إجراءات شراء العقارات للأجانب في تركيا

لكي يكون بيع عقار لمشترٍ أجنبي صحيحاً في تركيا، يجب حجز موعد لدى المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة.

ويمكن حجز هذا الموعد بالاتصال بالخط 181 من داخل تركيا أو بالرقم ‎+90 312 593 99 00 من الخارج. ويمكن بدلاً من ذلك حجز المواعيد إلكترونياً عبر نظام مواعيد السجل العقاري.

يجوز للبائع والمشتري إتمام معاملة السجل العقاري شخصيًا أو عن طريق وكلاء مفوَّضين حسب الأصول. ويجب أن تشمل الوكالة المعاملة المحدَّدة وأن تستوفي متطلبات السجل العقاري. وبالنسبة إلى المستندات الصادرة خارج تركيا، تحقَّق قبل الموعد من الإجراء القنصلي أو إجراء الأبوستيل/التصديق المطبَّق ومن الترجمة التركية المعتمدة المطلوبة.

المستندات المطلوبة لنقل سند الملكية

لإتمام بيع عقار لمشترٍ أجنبي، يجب تقديم المستندات التالية إلى دائرة السجل العقاري:

• سند الملكية (tapu) الخاص بالعقار

• بطاقة الهوية أو جواز السفر (وقد تُطلب ترجمة مصدّقة من كاتب العدل)

• وثيقة القيمة العقارية الصادرة عن البلدية

• وثيقة التأمين الإلزامي ضد الزلازل (DASK)

• يجوز للبائع والمشتري إتمام معاملة السجل العقاري شخصيًا أو عن طريق وكلاء مفوَّضين حسب الأصول. ويجب أن تشمل الوكالة المعاملة المحدَّدة وأن تستوفي متطلبات السجل العقاري. وبالنسبة إلى المستندات الصادرة خارج تركيا، تحقَّق قبل الموعد من الإجراء القنصلي أو إجراء الأبوستيل/التصديق المطبَّق ومن الترجمة التركية المعتمدة المطلوبة.

• A تقرير تقييم عقاري (يجب ألا يكون مضى على هذا التقرير أكثر من 3 أشهر، وأن يكون مسجّلاً في نظام TAKBİS التابع للمديرية العامة للسجل العقاري)

إذا كان أحد الطرفين لا يتحدث التركية، فيجب حضور مترجم محلّف أثناء إجراءات سند الملكية (tapu).

وهذه المستندات والإجراءات لازمة للإتمام القانوني للمعاملات العقارية التي يكون المشتري فيها أجنبياً في تركيا.

اقرأ أيضاً: الأنواع الرئيسية للدعاوى في قانون العقارات التركي

الأسئلة الشائعة

هل يمكن للأجانب شراء منزل في تركيا؟

نعم، يمكن للمواطنين الأجانب شراء العقارات في تركيا. غير أن هناك قيوداً وحدوداً قانونية معينة تنطبق عليهم.

هل يدفع المشترون الأجانب ضريبة القيمة المضافة عند شراء عقار في تركيا؟

لا يدفع المشترون الأجانب ضريبة القيمة المضافة على شراء العقارات السكنية. فالضريبة لا تُطبَّق إذا كان المشتري مواطناً أجنبياً غير مقيم في تركيا. ووفقاً للمادة 13/i من قانون ضريبة القيمة المضافة التركي، تُعفى عمليات البيع الأولى للعقارات إلى الأفراد أو الكيانات الأجنبية غير المقيمة في تركيا من هذه الضريبة. اعرف المزيد عن الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة للمشترين الأجانب.

هل يمكن الحصول على الجنسية التركية عن طريق شراء عقار؟

نعم، يمكن للأجانب الذين يستوفون شروطاً محددة الحصول على الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري. وللتأهل يجب أن يشتري المشتري عقاراً لا تقل قيمته عن 400,000 دولار أمريكي (أو ما يعادلها بالليرة التركية) وأن يتعهد بعدم بيعه لمدة 3 سنوات. ويبقى القرار النهائي خاضعاً للسلطة التقديرية للوزارة.

هل يلزم الأجانب بدفع الضريبة العقارية في تركيا؟

نعم، يجب على الأجانب الذين يملكون عقارات في تركيا دفع الضرائب العقارية السنوية بصرف النظر عن جنسيتهم. وتحدَّد نسبة الضريبة من قبل البلدية التي يقع العقار في نطاقها.

كم تبلغ رسوم سند الملكية بالنسبة للأجانب؟

في تركيا تبلغ رسوم سند الملكية 4% من ثمن البيع، تُقسَّم بالتساوي بين المشتري والبائع. وبذلك يدفع كل طرف 2%، ليكون المجموع 4%. وانتبه إلى مخاطر التصريح بثمن بيع أقل من الحقيقي في سند الملكية.

هل يمكن للأجانب شراء الأراضي في تركيا؟

يجوز للأفراد الأجانب المؤهَّلين تملّك الأراضي الزراعية وفق قيود تتعلق بالجنسية والمساحة والموقع، وبشرط الحصول على إذن وزارة الزراعة والغابات. أما الأراضي غير المطوَّرة فيجب التحقق أيضًا من التزام إقامة مشروع عليها. والأراضي الزراعية ليست محظورة حظرًا شاملًا. وتخضع الشركة الأجنبية أو الشركة التركية ذات رأس المال الأجنبي لإطار قانوني مختلف؛ لذا تحقَّق من صفة المشتري وتصنيف قطعة الأرض لدى السجل العقاري.

هل يمكن للأجانب شراء الأراضي المخصَّصة للبناء؟

نعم، يمكن للأجانب شراء الأراضي المخصَّصة للبناء بصرف النظر عن مبدأ المعاملة بالمثل. والمقصود بها الأراضي المعتمَدة مسبقاً للبناء أو لاستخدامات محددة كالسكن أو التجارة أو الصناعة.

متى صدر القانون الذي يسمح ببيع الأراضي للأجانب؟

عُدّل القانون المنظّم لبيع الأراضي للأجانب عام 2012 بموجب القانون رقم 6302، الذي أدخل تعديلات متعددة على القانون المدني التركي وقوانين أخرى.

هل يمكن للأجانب اكتساب الجنسية عن طريق شراء أرض؟

لا، فشراء الأرض وحده لا يؤهّل صاحبه للحصول على الجنسية التركية. فالطلب يجب أن يستند إلى تملّك عقار سكني تبلغ قيمته الحد الأدنى المطلوب.

ما الجنسيات الممنوعة من شراء العقارات في تركيا؟

• المواطنون السوريون لا يمكنهم شراء العقارات في تركيا بسبب الظروف السياسية والأمنية الراهنة. وينطبق ذلك حتى لو حصل الشخص لاحقاً على الجنسية التركية.

• المواطنون الأرمن يواجهون قيوداً على شراء العقارات في تركيا.

كم تستغرق معاملات سند الملكية؟

تستغرق معاملات سند الملكية عادةً من يومين إلى 5 أيام عمل، تبعاً لاكتمال المستندات وحجم العمل في دائرة السجل العقاري.

ما الجنسيات التي يمكنها شراء العقارات في تركيا؟

• مواطنو الاتحاد الأوروبي (مثل ألمانيا وفرنسا والمملكة المتحدة وإسبانيا وإيطاليا وهولندا وغيرها)

• مواطنو الولايات المتحدة

• مواطنو روسيا والصين واليابان ودول آسيوية وآسيوية وسطى أخرى

• مواطنو دول مجلس التعاون الخليجي مثل السعودية وقطر والإمارات

هل يحتاج الأجانب إلى إذن خاص لشراء عقار في تركيا؟

بوجه عام لا يحتاج الأجانب إلى إذن خاص. غير أنه إذا كان العقار واقعاً في منطقة عسكرية أو أمنية، فقد تُطلب تصاريح خاصة.

هل توجد قيود على شراء الأجانب للعقارات؟

نعم، تنطبق القيود التالية:

• يجوز للأفراد الأجانب المؤهَّلين تملّك الأراضي الزراعية وفق قيود تتعلق بالجنسية والمساحة والموقع، وبشرط الحصول على إذن وزارة الزراعة والغابات. أما الأراضي غير المطوَّرة فيجب التحقق أيضًا من التزام إقامة مشروع عليها. والأراضي الزراعية ليست محظورة حظرًا شاملًا. وتخضع الشركة الأجنبية أو الشركة التركية ذات رأس المال الأجنبي لإطار قانوني مختلف؛ لذا تحقَّق من صفة المشتري وتصنيف قطعة الأرض لدى السجل العقاري. تخضع أراضي الغابات لقيود منفصلة؛ تحقّق من التصنيف المساحي والقواعد السارية قبل الموافقة على الشراء.

• قد تفرض اتفاقيات المعاملة بالمثل قيوداً على جنسيات معينة

• لا يجوز تملّك ما يزيد على 30 هكتاراً إجمالاً

• يُحظر الشراء في المناطق العسكرية

ما المستندات المطلوبة من الأجانب لشراء عقار في تركيا؟

• جواز السفر أو وثيقة الهوية

• رقم الهوية الأجنبية

• وكالة (vekâletname) عند الاقتضاء

• مستندات تتعلق برسوم سند الملكية والمدفوعات

• إقرار العنوان في تركيا

• تقرير التقييم (عند الاقتضاء)

• وثيقة الزواج (عند الاقتضاء)

كم تستغرق عملية الشراء؟

تستغرق العملية عادةً من أسبوع إلى أسبوعين تبعاً لسرعة السداد وجمع المستندات.

ما قيمة العقار المطلوبة للحصول على الجنسية؟

للتقدّم بطلب الجنسية التركية يجب شراء عقار لا تقل قيمته عن 400,000 دولار أمريكي والاحتفاظ به مدة 3 سنوات على الأقل.

هل يمكن للأجانب بيع العقار الذي يشترونه؟

نعم، يمكن للأجانب بيع عقاراتهم. غير أنه إذا كان العقار قد اشتُري لغرض الجنسية، فلا يجوز بيعه خلال مدة الاحتفاظ البالغة 3 سنوات.

هل يمكن للأجانب توريث عقاراتهم؟

نعم، يمكن للمواطنين الأجانب توريث عقاراتهم في تركيا. ويخضع الميراث لـ قانون الميراث التركي وكذلك لقوانين بلد الوارث.

اعتبارات إضافية

هل يلزم فتح حساب بنكي تركي؟

لا، ليس الحساب البنكي التركي إلزامياً، لكنه قد يكون مفيداً في إدارة المعاملات.

هل الاستشارة القانونية إلزامية؟

الاستشارة القانونية ليست إلزامية، لكنها موصى بها بشدة. فالمحامي يمكن أن يساعد في العقود والفحص النافي للجهالة والضرائب وتجنّب المخاطر.

هل يمنح شراء عقار تصريح إقامة؟

لا، فتملّك العقار لا يمنح تصريح إقامة (ikamet) تلقائياً. غير أن الملكية العقارية قد تسهّل الحصول على إقامة طويلة الأمد عبر طلب تصريح الإقامة عن طريق شراء عقار.

هل يمكن شراء عقار على الشيوع؟

نعم، يمكن للأجانب شراء عقار بالملكية المشتركة. غير أنه يجب أن يستوفي جميع الشركاء الشروط القانونية، وألا تُتجاوز حدود المساحة الإجمالية.