقارنةً بعملية البيع الفعلية، وننسّقه في موضعه الصحيح ضمن الجدول الزمني الأوسع لـالجنسية التركية بالاستثمار. وإذا كان لديك ملف مفتوح مع GEDAŞ، أو كنت تبدأ طلباً جديداً وتريد معرفة أيّ شركة تقييم يمكنها التحرّك بأسرع وقت لعقارك، يمكن لفريقنا تقديم المشورة بشأن الوضع الراهن وتولّي التكليف مباشرةً.
نعم. لم يتغيّر شيء بشأن اشتراط تقرير التقييم — بل تغيّر فقط من يُسمح له بإعداده. فكل طلب جنسية عبر مسار العقار لا يزال يحتاج إلى تقرير يؤكّد استيفاء العقار عتبة الـ400,000 دولار.
لا تزال GEDAŞ قادرة على إعداد التقارير — فقد فقدت حصريّتها فحسب. وهي تبقى واحدة من شركات التقييم المؤهَّلة المرخَّصة من SPK والعضو في TDUB والمسجَّلة في TADEBİS؛ لكنها لم تعد الوحيدة.
يُرجَّح رفض التقرير. يشترط تحديث سبتمبر 2026 الشروط الثلاثة مجتمعة — ترخيص SPK وعضوية TDUB الفعّالة والتسجيل في TADEBİS — لا ترخيص SPK وحده.
لا. لا يزال الحدّ الأدنى للاستثمار في مسار العقار للجنسية التركية 400,000 دولار أمريكي، ولا يزال تقييم العقار دون هذا الرقم يؤدّي إلى رفض الملف بصرف النظر عن قيمة العقد.
اثنا عشر شهراً من تاريخ الإصدار، ويجب تجديده أبكر من ذلك إذا تغيّر الوضع المسجَّل للعقار — كتغيير في الاستخدام أو نزع جزئي للملكية.
إذا كان تقرير GEDAŞ قد صدر بالفعل، فهو يظلّ سارياً ولا مؤشّر على ضرورة إعادة إعداده. أما إن كان لا يزال معلّقاً، فبإمكانك عموماً الآن تكليف شركة تقييم مؤهَّلة أخرى بدلاً منه — تحقّق من تفاصيل ملفك مع محاميك أولاً.
