أبرز الدعاوى في قانون العقارات التركي هي دعوى إبطال سند الملكية (الطابو) والتسجيل، واسترداد الملكية، ونزع الملكية، وإزالة الشيوع (İzale-i Şuyu)، وتحديد الأجرة، والإخلاء. وتُعدّ دعاوى سند الملكية الأكثر شيوعاً، وكثيراً ما تتداخل مع مسائل الغش أو الغبن أو بخس القيمة المستمدة من قانون الالتزامات التركي. ولأن هذه الدعاوى تتطلب تحقيقات تفصيلية وإجراءات مطوّلة، فإن الاستعانة بمحامٍ عقاري متخصص أمر بالغ الفائدة.
قانون العقارات، بوصفه امتداداً متعمقاً لقانون الملكية، مجال متخصص يعالج المسائل المتعلقة بالأموال غير المنقولة. ويشمل هذا المجال النزاعات المتعلقة بالمساكن والشقق والأراضي وسائر الأصول غير المنقولة، والتي تُحسم غالباً عبر دعاوى متنوعة.
تشمل الأنواع الرئيسية للدعاوى في قانون العقارات دعاوى استرداد الملكية، ونزع الملكية، وقسمة الملكية المشتركة، وتحديد بدل الإيجار، والإخلاء، وإبطال سند الملكية وتسجيله. ومن بينها تُعد الدعاوى المتعلقة بتسجيل سند الملكية وإبطاله شائعة بوجه خاص.
يقدّم خبراء قانون العقارات التوجيه والاستشارة خلال هذه الإجراءات، بما يضمن حماية الحقوق وإدارة الدعاوى بكفاءة. وخبرتهم ضرورية لحماية العقار ومتابعة الإجراءات القانونية والدفاع عن الحقوق بفعالية. فبإتقان التفاصيل الدقيقة لقانون العقارات، يمكن للمحامين أن يوفّروا مزايا كبيرة في هذه القضايا.
كثيراً ما تنطوي الدعاوى العقارية على تحقيقات تفصيلية وإجراءات طويلة، ما يجعل المتابعة اللصيقة للدعوى وطلب المساعدة القانونية المتخصصة أمراً بالغ الأهمية. ويقدّم محامو العقارات خدماتهم في مجالات واسعة، من نزاعات الإيجار إلى عقود الإنشاءات واتفاقيات المشاريع.
ويتخصص بعض المحامين في أنواع بعينها من العقارات. فمثلاً، في القضايا المتعلقة بنزاعات الأراضي، قد يؤدي توكيل محامٍ ذي خبرة في دعاوى الأراضي إلى حل أكثر فعالية وأسرع. ومن ثمّ فإن طلب الدعم من محامين متخصصين في الفرع المعني من قانون العقارات يمكن أن يكون مفيداً للغاية.
يركّز قانون العقارات، وهو فرع فرعي متخصص من قانون الملكية، على المسائل المعقّدة والتفصيلية المتعلقة بالأموال غير المنقولة. وغالباً ما يساعد المختصون القانونيون الأفراد في حسم النزاعات العقارية. ومن أبرز أنواع الدعاوى التي يتناولها قانون العقارات:
وكثيراً ما تتقاطع هذه الأنواع من الدعاوى مع مجالات قانونية أخرى. فدعاوى سند الملكية، مثلاً، تنطوي غالباً على مسائل كالتدليس أو الغبن أو بخس القيمة، ما يستلزم إعمال أحكام قانون الالتزامات التركي.
وبالتالي فإن معالجة الدعاوى العقارية معالجةً شاملة ووضع أفضل الاستراتيجيات القانونية يتطلبان خبرة محامٍ عقاري متخصص. ويؤدي هؤلاء المحامون دوراً حاسماً في إدارة الإجراءات القضائية وفي ضمان حماية حقوق الشخص على حد سواء.
سند الملكية وثيقة رسمية تثبت ملكية العقار. غير أن الأخطاء أو المخالفات في قيود سند الملكية قد تؤدي إلى دعاوى قضائية. وتنطوي هذه القضايا عادةً على إبطال سند الملكية القائم وتسجيل سند جديد. ويمكنك مراجعة القيد الرسمي لأي عقار بنفسك عبر نظام الاستعلام الإلكتروني عن القطع العقارية لدى TKGM.
تُرفع هذه الدعوى ضد الشخص أو الأشخاص الذين يملكون حقوق الملكية على العقار، وتقوم على ادعاءات بانتهاك حق الملكية.
ويجب رفع الدعوى أمام محكمة الموقع الذي يقع فيه العقار. فإذا كان العقار في إسطنبول مثلاً، تنظر الدعوى المحكمة المختصة في إسطنبول. وتختص محاكم البداية المدنية بهذه القضايا عموماً.
وبحسب طبيعة القضية، قد يُطلب رأي خبير؛ ويتولى الخبير فحص قيود سند الملكية وتحديد ما إذا كانت هناك مخالفات أو أخطاء.
إذا شُغل عقار دون وجه حق، جاز للمالك الشرعي رفع دعوى استرداد الملكية لاستعادة ملكه. وحيثما استُخدم العقار دون حق، جاز للمالك أيضاً المطالبة بـ تعويض شغل العقار دون حق (ecrimisil).
تُستخدم دعاوى استرداد الملكية غالباً لحسم النزاعات بين أشخاص يدّعون ملكية عقار ما. ويحدّد القانون المدني والأنظمة الخاصة نطاق هذه الدعاوى.
تختلف المحكمة المختصة بحسب طبيعة العقار وقيمته. وتنظر هذه القضايا عموماً محاكم البداية المدنية أو محاكم الصلح المدنية.
يثبت هذا الحق للأشخاص الذين حُرموا من عقارهم دون وجه حق أو لورثتهم. وعلى وجه الخصوص، يستطيع رفعَ هذه الدعاوى الأشخاصُ الذين تُعترف بملكيتهم قانوناً وتُقيَّد في سجلات سند الملكية، أو ورثتهم.
خلافاً لسائر الدعاوى، لا تخضع دعاوى استرداد الملكية عادةً للتقادم نظراً للطابع الدائم لحق الملكية العقارية.
يُقصد بنزع الملكية استيلاء الدولة على ملكية خاصة للاستخدام العام. ووفقاً لما ينص عليه الدستور، تملك الدولة الصلاحية القانونية لمثل هذه الإجراءات. غير أن هذه العمليات تنطوي على تفاصيل قانونية متعددة. وثمة وسيلة إدارية ذات صلة لكنها متمايزة تتعلق بـ منع التعدي على العقارات بموجب القانون رقم 3091.
تبدأ الدولة عادةً إجراءات نزع الملكية. غير أن لمالكي العقارات رفع دعوى للاعتراض على الإجراء أو للمطالبة بتعويض. والتعاون مع محامين ذوي خبرة في قانون العقارات يوفّر مزايا كبيرة في مثل هذه القضايا.
رغم أن الأراضي والقطع العقارية تتصدّر عادةً حالات نزع الملكية، فإن الشقق والمباني وسائر العقارات قد تخضع للإجراء أيضاً.
تتناول نزاعات الإيجار الخلافات الناشئة عن العقارات المؤجَّرة. وتتعلق هذه القضايا غالباً بالعلاقة القانونية بين المستأجر ومالك العقار.
يمكن رفع هذه الدعوى عند نشوء خلاف بشأن مدفوعات الإيجار. ويتضمن قانون الالتزامات التركي أحكاماً محددة بشأن زيادات الإيجار. فإذا لم يتفق الطرفان، جاز للمحكمة أن تحدّد بدل الإيجار.
تُرفع هذه الدعاوى عند مخالفة شروط عقد الإيجار وتشمل الأسباب الشائعة لدعاوى الإخلاء ما يلي:
ومن أسباب الإخلاء أيضاً:
بتوكيل محامين متخصصين، يستطيع الأفراد إدارة النزاعات العقارية بفعالية وحماية حقوقهم القانونية طوال الإجراءات. لذا، إذا كنت بحاجة إلى إرشاد قانوني بشأن عقود الإيجار أو غيرها من نزاعات الإيجار، يمكنك الاتصال بـ Bayraktar Attorneys.
