كثيرًا ما يسأل المستثمرون الأجانب في تركيا عما إذا كان بالإمكان إلغاء شرح "عدم البيع" لمدة 3 سنوات المدوَّن على عقارهم قبل انقضاء المدة الإلزامية عند التقدم بطلب الجنسية التركية عن طريق الاستثمار (CBI).
وهذا الشرح، المطلوب بموجب قانون الجنسية التركية ولوائحه التنفيذية، يؤدي دورًا محوريًا في صون نزاهة برنامج الاستثمار. ونشرح في هذا المقال الإطار القانوني واللوائح الجديدة والاستثناء الوحيد المتاح.
عندما خفّضت تركيا حد الاستثمار العقاري من 1,000,000 دولار أمريكي إلى 400,000 دولار أمريكي في عام 2018، استحدثت الحكومة قاعدة تقضي بعدم جواز بيع العقار المشترى لمدة 3 سنوات. ولضمان الالتزام، يُوضع "satılamaz şerhi" (شرح عدم قابلية البيع) على سند ملكية العقار (tapu). وهذا أحد عدة أنواع من الشروح التي يمكن إضافتها إلى سند الملكية (tapu) في تركيا.
ويضمن ذلك أن تؤدي الاستثمارات غرضها المقصود في تعزيز الاقتصاد التركي بدلًا من استخدامها للمضاربة قصيرة الأجل.
القاعدة العامة واضحة: إذا كنت قد تقدمت بالفعل بطلب الجنسية التركية مستخدمًا العقار، فلا يمكنك رفع الشرح قبل مرور 3 سنوات.
وتطبّق وزارة البيئة والتحضر وتغير المناخ والمديرية العامة للسجل العقاري والمساحة هذا الشرط تطبيقًا صارمًا. وحتى إذا قرر المستثمر عدم متابعة الطلب بعد تقديمه، يبقى الشرح قائمًا حتى انتهاء مدة السنوات الثلاث.
إن الاستثناء الوحيد هو أن تكون لم تتقدم بعد بطلب الجنسية التركية.
فإذا اشتريت عقارًا بنية التقدم بالطلب لكنك لم تقدّم طلبك، جاز لك طلب رفع الشرح عبر مديرية السجل العقاري (Tapu Müdürlüğü). وبمجرد رفعه، تصبح حرًا في بيع العقار.
غير أنك إذا تقدمت بطلب الجنسية وحصلت على شهادة المطابقة (Uygunluk Belgesi)، فإن الشرح يكون ملزِمًا طوال السنوات الثلاث كاملةً.
استحدثت التعديلات الأخيرة على برنامج الجنسية عن طريق الاستثمار قيودًا إضافية:
بيع العقارات من أجنبي إلى أجنبي:
لا يمكن احتساب العقارات لأغراض برنامج الجنسية عن طريق الاستثمار (CBI) إذا كانت مملوكة سابقًا لأجنبي آخر يحمل الجنسية نفسها بعد تاريخ 12.01.2017.
غير أنه إذا نُقلت ملكية العقار أولًا إلى مواطن تركي أو شركة تركية، فإنه يصبح مؤهلًا عند بيعه لمستثمر أجنبي جديد.
العقارات التي تشتريها الشركات:
إذا كانت الشركة مملوكة جزئيًا للمستثمر الأجنبي أو زوجه أو أولاده أو مُدارة من قِبلهم، فإن عقارها لا يكون مؤهلًا لبرنامج الجنسية عن طريق الاستثمار (CBI). كما يستبعد القانون الآن الشركات التي يكون فيها أجانب آخرون من الجنسية نفسها مساهمين.
إعادة استخدام العقار لأغراض الجنسية عن طريق الاستثمار بعد 3 سنوات:
حتى بعد انقضاء مدة الشرح البالغة 3 سنوات، فإن العقار الذي سبق استخدامه مرة واحدة في طلب للجنسية عن طريق الاستثمار لا يمكن استخدامه مرة أخرى في طلب جنسية لأجنبي آخر.
والاستثناء الوحيد هو أن يُعاد بيع العقار إلى شركة الإنشاء الأصلية أو إلى مواطن تركي بعد انقضاء مدة السنوات الثلاث. وفي هذه الحالة يجوز أن يستعيد العقار أهليته للطلبات المستقبلية.
قاعدة تحويل العملة:
منذ عام 2022، يتعيّن على المستثمرين الأجانب بيع مبلغ الشراء بالدولار الأمريكي أو اليورو أو الجنيه الإسترليني إلى بنك تركي، يقوم بدوره ببيعه إلى البنك المركزي. ويجب تقديم Döviz Alım Belgesi (شهادة شراء العملة الأجنبية) إلى السجل العقاري قبل نقل الملكية. ولا تُقبل المدفوعات النقدية أو تلك التي تتم عبر مكاتب الصرافة.
لا سحب مبكر في الجنسية القائمة على الوديعة:
في خيارات الوديعة المصرفية أو سندات الخزانة أو صناديق الاستثمار، يجب أن يبقى الاستثمار البالغ 500,000 دولار أمريكي مجمَّدًا لمدة 3 سنوات. وتؤدي عمليات السحب الجزئي التي تُنقص الرصيد دون الحد المطلوب إلى فقدان الأهلية.
لنفترض أن مستثمرًا أجنبيًا اشترى شقة في إسطنبول في يناير 2023 بمبلغ 400,000 دولار أمريكي مع شرح عدم البيع لمدة 3 سنوات.
إن كانوا لم يتقدموا بعد بطلب الجنسية، جاز لهم طلب رفع الشرح وبيع العقار.
إن كانوا قد قدّموا طلب الجنسية، وجب عليهم الانتظار حتى يناير 2026 للبيع، حتى وإن لم يعودوا راغبين في متابعة الحصول على الجنسية التركية.
ولمزيد من التفاصيل حول هذا الموضوع، راجع دليلنا حول بيع العقار بعد الحصول على الجنسية عن طريق الاستثمار في تركيا.
اقرأ أيضًا: شهادة المطابقة للجنسية التركية عن طريق الاستثمار
هل يمكنني بيع عقاري بعد سنتين إذا غيّرت رأيي؟
لا، ليس إذا كنت قد تقدمت بالفعل بطلب الجنسية. فالشرح ملزِم طوال السنوات الثلاث كاملةً.
ماذا لو سحبت طلبي؟
بمجرد تقديم الطلب، يظل الالتزام بمدة السنوات الثلاث ساريًا حتى لو سحبت الطلب لاحقًا.
هل يمكن جمع عدة عقارات للوصول إلى حد 400,000 دولار أمريكي؟
نعم. يمكن شراء أكثر من عقار، شريطة أن تستوفي مجتمعةً شرط القيمة وأن يُدوَّن على جميعها شرح عدم البيع لمدة 3 سنوات.
ماذا عن العقارات الموروثة أو الموهوبة؟
العقارات المشتراة وحدها (لا الموروثة ولا الموهوبة) هي المؤهلة لبرنامج الجنسية عن طريق الاستثمار (CBI).
هل يمكنني تحصيل الإيجار من العقار خلال السنوات الثلاث؟
نعم. فأنت تحتفظ بجميع حقوق الملكية، بما فيها الدخل الإيجاري، ما دمت لا تبيع العقار ولا تنقل ملكيته.
وخلاصة القول:
إذا كنت قد تقدمت بالفعل بطلب الجنسية التركية عن طريق الاستثمار، فلا يمكنك رفع شرح عدم البيع لمدة 3 سنوات قبل انتهاء المدة.
ولا ينطبق الاستثناء الوحيد إلا إذا كنت قد اشتريت العقار ولم تتقدم بعد بطلب الجنسية.
وقد زادت التحديثات القانونية الأخيرة من تشديد القيود لمنع إساءة استخدام البرنامج.
في Bayraktar Attorneys، نساعد المستثمرين الأجانب في تركيا في كل خطوة من خطوات برنامج الجنسية التركية عن طريق الاستثمار . فمن اقتناء العقار وفحوص الامتثال إلى طلبات الجنسية والإرشاد بشأن رفع الشرح، يحرص فريقنا على أن تبقى محميًا بالكامل.
