لا يكون البيع للمشتري الأجنبي صحيحاً في تركيا إلا إذا أُتمّ لدى المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة، ولذلك يبدأ الإجراء بحجز موعد هاتفياً أو عبر نظام مواعيد السجل العقاري الإلكتروني. وعند نقل الملكية تقدّم سند الملكية (الطابو)، وجواز سفرك أو بطاقة هويتك مع ترجمة مصدَّقة لدى كاتب العدل إذا طُلبت، وشهادة القيمة العقارية من البلدية، ووثيقة التأمين الإلزامي ضد الزلازل (DASK)، وتقرير تقييم مسجَّلاً في نظام TAKBİS.
لكي يكون بيع عقار لمشترٍ أجنبي صحيحاً في تركيا، يجب حجز موعد لدى المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة.
ويمكن حجز هذا الموعد بالاتصال بالخط 181 من داخل تركيا أو بالرقم +90 312 593 99 00 من الخارج. ويمكن بدلاً من ذلك حجز المواعيد إلكترونياً عبر نظام مواعيد السجل العقاري.
يجوز للبائع والمشتري إتمام معاملة السجل العقاري شخصياً أو عن طريق وكلاء مفوَّضين حسب الأصول. ويجب أن تشمل الوكالة المعاملة المحدَّدة وأن تستوفي متطلبات السجل العقاري. وبالنسبة إلى المستندات الصادرة خارج تركيا، تحقَّق قبل الموعد من الإجراء القنصلي أو إجراء الأبوستيل/التصديق المطبَّق ومن الترجمة التركية المعتمدة المطلوبة.
التنظيم الرئيسي الذي يحكم تملّك الأجانب للعقارات في تركيا هو المادة 35 من قانون السجل العقاري رقم 2644. وبموجب هذا النص، يخضع التملك الأجنبي لشروط محددة تشمل الإجراءات الواجبة والقيود وآليات الرقابة الإدارية. وقد عُدّل هذا النص عدة مرات، وكان أهم تعديل عام 2012 حين أُلغي شرط المعاملة بالمثل.
وإلى جانب المادة 35 نفسها، تؤدي اللوائح التنفيذية ذات الصلة والمراسيم الرئاسية والأحكام التشريعية الخاصة دوراً في تحديد الشروط الدقيقة المنطبقة على أي معاملة بعينها. ويحتفظ رئيس الجمهورية بصلاحية فرض قيود إضافية، بل وفرض حظر تام على التملك من قبل مواطني دول معينة إذا رأى ذلك ضرورياً للأمن القومي أو المصلحة العامة. ويعني هذا أن الوضع القانوني المنطبق على جنسية بعينها قد يتغير بمرسوم رئاسي، وينبغي التأكد منه وقت إجراء المعاملة المقترحة.
قبل تعديل 2012، كان تملّك الأجانب للعقارات في تركيا خاضعاً لشرط المعاملة بالمثل: فلم يكن يُسمح بالشراء في تركيا إلا لمواطني الدول التي تمنح المواطنين الأتراك حقاً مماثلاً في شراء العقارات لديها. وبعد التعديل التشريعي عام 2012 أُلغي هذا الشرط. ونتيجة لذلك صار بإمكان أجانب من نطاق أوسع بكثير من الدول شراء العقارات في تركيا، مع مراعاة القيود الأخرى.
غير أن إلغاء شرط المعاملة بالمثل لم يُنشئ حقاً مطلقاً. فما تزال هناك قيود تسري على مواطني دول بعينها، تشمل في بعض الحالات حظراً تاماً أو اشتراط إذن خاص، وفق ما تقرره التشريعات السارية والمراسيم الرئاسية. ومن ثمّ فإن الوضع القانوني يتوقف على جنسية المشتري تحديداً، لا على افتراض عام بأن جميع الأجانب يجوز لهم الشراء بحرية.
يتوقف جواز شراء أجنبي بعينه لعقار في تركيا على الإطار القانوني المنطبق على جنسيته. وبحسب التشريعات والمراسيم الرئاسية ذات الصلة، قد يخضع مواطنو دول معينة لحظر تام على التملك، أو لقيود إقليمية تحصر المناطق التي يجوز التملك فيها، أو لحدود نسبية على المساحة، أو لاشتراط إذن خاص. ولهذا السبب ينبغي الحصول على تقييم قانوني محدد لوضع جنسية الشخص قبل المضي في شراء العقار. وليس هذا إجراءً شكلياً، بل هو سؤال مبدئي يحدد ما إذا كانت المعاملة ممكنة أصلاً.
يخضع تملّك الأفراد الأجانب للعقارات وتملّك الشركات الأجنبية لها لقواعد قانونية مختلفة. فبينما يجوز للأفراد الأجانب الشراء وفق الشروط الموصوفة في هذا الدليل، يخضع تملّك الشركات الأجنبية لقواعد أشد ولآليات إذن خاصة. كما توجد فوارق قانونية مهمة بين الشركات ذات رأس المال الأجنبي المؤسَّسة في تركيا وفق القانون التركي، والتي تُعامَل عموماً معاملة الشركات التركية، والشركات الأجنبية الخاضعة مباشرةً لقانون ولاية قضائية أجنبية، وهي أكثر تقييداً في قدرتها على تملّك العقارات التركية. ويُتناول هذا التمييز في القسم 4 أدناه.
حتى حين يكون الأجنبي مؤهلاً لشراء عقار في تركيا، تنطبق عدة قيود قانونية تحدّ مما يمكن شراؤه وأين. وتتصل هذه القيود باعتبارات جغرافية وأمنية، وبحدود التركّز على المستوى الوطني، وبسقوف المساحة، وبفئات خاصة من العقارات. وعند تقييم أي تملّك أجنبي، لا يهم الوضع القانوني للعقار نفسه فحسب، بل موقعه ومساحته والغرض من استعماله وجنسية المتملّك أيضاً.
لا يجوز للأجانب تملّك العقارات في المناطق العسكرية المحظورة. فبعض المناطق الواقعة حول المنشآت العسكرية والمرافق الاستراتيجية والبنية التحتية الدفاعية مصنّفة مناطق محظورة ومغلقة تماماً أمام التملك الأجنبي. وأثناء إجراءات الطابو تقيّم الجهات المختصة تلقائياً ما إذا كان العقار يقع ضمن منطقة عسكرية محظورة، وتُوقَف المعاملة إذا كان كذلك. ولا يمكن التنازل عن هذا القيد باتفاق الطرفين.
قد تقع بعض العقارات ضمن مناطق أمنية خاصة. وفي هذه المناطق قد يكون التملك الأجنبي محظوراً تماماً أو مشروطاً بإذن خاص. وتكتسي التقييمات الأمنية أهمية بالغة بالنسبة إلى العقارات القريبة من المناطق الحدودية والمناطق ذات الأهمية الاستراتيجية. وحدود المناطق الأمنية ليست دائماً ظاهرة أو بديهية على أرض الواقع، ولذا يجب أن يشمل البحث في سجل الطابو التحقق من المناطق الأمنية قبل أي التزام.
تنطبق قيود نسبية متنوعة على إجمالي مساحة العقارات التي يجوز للأجانب تملّكها داخل قضاء معيّن. وتحديداً، لا يجوز أن تتجاوز إجمالي مساحة العقارات التي يتملكها الأجانب داخل القضاء 10 بالمئة من إجمالي مساحة الأراضي المملوكة ملكية خاصة في ذلك القضاء. وتهدف هذه القيود إلى منع تركّز الملكية الأجنبية في مواقع بعينها، وتُراقَب عبر أنظمة المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة. وحيثما بلغ قضاء ما هذا الحد، لا يمكن تسجيل أي تملّك أجنبي جديد فيه مهما كانت أهلية المشتري الفردية.
إجمالي مساحة العقارات التي يجوز لفرد أجنبي تملّكها في عموم تركيا محدد بسقف قدره 30 هكتاراً. ويجوز مضاعفة هذا الحد إلى 60 هكتاراً بمرسوم رئاسي في حالات استثنائية. وينطبق الحد على مجموع ممتلكات الفرد العقارية في عموم تركيا، لا على عملية شراء واحدة. فإذا اشترى شخص قطع أراضٍ متفرقة في مدن مختلفة، يُتحقَّق من مجموع ممتلكاته الوطنية عبر أنظمة المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة، وإذا تجاوز الحد المقرر لا تُستكمل معاملة الطابو.
تنشأ قيود إضافية عن قوانين خاصة تنطبق على أنواع معينة من العقارات. فالأجانب الذين يشترون أراضي زراعية (حقولاً وكروماً وبساتين وما شابهها) ملزمون بإعداد مشروع زراعي خلال سنتين من تاريخ التملك والحصول على موافقة الوزارة عليه. وإذا لم يُنجَز المشروع خلال المدة المحددة أو لم تُمنح الموافقة، جاز إخضاع العقار للبيع الإداري (tasfiye). وثمة قيود أخرى تنطبق على المناطق الساحلية ومناطق الحماية (sit alanları) ومناطق الطاقة والتعدين ومناطق الغابات. ولذا يجب التأكد من الوضع القانوني لأي عقار قد يندرج في فئة خاصة قبل شرائه.
| القيد | معناه من الناحية العملية |
|---|---|
| المناطق العسكرية المحظورة | التملك الأجنبي محظور تماماً؛ ويُتحقَّق منه أثناء إجراءات الطابو |
| المناطق الأمنية | التملك محظور أو مشروط بإذن خاص؛ ويكتسي أهمية قرب الحدود |
| سقف الـ10 بالمئة على مستوى القضاء | لا يجوز أن تتجاوز المساحة المملوكة للأجانب في القضاء 10 بالمئة من الأراضي الخاصة؛ وتُراقَب مركزياً |
| الحد الوطني 30 هكتاراً للفرد | حد أقصى 30 هكتاراً إجمالاً لكل العقارات في تركيا؛ قابل للتمديد إلى 60 بمرسوم رئاسي |
| شرط المشروع الزراعي | يجب تقديم مشروع زراعي والموافقة عليه خلال سنتين، وإلا جاز بيع العقار إدارياً |
| القيود الخاصة بالجنسية | تواجه بعض الجنسيات حظراً أو حدوداً إقليمية أو اشتراط إذن خاص بموجب المراسيم الرئاسية |
شراء عقار في تركيا بصفة أجنبي لا يقتصر على توقيع عقد بيع، بل هو عملية متعددة المراحل تشمل إجراءات الطابووالعمليات المصرفية والتقييم ومعاملات الصرف وإجراءات إدارية متنوعة، لكل منها متطلباته الخاصة. والمراجعة القانونية الدقيقة لقيود الطابو، وفحص أي أعباء مثقِلة للعقار، وتقييم الأهلية من زاوية شروط الإقامة أو الجنسية، كلها أمور بالغة الأهمية عملياً وينبغي إنجازها قبل توقيع أي عقد.
قبل شراء عقار في تركيا، يجب على الأجنبي أولاً الحصول على رقم ضريبي تركي. فالرقم الضريبي لازم لإجراءات الطابو وفتح حساب مصرفي وسداد المدفوعات الرسمية وإجراء المعاملات الضريبية. وعملياً يمكن الحصول عليه بسرعة من أي دائرة ضرائب (vergi dairesi) بتقديم جواز سفر ساري المفعول. وهذه أول خطوة إدارية لأي مشترٍ أجنبي لا يملك رقماً ضريبياً تركياً بعد.
يفتح المستثمرون الأجانب عادةً حساباً مصرفياً في تركيا لسداد ثمن العقار وإجراء المعاملات الرسمية. وللسجلات المصرفية أهمية خاصة في تحويل الثمن وعمليات تحويل العملة وطلبات الجنسية وإنشاء سجل مدفوعات رسمي. وحين يقترن الشراء بطلب جنسية بالاستثمار، تصبح المستندات المصرفية جزءاً من الأدلة التي تفحصها الجهات المختصة.
المراجعة القانونية الدقيقة للعقار قبل الشراء أمر جوهري. وينبغي فحص ما يلي بعناية قبل أي التزام:
وعدم إجراء مراجعة قانونية كافية قبل المضي في المعاملة قد يسبب ضرراً جسيماً لا يمكن تداركه أحياناً. فالمشكلات التي تُكتشف بعد نقل سند الملكية أصعب وأكلف بكثير في معالجتها من المشكلات التي تُكشف قبل التوقيع.
كان تقرير التقييم المستقل (ekspertiz) مطلوباً سابقاً بصفة إلزامية في جميع المعاملات العقارية التي يكون أحد أطرافها أجنبياً. وقد عُدّل هذا الشرط تعديلاً جوهرياً. فبموجب التعميم رقم 2024/4 المؤرخ في 13 يونيو 2024، أُلغي شرط تقرير التقييم الإلزامي في عمليات تملّك الأجانب المعتادة للعقارات. وبذلك لم يعد تقرير التقييم مستنداً إلزامياً في عمليات الشراء العادية.
يُلزَم المشترون الأجانب ببيع عملتهم الأجنبية لمصرف تركي والحصول في المقابل على شهادة شراء عملة أجنبية (Döviz Alım Belgesi – DAB). ويجب أن يتم الدفع للبائع عبر المصرف بالليرة التركية. ولا يمكن إتمام تسجيل سند الملكية باسم الأجنبي دون تقديم شهادة DAB. وينطبق هذا الشرط على جميع الأجانب سواء أكان الشراء لغرض سكني عادي أم للجنسية بالاستثمار. وشهادة DAB ليست مجرد مستند إداري، بل شرط إلزامي سابق على تسجيل الملكية، وغياب مستنداتها الصحيحة يوقف إتمام المعاملة.
تُستكمل معاملة بيع العقار رسمياً في دائرة الطابو (tapu müdürlüğü). وخلال هذه العملية يُتحقَّق من هوية الأطراف، وتُستكمل إجراءات الترجمة الفورية عند اللزوم (وجود مترجم محلَّف إلزامي في المعاملات التي يكون فيها طرف أجنبي لا يتحدث التركية)، ويُحرَّر السند الرسمي، وتُسدَّد الرسوم والضرائب المستحقة، ويُستكمل تسجيل سند الملكية. وبمجرد إتمام التسجيل في السجل العقاري تنتقل ملكية العقار إلى المستثمر الأجنبي وتُقيَّد قيداً علنياً.
يجوز للأجانب إتمام معاملات شراء العقار بموجب وكالة (vekâletname)، بما يتيح لممثل عنهم التصرف نيابةً عنهم أمام دائرة الطابو دون حضور المشتري شخصياً. وهذا خيار عملي لمن لا يستطيعون السفر إلى تركيا لإتمام المعاملة. غير أن الوكالات المزوّرة، والمعاملات التي يتجاوز فيها الوكيل حدود الصلاحيات الممنوحة، والصورية، ومشكلات الترجمة والتصديق، كلها تثير نزاعات جدية في الواقع العملي. لذا يكتسي الفحص القانوني ومراجعة المستندات أهمية خاصة عند التعامل بالوكالة، وينبغي صياغة الوكالة بعناية بحيث تقتصر على الصلاحيات المطلوبة فعلاً.
لإتمام بيع عقار لمشترٍ أجنبي، يجب تقديم المستندات التالية إلى دائرة السجل العقاري:
سند الملكية (tapu) الخاص بالعقار
بطاقة الهوية أو جواز السفر (وقد تُطلب ترجمة مصدّقة من كاتب العدل)
وثيقة القيمة العقارية الصادرة عن البلدية
وثيقة التأمين الإلزامي ضد الزلازل (DASK)
يجوز للبائع والمشتري إتمام معاملة السجل العقاري شخصياً أو عن طريق وكلاء مفوَّضين حسب الأصول. ويجب أن تشمل الوكالة المعاملة المحدَّدة وأن تستوفي متطلبات السجل العقاري. وبالنسبة إلى المستندات الصادرة خارج تركيا، تحقَّق قبل الموعد من الإجراء القنصلي أو إجراء الأبوستيل/التصديق المطبَّق ومن الترجمة التركية المعتمدة المطلوبة.
A تقرير تقييم عقاري (يجب ألا يكون مضى على هذا التقرير أكثر من 3 أشهر، وأن يكون مسجّلاً في نظام TAKBİS التابع للمديرية العامة للسجل العقاري)
إذا كان أحد الطرفين لا يتحدث التركية، فيجب حضور مترجم محلّف أثناء إجراءات سند الملكية (tapu).
وهذه المستندات والإجراءات لازمة للإتمام القانوني للمعاملات العقارية التي يكون المشتري فيها أجنبياً في تركيا.
اقرأ أيضاً: الأنواع الرئيسية للدعاوى في قانون العقارات التركي
نعم، يمكن للمواطنين الأجانب شراء العقارات في تركيا. غير أن هناك قيوداً وحدوداً قانونية معينة تنطبق عليهم.
لا يدفع المشترون الأجانب ضريبة القيمة المضافة على شراء العقارات السكنية. فالضريبة لا تُطبَّق إذا كان المشتري مواطناً أجنبياً غير مقيم في تركيا. ووفقاً للمادة 13/i من قانون ضريبة القيمة المضافة التركي، تُعفى عمليات البيع الأولى للعقارات إلى الأفراد أو الكيانات الأجنبية غير المقيمة في تركيا من هذه الضريبة. اعرف المزيد عن الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة للمشترين الأجانب.
نعم، يمكن للأجانب الذين يستوفون شروطاً محددة الحصول على الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري. وللتأهل يجب أن يشتري المشتري عقاراً لا تقل قيمته عن 400,000 دولار أمريكي (أو ما يعادلها بالليرة التركية) وأن يتعهد بعدم بيعه لمدة 3 سنوات. ويبقى القرار النهائي خاضعاً للسلطة التقديرية للوزارة.
نعم، يجب على الأجانب الذين يملكون عقارات في تركيا دفع الضرائب العقارية السنوية بصرف النظر عن جنسيتهم. وتحدَّد نسبة الضريبة من قبل البلدية التي يقع العقار في نطاقها.
في تركيا تبلغ رسوم سند الملكية 4% من ثمن البيع، تُقسَّم بالتساوي بين المشتري والبائع. وبذلك يدفع كل طرف 2%، ليكون المجموع 4%. وانتبه إلى مخاطر التصريح بثمن بيع أقل من الحقيقي في سند الملكية.
يجوز للأفراد الأجانب المؤهَّلين تملّك الأراضي الزراعية وفق قيود تتعلق بالجنسية والمساحة والموقع، وبشرط الحصول على إذن وزارة الزراعة والغابات. أما الأراضي غير المطوَّرة فيجب التحقق أيضاً من التزام إقامة مشروع عليها. والأراضي الزراعية ليست محظورة حظراً شاملاً. وتخضع الشركة الأجنبية أو الشركة التركية ذات رأس المال الأجنبي لإطار قانوني مختلف؛ لذا تحقَّق من صفة المشتري وتصنيف قطعة الأرض لدى السجل العقاري.
نعم، يمكن للأجانب شراء الأراضي المخصَّصة للبناء بصرف النظر عن مبدأ المعاملة بالمثل. والمقصود بها الأراضي المعتمَدة مسبقاً للبناء أو لاستخدامات محددة كالسكن أو التجارة أو الصناعة.
عُدّل القانون المنظّم لبيع الأراضي للأجانب عام 2012 بموجب القانون رقم 6302، الذي أدخل تعديلات متعددة على القانون المدني التركي وقوانين أخرى.
لا، فشراء الأرض وحده لا يؤهّل صاحبه للحصول على الجنسية التركية. فالطلب يجب أن يستند إلى تملّك عقار سكني تبلغ قيمته الحد الأدنى المطلوب.
المواطنون السوريون لا يمكنهم شراء العقارات في تركيا بسبب الظروف السياسية والأمنية الراهنة. وينطبق ذلك حتى لو حصل الشخص لاحقاً على الجنسية التركية.
المواطنون الأرمن يواجهون قيوداً على شراء العقارات في تركيا.
تستغرق معاملات سند الملكية عادةً من يومين إلى 5 أيام عمل، تبعاً لاكتمال المستندات وحجم العمل في دائرة السجل العقاري.
مواطنو الاتحاد الأوروبي (مثل ألمانيا وفرنسا والمملكة المتحدة وإسبانيا وإيطاليا وهولندا وغيرها)
مواطنو الولايات المتحدة
مواطنو روسيا والصين واليابان ودول آسيوية وآسيوية وسطى أخرى
مواطنو دول مجلس التعاون الخليجي مثل السعودية وقطر والإمارات
بوجه عام لا يحتاج الأجانب إلى إذن خاص. غير أنه إذا كان العقار واقعاً في منطقة عسكرية أو أمنية، فقد تُطلب تصاريح خاصة.
نعم، تنطبق القيود التالية:
يجوز للأفراد الأجانب المؤهَّلين تملّك الأراضي الزراعية وفق قيود تتعلق بالجنسية والمساحة والموقع، وبشرط الحصول على إذن وزارة الزراعة والغابات. أما الأراضي غير المطوَّرة فيجب التحقق أيضاً من التزام إقامة مشروع عليها. والأراضي الزراعية ليست محظورة حظراً شاملاً. وتخضع الشركة الأجنبية أو الشركة التركية ذات رأس المال الأجنبي لإطار قانوني مختلف؛ لذا تحقَّق من صفة المشتري وتصنيف قطعة الأرض لدى السجل العقاري. تخضع أراضي الغابات لقيود منفصلة؛ تحقّق من التصنيف المساحي والقواعد السارية قبل الموافقة على الشراء.
قد تفرض اتفاقيات المعاملة بالمثل قيوداً على جنسيات معينة
لا يجوز تملّك ما يزيد على 30 هكتاراً إجمالاً
يُحظر الشراء في المناطق العسكرية
جواز السفر أو وثيقة الهوية
رقم الهوية الأجنبية
وكالة (vekâletname) عند الاقتضاء
مستندات تتعلق برسوم سند الملكية والمدفوعات
إقرار العنوان في تركيا
تقرير التقييم (عند الاقتضاء)
وثيقة الزواج (عند الاقتضاء)
تستغرق العملية عادةً من أسبوع إلى أسبوعين تبعاً لسرعة السداد وجمع المستندات.
للتقدّم بطلب الجنسية التركية يجب شراء عقار لا تقل قيمته عن 400,000 دولار أمريكي والاحتفاظ به مدة 3 سنوات على الأقل.
نعم، يمكن للأجانب بيع عقاراتهم. غير أنه إذا كان العقار قد اشتُري لغرض الجنسية، فلا يجوز بيعه خلال مدة الاحتفاظ البالغة 3 سنوات.
نعم، يمكن للمواطنين الأجانب توريث عقاراتهم في تركيا. ويخضع الميراث لـقانون الميراث التركي وكذلك لقوانين بلد الوارث.
| بند التكلفة | الوصف |
| رسم نقل سند الملكية | 4% من ثمن البيع المعلن (2% على المشتري + 2% على البائع) |
| تقرير التقييم | يختلف الرسم بحسب شركة التقييم، وهو مطلوب بحكم القانون |
| رسم الصندوق الدوّار | رسم إقليمي تطبّقه TKGM |
| DASK (التأمين ضد الزلازل) | إلزامي لجميع المنشآت السكنية والتجارية |
| رسوم كاتب العدل والترجمة | إذا كانت المستندات بلغة أجنبية |
ملاحظة: يُحظر حظراً تاماً الإقرار الكاذب بثمن البيع تهرباً من الضرائب، وهو خاضع للتدقيق. كما ينبغي للمشترين المؤهلين مراجعة الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة على شراء العقارات للأجانب، الذي قد يخفّض التكاليف الإجمالية تخفيضاً كبيراً.
يمكن للمشترين الأجانب إتمام المعاملات عن بُعد عبر وكالات مصدَّقة لدى كاتب العدل ومختومة بالأبوستيل. والشروط:
لا، ليس الحساب البنكي التركي إلزامياً، لكنه قد يكون مفيداً في إدارة المعاملات.
الاستشارة القانونية ليست إلزامية، لكنها موصى بها بشدة. فالمحامي يمكن أن يساعد في العقود والفحص النافي للجهالة والضرائب وتجنّب المخاطر.
لا، فتملّك العقار لا يمنح تصريح إقامة (ikamet) تلقائياً. غير أن الملكية العقارية قد تسهّل الحصول على إقامة طويلة الأمد عبر طلب تصريح الإقامة عن طريق شراء عقار.
نعم، يمكن للأجانب شراء عقار بالملكية المشتركة. غير أنه يجب أن يستوفي جميع الشركاء الشروط القانونية، وألا تُتجاوز حدود المساحة الإجمالية.
يخضع تملّك الشركات الأجنبية للعقارات في تركيا لقواعد قانونية تختلف عن تلك المطبقة على الأفراد الأجانب. ولمكان تأسيس الشركة ومجال نشاطها وهيكل رأسمالها والغرض من استعمال العقار أهمية عملية كبيرة. والتمييز بين الفئتين الرئيسيتين من الشركات ذات الصلة الأجنبية، وهو ما يحدد القواعد الواجبة التطبيق، تمييز لا يدركه كثير من العملاء في البداية.
التملك المباشر للعقارات في تركيا من قبل شركات خاضعة لقانون أجنبي، أي شركات مؤسَّسة في الخارج وتحكمها ولاية قضائية أجنبية، غير ممكن عموماً إلا في حالات محدودة. وغالباً ما يرتبط هذا التملك بأحكام تشريعية خاصة وإجراءات موافقة إدارية. ويُؤخذ في الحسبان مجال نشاط الشركة والغرض من الاستثمار وطبيعة العقار وموقعه الجغرافي. وفي بعض الحالات قد يتعذر قانوناً التملك المباشر من قبل الشركات الأجنبية دون إذن تشريعي خاص.
تنطبق قواعد مختلفة على الشركات ذات رأس المال الأجنبي المؤسَّسة وفق القانون التركي. فلما كانت هذه الشركات تُعامَل معاملة الشركات التركية في القانون التركي، فهي تخضع عموماً لقواعد تملّك العقارات المطبقة على الشركات التركية، مع استثناءات محدودة. غير أن نسبة المساهمة الأجنبية وهيكل السيطرة في الشركة ومجال نشاطها والغرض من استعمال العقار قد تخضع عملياً لتقييم مستقل. فالشركة المؤسَّسة في تركيا شكلاً لكنها مملوكة ومسيطَر عليها بالكامل من دولة أجنبية أو من مواطني دولة خاضعة للقيود قد تواجه تدقيقاً إضافياً.
لإجراء معاملات الطابو باسم شركة، يجب إثبات صفة الأشخاص الممثلين لها بمستندات رسمية. ولسجلات السجل التجاري وبيانات التواقيع المعتمدة وقرارات مجلس الإدارة ووثائق التفويض وإجراءات الترجمة والأبوستيل أهمية عملية كبيرة. ويُشترط عادةً تصديق مستندات الشركات الأجنبية لدى كاتب العدل وتوثيقها بالأبوستيل قبل تقديمها إلى دائرة الطابو التركية، وأي نقص فيها يؤخر المعاملة أو يوقفها.
قد يخضع تملّك الشركات الأجنبية للعقارات في حالات معينة لإجراءات إذن خاصة ورقابة إدارية، ولا سيما في المناطق العسكرية المحظورة والمناطق الأمنية والمناطق الاستراتيجية وحقول الطاقة والتعدين والأراضي الزراعية. كما قد تنطبق أحكام تشريعية وآليات إذن خاصة على الشركات الأجنبية العاملة في قطاعات خاضعة لتنظيم معيّن.
في النزاعات الناشئة عن تملّك الأجانب للعقارات أو عن إجراءات الجنسية، تتوقف المحكمة المختصة على طبيعة النزاع وعلى الجهة المرفوعة ضدها الدعوى. وهذا التمييز حاسم، لأن رفع الدعوى أمام محكمة غير مختصة يؤدي إلى ردّها لأسباب إجرائية بدل بحث موضوعها، بما يضيّع الوقت وقد يؤدي إلى انقضاء مدد التقادم.
رفض طلب الجنسية المستند إلى استثمار عقاري، أو الامتناع عن إصدار شهادة المطابقة، أو إلغاء الجنسية لاحقاً، كلها مسائل ذات طبيعة القرار الإداري. والمحكمة المختصة هي المحكمة الإدارية في الدائرة التي تقع فيها الجهة المصدِرة للقرار (الولاية أو الوزارة). ونوع الدعوى هو دعوى إلغاء ضد القرار الإداري، تحكمها قواعد المرافعات الإدارية لا المدنية.
أما نزاعات القانون الخاص، كعدم تسجيل العقار المشترى، أو الإخلال بعقد البيع، أو الأخطاء في قيود الطابو، أو عدم نقل الملكية رغم استيفاء شروط الجنسية، فتدخل في اختصاص المحاكم المدنية. والمحكمة المختصة هي محكمة البداية المدنية، أو محكمة المستهلك إذا كانت المعاملة ذات طابع استهلاكي. أما الاختصاص المكاني في المسائل المتعلقة بالعقار نفسه فينعقد لمحكمة موقع العقار، ولها اختصاص حصري في نزاعات سند الملكية. ونوع الدعوى عادةً هو دعوى إلغاء التسجيل وإعادة التسجيل، أو دعوى تعويض تعاقدية.
تاريخ التحقق من المصادر: 13 سبتمبر 2026. دليل إجراءات TKGM الخاص بالأجانب; تعميم TKGM الصادر بتاريخ 25 يوليو 2024 بشأن الأراضي غير المطوَّرة والزراعية; الشروط الرسمية لتملّك العقارات والتوكيل.
