过去十八个月里，每一位通过房地产投资途径申请土耳其国籍的外国人，都必须使用同一家估值公司。这一情况在2026年9月28日发生了改变。土耳其土地登记与地籍总局（TKGM）发布决定，更新了第2024/2号通函，终止了GEDAŞ在入籍用途房地产估值报告上的独家资格，重新向所有持有土耳其资本市场委员会（SPK）牌照的估值公司开放该领域。
快速解答：自2026年9月28日起，通过房地产投资申请土耳其国籍的申请人不再必须使用GEDAŞ（Gayrimenkul Değerleme A.Ş.）出具估值报告。任何持有SPK牌照、在土耳其估价专家协会（TDUB）保持有效会员资格，并已在房地产估价信息系统（TADEBİS）完成登记的估值公司，现均可出具该报告。此项变化源于环境、城市化与气候变化部于2026年9月18日作出的决定（第21900458号）。400,000美元的最低投资门槛保持不变。
此次变化的法律依据，是环境、城市化与气候变化部于2026年9月18日作出的第21900458号决定，该决定授权《土耳其国籍法实施条例》项下用于认定投资金额的估值报告，可由任何持有SPK牌照的估值机构出具，而不再仅限于GEDAŞ。TKGM在同月即以一项决定落实了这一授权，更新了第2024/2号通函——正是这份通函最初赋予了GEDAŞ独家资格。
实际影响是：申请人（或其律师）现在又可以自行选择由哪家持牌估值公司出具支持投资入籍申请的报告，而不必被统一转介到某一家国有背景的单一机构。
要理解这一变化的意义，有必要回顾这一限制最初为何存在。在2024年3月之前，申请人可以使用任何持有SPK牌照的估价师，而这一制度存在一个广为人知的弱点：一些估值报告被悄悄抬高，使原本价值不足的房产在纸面上看似达到了400,000美元的门槛；又或者一笔真实交易在合同上被夸大金额，而实际转手的现金要少得多。2025年的公民身份欺诈调查——查获约1,198份虚假申请，涉及金额约1.812亿美元的虚构或转移资金——发现相当一部分欺诈行为，正是源于这一薄弱环节：一份既不反映房产真实价值、也不反映实际转手资金的估值报告。
TKGM的应对措施——自2024年3月4日起依据第2024/2号通函生效——简单直接却行之有效：将入籍用途估值的独家权限，交给隶属于TOKİ（土耳其住房发展署）旗下的估值公司GEDAŞ。在只有一家国有背景机构且没有竞争的情况下，入籍估值虚高的市场基本消失——但申请人自行选择估价师的能力也随之消失，而GEDAŞ的处理周期，对于一个高度依赖速度的项目而言，成了实实在在的瓶颈。
2026年9月的这次调整，并未回到2024年之前那种完全放开、毫无约束的状态。出具入籍估值报告的估值公司，现在必须同时满足三项条件：
这正是此次改革之所以能够安全推行的结构性原因：任何一家符合条件的公司出具的估值报告，都会经由同一套数字基础设施流转——与Web Tapu相连接，并与土地登记档案自动交叉核验——这套系统正是2024年之后专门为防止报告数据在编制与提交之间被篡改而建立的。GEDAŞ的独家垄断，是堵住欺诈漏洞的一种方式；而如今遍及每一家持牌、TDUB会员且TADEBİS登记在案的公司之间共享、可追溯的数字轨迹，则是另一种方式——它不再需要把所有申请人都汇集到单一一家机构。
有必要清楚说明此次改革的边界，因为夸大其影响会给依赖它的申请人带来实实在在的风险：
对于今天已经开立文件、或即将开立文件的投资者而言，实际影响就是"选择权"。GEDAŞ的独家地位，此前已成为原本准备充分的申请文件出现延误的最常见原因之一——由一家机构承担全国范围内所有入籍相关估值，必然会排起队列。如今可以再次委托任何一家符合条件的SPK持牌、TDUB会员、TADEBİS登记在案的估值公司，这意味着申请人的律师可以根据处理速度与可预约情况来选择公司，而不必被动接受GEDAŞ给出的任何档期。
但这并不意味着可以四处比价、挑选估值最"慷慨"的公司。一份为跨过400,000美元门槛而夸大房产价值的报告，正是导致2024年限制措施以及2025年欺诈调查的那种模式——而TADEBİS的数字轨迹，使追溯一份虚高报告的出具方比2024年之前容易得多。我们对客户的一贯做法并未因这项改革而改变：我们只与那些我们有信心其估值数字经得起审查的估值公司合作，因为一份在复核中站不住脚的报告，造成的绝不仅是文件延误——根据第5901号法律第31条，它还可能导致已获批的国籍被撤销。
2026年9月的这次调整，没有任何内容表明此前由GEDAŞ在旧规则下出具的估值报告会受到影响——在GEDAŞ要求仍然生效期间出具的报告，是依当时适用的规则合法取得的报告，目前没有迹象显示TKGM打算要求重新出具。而如果文件仍在处理中、GEDAŞ的报告尚在等待而非已经出具，申请人现在通常可以改为委托另一家符合条件的估值公司——具体哪条路径更快，取决于GEDAŞ当前的排期情况。任何持有未结案文件的申请人，都应先向律师确认文件当前状态，而不要想当然地认为其中某条路径必然更快。
鉴于资格认定如今依赖三项独立条件，而不再指向某一家具名机构，我们建议申请人（或其律师）在委托任何估值公司之前，先核实该公司目前是否持有：
一家同时满足以上三项条件、但在入籍专项估值方面并无既往经验的公司，与一家根本未持牌的公司相比，属于不同性质的风险——但对于一笔与国籍身份直接相关的400,000美元投资而言，无论属于上述哪一类，我们仍然建议优先选择在入籍估值方面有实际经验的公司，而非普通的一般性估价机构。
在Bayraktar Attorneys（巴伊拉克塔尔律师事务所），我们代表投资入籍客户委托估值公司，并将其纳入全程受监督的文件办理流程——在委托前核实其SPK、TDUB与TADEBİS状态，对照实际交易审核所得的估值报告，并将其正确地嵌入更广泛的投资入籍时间线中。如果您的文件目前正由GEDAŞ处理，或您正准备提交新申请、想了解哪家估值公司能为您的房产最快完成估值，我们的团队可以就当前情况提供建议，并直接办理委托事宜。
是的。估值报告本身的要求没有任何变化——变化的只是谁有资格出具它。每一份通过房地产途径提交的入籍申请，仍然需要一份确认房产达到400,000美元门槛的报告。
GEDAŞ仍可出具报告——它只是失去了独家资格。它依然是符合条件的SPK持牌、TDUB会员、TADEBİS登记估值公司之一，只是不再是唯一的一家。
该报告很可能被驳回。2026年9月的更新要求同时满足三项条件——SPK牌照、有效的TDUB会员资格，以及TADEBİS登记——而不仅仅是SPK牌照。
没有。土耳其房地产入籍途径的最低投资金额仍为400,000美元，若估值结果低于这一数字，无论合同价格如何，申请仍会被驳回。
自出具之日起十二个月；若房产的登记状态在此期间发生变更——例如用途变更或部分征收——则须提前重新出具。
如果GEDAŞ的报告已经出具，它仍然有效，目前没有迹象显示需要重新办理。如果报告尚在等待中，您现在通常可以改为委托另一家符合条件的估值公司——请先与您的律师确认您文件的具体情况。
