能否在三年期满前撤销土耳其投资入籍的三年不得出售批注？

土耳其的外国投资者经常询问，在申请土耳其投资入籍（CBI）时，是否可以在强制期限届满之前取消其房产上的三年"不得出售"批注。

该批注是根据《土耳其国籍法》及其实施细则所要求的，在维护投资项目的完整性方面发挥着核心作用。在本文中，我们将解释法律框架、新法规以及唯一可能的豁免情形。

为什么会有三年不得出售的要求？

当土耳其在 2018 年将房产投资门槛从 1,000,000 美元降至 400,000 美元时，政府引入了所购房产在 3 年内不得出售的规定。为确保合规，房产权属证书上会加注"satılamaz şerhi"（不得出售批注）。这是土耳其权属证书上可加注的几种批注类型之一。

这确保了投资服务于其增强土耳其经济的预期目的，而非被用于短期投机。

能否在三年期满前撤销该批注？

一般规则很明确：如果您已使用该房产申请土耳其国籍，则不能在 3 年期满前撤销该批注。

环境、城市化和气候变化部以及土地登记与地籍总局严格执行这一要求。即使投资者在提交申请后决定不再继续申请，该批注也会保留至 3 年期限结束。

唯一可能的豁免情形

唯一的例外是您尚未申请土耳其国籍。
如果您购买房产是打算申请，但并未提交申请，您可以通过土地登记局申请撤销该批注。一旦撤销，您即可自由出售该房产。

然而，如果您申请了国籍并已获得资格证书（Uygunluk Belgesi），则该批注在整整 3 年内均具有约束力。

关键法规与更新

投资入籍项目近期的修订引入了进一步的限制：

1. 外国人之间的房产交易：
   如果房产在 12.01.2017 之后曾由另一名同一国籍的外国人拥有，则不能计入 CBI。
   但是，如果该房产先转让给土耳其公民或土耳其公司，则在出售给新的外国投资者时可以符合资格。

2. 由公司购买的房产：
   如果某公司由外国投资者本人、其配偶或子女部分持有或管理，则其房产不符合 CBI 资格。现行法律还排除了其他同一国籍外国人担任股东的公司。

3. 3 年后房产再次用于 CBI：
   即使 3 年批注期限届满，已用于一次 CBI 申请的房产也不能再次用于另一名外国人的入籍申请。
   唯一的例外是该房产在 3 年期限后被出售回原建筑公司或土耳其公民。在这种情况下，该房产可重新符合未来申请的资格。

4. 货币兑换规则：
   自 2022 年起，外国投资者必须将购房金额以美元、欧元或英镑出售给土耳其银行，再由该银行出售给中央银行。在过户前，必须向土地登记处提交 Döviz Alım Belgesi（外汇购买证明）。以现金或通过兑换所进行的付款不予接受。

5. 基于存款的入籍不得提前撤资：
   对于银行存款、国债或投资基金选项，50 万美元的投资必须锁定 3 年。部分撤资使余额低于门槛将导致丧失资格。

实际案例

假设一名外国投资者于 2023 年 1 月在伊斯坦布尔以 400,000 美元购买了一套公寓，并附有三年不得出售批注。

• 如果他们尚未申请国籍，则可以申请撤销该批注并出售房产。

• 如果他们已提交入籍申请，则必须等到 2026 年 1 月才能出售，即使他们不再希望取得土耳其国籍。

有关此主题的更多信息，请参阅我们关于在土耳其投资入籍后出售房产的指南。

另请阅读：土耳其投资入籍资格证书

常见问题

如果我改变主意，能否在 2 年后出售房产？
如果您已申请国籍，则不能。该批注在整整 3 年内均具有约束力。

如果我撤回申请会怎样？
一旦提交申请，即使您之后撤回，3 年承诺仍然有效。

能否合并多套房产以达到 400,000 美元门槛？
可以。可以购买多套房产，前提是它们合计满足价值要求，且全部加注三年不得出售条款。

继承或受赠的房产如何处理？
只有购买的房产（而非继承或受赠的房产）才有资格申请 CBI。

在这 3 年期间我能否收取房产的租金？
可以。只要您不出售或转让该房产，您就保留包括租金收入在内的所有所有权权利。

结论

总结如下：

• 如果您已申请土耳其投资入籍，则不能在期限结束前撤销三年不得出售批注。

• 唯一的豁免情形适用于您已购买房产但尚未申请国籍的情况。

• 近期的法律更新进一步收紧了限制，以防止滥用该项目。

在 Bayraktar Attorneys（巴伊拉克塔尔律师事务所），我们为土耳其的外国投资者提供土耳其投资入籍项目每一步的协助。从房产购置和合规审查，到入籍申请和批注撤销指导，我们的团队确保您始终得到全面保护。