كيفية طلب تقرير تقييم عقاري عبر نظام Web Tapu في تركيا

تُعدّ تقارير التقييم العقاري («Değerleme Raporu») مستندات بالغة الأهمية، ولا سيما في المعاملات العقارية التي يشارك فيها مشترون أجانب، وفي طلبات الجنسية التركية عن طريق الاستثمار في تركيا، تُطلب هذه التقارير وتُعالَج عبر نظام Web Tapu، وعلى الأفراد والأشخاص الاعتبارية من الأتراك والأجانب اتباع إجراءات محددة بحسب وضعهم القانوني. وإذا كان المفهوم جديداً عليك، فابدأ بمقالنا التوضيحي حول ما هو تقرير التقييم العقاري في تركيا.

في هذه المقالة نشرح كيفية التقدّم بطلب تقرير تقييم عبر Web Tapu، وكيفية سداد رسوم التقييم، وكيفية معالجة المشكلات الشائعة، وما الذي يجب أن يراعيه خبراء التقييم عند إعداد التقرير. وجميع الإجراءات الواردة هنا متوافقة مع أحدث المعايير التي وضعتها المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة في تركيا (TKGM).

من يمكنه طلب تقرير تقييم عبر Web Tapu؟

يختلف مسار تقديم الطلب بحسب الوضع القانوني لمالك العقار:

• المواطنون الأتراك (الأفراد): قدّم الطلب عبر Web Tapu Individual (بوابة الأفراد).
• الأجانب (الأفراد): قدّم الطلب عبر Web Tapu For Foreigner (بوابة الأجانب).
• المعاملات بين أجنبي وأجنبي: يجب طلب تقرير تقييم.
• المعاملات بين أجنبي وتركي: لا يُشترط تقرير تقييم.
• الأشخاص الاعتبارية (الشركات):
  • إذا كانت الشركة مقيّدة في السجل التجاري (تركية كانت أم أجنبية)، تُقدَّم الطلبات عبر بوابة الشركات (Company Portal).
  • إذا كان مدير الشركة مواطناً تركياً، تُستخدم بوابة الشركات (Company Portal).
  • وإذا كان مدير الشركة أجنبياً، فإن بوابة For Foreigner هي البوابة المستخدمة.
• المؤسسات المرتبطة ببروتوكولات (مثل الجامعات والإدارات الخاصة للمحافظات والبلديات): قدّم الطلب عبر البوابة المؤسسية (Institutional Portal).
• حالات الوصاية: بالنسبة للعقارات التي يديرها أوصياء قانونيون، يجب تقديم الطلبات عبر خدمة Alo 181 لمركز الاتصال.
• صناديق الاستثمار: بما أنها ليست أشخاصاً اعتبارية، تُقدَّم الطلبات عبر For Foreigner البوابة المذكورة.

⚠️ تتغيّر شروط تقديم الطلبات على Web Tapu باستمرار. تحقّق دائماً من إعلانات TKGM أو أدلة المستخدم الرسمية.

كيفية سداد رسم التقييم

تُسدَّد رسوم التقييم عبر قنوات بنك T.C. Ziraat Bankası. وبمجرد اكتمال طلبك واعتماده، ستصلك رسالة نصية تتضمّن مبلغ السداد وتاريخ الاستحقاق ورقماً مرجعياً (tahakkuk numarası). ويمكنك استخدام هذا الرقم أو رقمك الضريبي لسداد الرسم بالطرق التالية:

طرق السداد لدى بنك Ziraat

• الفرع: Kurumsal Tahsilat İşlemleri > GABİM
• الخدمات المصرفية عبر الإنترنت: Ödemeler > Diğer ödemeler > Diğer kurumlar > MKK Gayrimenkul Bilgi Merkezi GABİM
• الخدمات المصرفية عبر الهاتف المحمول: الخطوات نفسها المتبعة في الخدمات المصرفية عبر الإنترنت
• الصراف الآلي (بدون بطاقة): Ödeme işlemleri > Fatura ödemeleri > Diğer faturalar > MKK Gabim
• الصراف الآلي (بالبطاقة): Ana menü > Ödeme işlemleri > Fatura ödemeleri > Diğer faturalar > MKK Gabim

الأخطاء الشائعة وكيفية معالجتها

فيما يلي المشكلات المتكررة التي تُواجَه أثناء تقديم الطلب وطرق حلّها:

• أخطاء عدم تطابق الاسم (للأجانب): إذا أُدخل اسم مقدّم الطلب بشكل غير صحيح، فقد لا يتعرّف عليه النظام. استخدم الاسم بالضبط كما هو مدوَّن في سند الملكية (tapu) الرسمي، بما في ذلك النقاط والمسافات وطريقة الكتابة.
• خطأ تكرار الطلب: إذا كان هناك طلب تقييم قائم بالفعل، فألغِ الطلب القديم عبر Web Tapu قبل تقديم طلب جديد.
• تعارض التفويضات: إذا كان شخص آخر يملك تفويضاً على العقار، فألغِ التفويض قبل إعادة تقديم الطلب.
• وجود اعتراض معلّق على التقرير: إذا كان هناك تقرير سابق باعتراض لم يُبتّ فيه، فيجب عليك التواصل مع شركة التقييم لإتمام الإجراء. وإلا فسيمنع النظام تقديم أي طلبات جديدة.
• ما زلت تواجه أخطاء؟ تواصل مع فريق الدعم الفني عبر: [email protected]

الأسئلة الشائعة

إذا كان العقار مملوكاً على الشيوع لأجنبيَّين وسيُباع إلى أجنبي ثالث، فكم تقريراً يلزم؟

يكفي تقرير تقييم واحد للعقار بأكمله. ويعكس التقرير الوضع القانوني والوضع الراهن للعقار، ويتضمّن قيمته عند الإنجاز إذا كان عقاراً غير مكتمل. وتسري هذه القاعدة ما دام:

• لم تطرأ تغييرات قانونية جوهرية (مثل تحديثات التنظيم العمراني أو حقوق الارتفاق).
• وما دام التقرير ضمن مدة الصلاحية المنصوص عليها في التعميمين 2019/1 و2019/5 الصادرين عن دائرة شؤون الأجانب في TKGM.

وللاطلاع على أوضاع الملكية المشتركة بوجه أعم، راجع دليلنا حول الملكية على الشيوع وحقوق سند الملكية المشترك (hisseli tapu) في تركيا.

شكل تقرير التقييم وما يجب أن يراعيه الخبراء

على جميع خبراء التقييم الالتزام بمعايير هيئة أسواق رأس المال التركية (SPK) ومعايير TKGM. وفيما يلي أهم النقاط:

• القيمة القانونية والقيمة الحالية والقيمة عند الإنجاز يجب إدخالها بدقة وأن تقابل العقار بأكمله، لا الحصص فيه فحسب.
• تجنّب المصطلحات غير المعيارية: التزم بالمصطلحات المعتمدة، وتجنّب استخدام التعبيرات التخمينية أو غير الرسمية.
• بيان الحصص: إذا أُشير إلى حصة أحد الشركاء، فيجب توضيح ذلك في قسم «شرح نتيجة التقييم».
• لا مجال للتقديرات الاستئناسية: يجب أن تتضمّن التقارير تقييمات رسمية قابلة للتطبيق فقط، لا تعليقات أو توقعات داخلية.

عناصر مهمة في التقرير

• يجب إظهار العقار محل التقييم والأمثلة المقارنة على المخطط الكروكي نفسه (kroki).
• بالنسبة للعقارات غير المكتملة، يجب تضمين صور تُظهر مراحل تقدّم الإنشاء في التقرير.
• إذا وُجد تعارض بين الوضع القانوني للعقار ووضعه الفعلي، فيجب إيضاحه على المخطط المعماري.
• يجب إدراج 3 صور واضحة على الأقل تُظهر المنظر الداخلي والخارجي وموقع الوحدة داخل المبنى (إذا كانت وحدة مستقلة).
• يجب توضيح كيفية احتساب أرقام التقييم بجلاء، بما في ذلك التقريب وفروق الأفضلية الموقعية (şerefiye) وتعديلات المساومة وغيرها من العوامل.

يجب نقل جميع القيم الرقمية بدقة إلى الحقول التالية:

• Mevcut Kullanıma Esas Piyasa Değeri (TL) — القيمة السوقية وفق الاستخدام الحالي (بالليرة التركية)
• Yasal Kullanıma Esas Piyasa Değeri (TL) — القيمة السوقية وفق الاستخدام القانوني (بالليرة التركية)

الخلاصة

يتطلب طلب تقرير التقييم العقاري في تركيا عناية بالتفاصيل والتزاماً بإرشادات Web Tapu وTKGM. وبالنسبة للأفراد والشركات الأجانب، فإن فهم دقائق النظام أمر أساسي لتفادي التأخير أو الرفض دون داعٍ. ولأن هذه التقارير محورية في طلبات تصريح الإقامة عن طريق شراء عقار وكذلك في إجراءات شراء العقارات للأجانب في تركيابوجه أعم، فإن الدقة في هذه المرحلة تحمي المعاملة بأكملها.

في Bayraktar Attorneys، نرافق عملاءنا في إجراءات التقييم ونقل الملكية كاملةً — من إعداد طلبك على Web Tapu إلى حل المشكلات التقنية وضمان استيفاء تقرير التقييم للمعايير المطلوبة لأغراض الجنسية أو تصاريح الإقامة أو المعاملات العقارية.

للحصول على مساعدة قانونية أو استشارة مخصصة، لا تتردد في التواصل مع مكتبنا.