يستطيع الأفراد الأجانب غير المقيمين في تركيا، والكيانات التي ليس لها فيها مركز قانوني أو مركز أعمال، والمواطنون الأتراك الذين عاشوا في الخارج أكثر من 6 أشهر بتصريح عمل أو تصريح إقامة، شراء عقار سكني أو تجاري معفى من ضريبة القيمة المضافة بموجب المادة 13/1-i من قانون ضريبة القيمة المضافة. وقد بدأ سريان الإعفاء في 1 أبريل 2017 ويشمل أول نقل لعقار جاهز للاستخدام ومُسلَّم بالكامل إلى المشتري. ويجوز للمشترين المؤهلين الاستفادة منه في أكثر من عقار واحد.
تشجيعاً لبيع العقارات للأجانب، أُدخلت تعديلات على التشريعات المتعلقة باكتساب الرعايا الأجانب الجنسية التركية بموجب قانون الجنسية التركية رقم 5901.
وانسجاماً مع هذا النهج، أدخل القانون رقم 6824 بشأن إعادة هيكلة بعض المستحقات وتعديل بعض القوانين والمراسيم بقوانين إعفاءً من ضريبة القيمة المضافة للمشترين الأجانب على شراء العقارات السكنية والتجارية، وذلك بإضافة فقرة جديدة إلى المادة 13 من قانون ضريبة القيمة المضافة (القانون رقم 3065).
ويقضي هذا الإعفاء، الذي دخل حيز النفاذ في 1 أبريل 2017، بأن الأفراد والكيانات الأجنبية، وكذلك المواطنين الأتراك المقيمين في الخارج، يمكنهم الاستفادة من الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة بشروط معينة عند شراء عقار. ويشرح هذا المقال شروط عملية الإعفاء وتفاصيلها الأساسية. وللاطلاع على عرض موجز، راجع أيضاً مقالنا التوضيحي حول ما إذا كان مشترو العقارات الأجانب معفَين من ضريبة القيمة المضافة في تركيا.
للتأهل للإعفاء بموجب المادة 13/1-i من قانون ضريبة القيمة المضافة، يجب أن يتم بيع العقار لأحد الأشخاص أو الكيانات التالية:
المواطنون الأتراك الذين عاشوا في الخارج أكثر من ستة أشهر بتصريح عمل أو إقامة (باستثناء العاملين في الخارج لحساب دوائر أو مؤسسات حكومية، أو كيانات يقع مركزها الرئيسي في تركيا)،
الأفراد الأجانب غير المقيمين في تركيا،
الكيانات التي ليس لها مركز قانوني أو مركز أعمال في تركيا ولا تحقق دخلاً عبر منشأة دائمة أو مكتب تمثيلي في تركيا.
كما يمكن للمشترين المؤهلين لهذا الإعفاء شراء عقارات متعددة (سكنية أو تجارية) في إطار الإعفاء، شريطة استيفائهم الشروط اللازمة.
وبالنسبة إلى الأجانب، يوضَّح شرط عدم الإقامة في المادة 4 من قانون ضريبة الدخل رقم 193. إذ تنص هذه المادة على أن من يقيم في تركيا أو يمكث فيها أكثر من ستة أشهر في السنة الميلادية يُعدّ مقيماً في تركيا (ولا تؤثر فترات الغياب المؤقتة في صفة الإقامة).
وعلى البائعين، الملزمين بالتحقق من استيفاء المشترين شروط الإعفاء، طلب المستندات اللازمة من المشترين قبل نقل سند الملكية (tapu). غير أن المشترين عملياً يقدّمون هذه المستندات غالباً إلى دائرة الضرائب، ويحصلون على شهادة إعفاء من ضريبة القيمة المضافة، ثم يسلّمونها إلى البائع.
للتأهل للإعفاء من ضريبة القيمة المضافة بموجب المادة 13/1-i من قانون ضريبة القيمة المضافة، يجب أن يستوفي المشترون الشروط التالية:
أن يكون أول نقل لعقار جاهز للاستخدام سكنياً أو تجارياًيجب أن يكون العقار مصنَّفاً بحسب رخصة البناء مسكناً أو مكتباً أو شقة أو ما شابه ذلك من الاستخدامات ليتأهل للإعفاء. كما يجب تسليم العقار إلى المشتري كاملاً وجاهزاً للاستخدام. وفي العقارات التي أُنشئت فيها ملكية الطوابق، يجب أن يكون السند قد أُنشئ كذلك. وثمة نقطة جوهرية كثيراً ما يُساء فهمها، حتى لدى بعض المهنيين القانونيين، وهي أن الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة غير مقصور على أول عقار يشتريه المشتري الأجنبي في تركيا، بل ينطبق الإعفاء على أول تسليم للعقار من شركة التطوير العقاري. ويعني ذلك أنه لا يمكن المطالبة بالإعفاء إلا عندما تبيع شركة تطوير عقاراً حديث البناء إلى مشترٍ أجنبي لأول مرة. أما عمليات البيع الثانوية أو إعادة البيع من المالكين الأفراد فلا تتأهل للإعفاء.
سداد الثمن بعملة أجنبية محوَّلة إلى تركياللاستفادة من الإعفاء، يجب تحويل ما لا يقل عن 50% من المبلغ إلى تركيا قبل تاريخ الفاتورة، وتحويل الرصيد المتبقي خلال سنة واحدة. ويجب إثبات تحويل الأموال إلى تركيا. ومع أن الأفضل إتمام المعاملات عبر المصارف، يجوز أيضاً النقل المادي للأموال إذا وثّقته سلطات الجمارك. ويُقبل سداد الثمن للبائع بالليرة التركية ما دامت الأموال قد أُدخلت أصلاً بعملة أجنبية. ومن الجوهري كذلك أن يكون الشخص الذي يسدد المبلغ هو نفسه المشتري المدرج في فاتورة البيع. وتتقاطع هذه القواعد مع أنظمة العملات الأجنبية للمعاملات العقارية في تركيا.
الاحتفاظ بالعقار مدة لا تقل عن 3 سنواتيجب على المشترين الاحتفاظ بملكية العقار مدة لا تقل عن ثلاث سنوات من تاريخ التسجيل في السجل العقاري. وإذا بيع العقار قبل انقضاء هذه المدة، وجب سداد ضريبة القيمة المضافة المعفاة أصلاً مع الفائدة. ولإنفاذ ذلك، تضع دائرة السجل العقاري إشارة على قيد العقار تفيد بأنه إذا بيع العقار خلال ثلاث سنوات، حُصِّلت ضريبة القيمة المضافة غير المسددة مع الفائدة من البائع.
إذا تبيّن أن الإعفاء طُبِّق دون استيفاء الشروط اللازمة بموجب المادة 13/1-i من قانون ضريبة القيمة المضافة، حُصِّلت أي ضرائب غير مسددة وغرامات ضريبية ورسوم تأخير من البائع والمشتري بالتضامن.
كثيراً ما يركّز المستثمرون الأجانب الذين يعتزمون شراء عقار في تركيا على أسعار العقارات وموقعها وإمكاناتها الإيجارية أو على الأهلية لتصاريح الإقامة و الجنسية التركية عن طريق الاستثمار. غير أن من أهم الجوانب المالية في شراء العقار ضريبة القيمة المضافة (VAT – KDV)، التي قد تُطبَّق تبعاً لكيفية شراء العقار وممّن اشتُري.
وقبل شرح معدلات ضريبة القيمة المضافة المطبقة على تسليم العقارات السكنية في تركيا، من المهم توضيح تمييز قانوني أساسي كثيراً ما يسبب التباساً لدى المشترين الأجانب.
فقواعد ضريبة القيمة المضافة الموضَّحة في هذا المقال تنطبق عموماً على العقارات السكنية حديثة البناء التي تسلّمها شركات المقاولات أو المطوّرون أو غيرهم من الكيانات الاعتبارية التي تبيع العقارات في إطار نشاطها التجاري فقط. وبموجب قانون الضرائب التركي، يتعين على الشركات إصدار فاتورة (fatura) عند بيع عقار في نطاق عملياتها التجارية. ولأن إصدار الفاتورة واجب، تُعامَل هذه المعاملات بوصفها توريدات خاضعة للضريبة، ومن ثم يجب احتساب ضريبة القيمة المضافة وفقاً للمعدلات المطبقة.
وفي المقابل، لا تُطبَّق ضريبة القيمة المضافة عموماً عندما يبيع العقار شخص خاص (شخص طبيعي) لا يمارس تجارة العقارات بوصفها نشاطاً تجارياً. فإذا كان العقار مسجلاً بالفعل في السجل العقاري ثم باعه مالكه الفرد لاحقاً، عُدّت المعاملة عادةً نقل ملكية عقار مستعمل.
وفي هذه الحالات:
البائع لا يصدر فاتورة بضريبة القيمة المضافة
المعاملة غير خاضعة لضريبة القيمة المضافة
وبدلاً من ذلك يسدد الطرفان رسم نقل سند الملكية (tapu harcı)
ويبلغ رسم نقل سند الملكية حالياً 4 بالمئة من قيمة العقار المصرَّح بها، ويتقاسمه عادةً المشتري والبائع ما لم يُتفق على خلاف ذلك.
وهذا التمييز بالغ الأهمية للمستثمرين الأجانب، لأن العبء الضريبي عند شراء عقار حديث البناء من مطوّر قد يختلف اختلافاً كبيراً عن شراء عقار قائم من مالك فرد.
ولذلك فإن معدلات ضريبة القيمة المضافة والجداول الموضَّحة في هذا المقال تنطبق أساساً على عمليات التسليم الأولى للوحدات السكنية حديثة البناء من شركات المقاولات أو غيرها من البائعين الاعتباريين.
ينظّم الإطارَ القانوني لمعدلات ضريبة القيمة المضافة المادة 28 من قانون ضريبة القيمة المضافة التركي (KDV Kanunu).
ووفقاً لهذا النص:
المعدل القياسي لضريبة القيمة المضافة على المعاملات الخاضعة للضريبة هو 10 بالمئة.
وللحكومة صلاحية رفع هذا المعدل إلى أربعة أمثاله أو خفضه إلى 1 بالمئة.
ويجوز تحديد معدلات مختلفة لضريبة القيمة المضافة على سلع وخدمات متنوعة.
واستناداً إلى قرار مجلس الوزراء رقم 2007/13033، تُحدَّد معدلات ضريبة القيمة المضافة المطبقة على السلع والخدمات على النحو التالي:
الفئة | معدل ضريبة القيمة المضافة |
|---|---|
المعاملات غير المدرجة في القوائم الخاصة | 20% |
عمليات التسليم المدرجة في الجدول (I) | 1% |
عمليات التسليم المدرجة في الجدول (II) | 10% |
وضمن هذا الإطار التنظيمي، كانت عمليات تسليم العقارات السكنية تُفرض عليها الضريبة تاريخياً تبعاً لعدة عوامل، منها:
مساحة العقار
تاريخ رخصة البناء
وضع البلدية الكبرى
تصنيف البناء (إنشاء فاخر أو من الدرجة الأولى)
القيمة الضريبية لوحدة الأرض
ما إذا كان المشروع جزءاً من برنامج تحوّل حضري
ولأن هذه العوامل تغيّرت مراراً عبر السنين، قد يكون تحديد المعدل الصحيح لضريبة القيمة المضافة معقداً أحياناً.
ومن المفاهيم الفنية الإضافية التي يجب فهمها القيمة الضريبية لوحدة الأرض للمتر المربع (ليرة تركية لكل م²) التي تحددها البلديات. وتشير هذه القيمة إلى القيمة الضريبية الرسمية للأرض لكل متر مربع، لا إلى إجمالي سعر أرض العقار. وتتوقف بعض عتبات ضريبة القيمة المضافة على هذه القيمة.
تاريخياً، استند هيكل ضريبة القيمة المضافة على الوحدات السكنية في تركيا أساساً إلى مساحة العقار.
مساحة العقار | معدل ضريبة القيمة المضافة |
|---|---|
الوحدات السكنية حتى 150 م² | 1% |
الوحدات السكنية التي تتجاوز 150 م² | 20% |
غير أن تغييرات تنظيمية أدخلت معايير إضافية لفترات معينة، ولا سيما في البلديات الكبرى ومشاريع البناء الفاخرة.
بلدية كبرى | مساحة العقار | القيمة الضريبية لوحدة الأرض | معدل ضريبة القيمة المضافة |
|---|---|---|---|
لا | أقل من 150 م² | — | 1% |
لا | أكثر من 150 م² | — | 20% |
نعم | أكثر من 150 م² | — | 20% |
نعم – إنشاء فاخر أو من الدرجة الأولى | أقل من 150 م² | ≤ 499 ليرة تركية لكل م² | 1% |
نعم – إنشاء فاخر أو من الدرجة الأولى | أقل من 150 م² | 500–999 ليرة تركية لكل م² | 10% |
نعم – إنشاء فاخر أو من الدرجة الأولى | أقل من 150 م² | ≥ 1000 ليرة تركية لكل م² | 20% |
نعم – ليس إنشاءً فاخراً أو من الدرجة الأولى | أقل من 150 م² | — | 1% |
بلدية كبرى | مساحة العقار | القيمة الضريبية لوحدة الأرض | معدل ضريبة القيمة المضافة |
|---|---|---|---|
لا | أقل من 150 م² | — | 1% |
لا | أكثر من 150 م² | — | 20% |
نعم | أكثر من 150 م² | — | 20% |
نعم – إنشاء فاخر أو من الدرجة الأولى | أقل من 150 م² | ≤ 999 ليرة تركية لكل م² | 1% |
نعم – إنشاء فاخر أو من الدرجة الأولى | أقل من 150 م² | 1000–2000 ليرة تركية لكل م² | 10% |
نعم – إنشاء فاخر أو من الدرجة الأولى | أقل من 150 م² | ≥ 2000 ليرة تركية لكل م² | 20% |
نعم – ليس إنشاءً فاخراً أو من الدرجة الأولى | أقل من 150 م² | — | 1% |
تخضع مشاريع التحوّل الحضري (kentsel dönüşüm) لنظام ضريبة قيمة مضافة مختلف قليلاً.
تاريخ رخصة البناء | مساحة العقار | معدل ضريبة القيمة المضافة |
|---|---|---|
قبل 1 أبريل 2022 | أقل من 150 م² | 1% |
قبل 1 أبريل 2022 | أكثر من 150 م² | 20% |
بعد 1 أبريل 2022 | أقل من 150 م² | 1% |
بعد 1 أبريل 2022 | أكثر من 150 م² | الجزء الأول البالغ 150 م² |
الجزء المتبقي فوق 150 م² |
في أعقاب الإصلاحات التنظيمية المُدخلة في 2022، جرى تبسيط نظام ضريبة القيمة المضافة على المساكن.
مساحة العقار | معدل ضريبة القيمة المضافة |
|---|---|
أقل من 150 م² | 10% |
أكثر من 150 م² | الجزء الأول البالغ 150 م² |
الجزء المتبقي فوق 150 م² |
وينطبق هذا الإطار حالياً على كثير من مشاريع البناء المرخَّصة حديثاً في تركيا.
سيناريو المثال:
تحصل شركة مقاولات على رخصة بناء في 1 يونيو 2022 لمشروع سكني يقع في Tunceli.
وتُباع شقتان في 8 أكتوبر 2024.
مساحة العقار | سعر البيع |
|---|---|
شقة بمساحة 120 م² | 600,000 ليرة تركية |
شقة بمساحة 160 م² | 900,000 ليرة تركية |
مخصص لـ شقة بمساحة 120 م²
معدل ضريبة القيمة المضافة: 10%
600,000 × 10% = 60,000 ليرة تركية ضريبة قيمة مضافة
مخصص لـ شقة بمساحة 160 م²
يجب احتساب ضريبة القيمة المضافة على حدة للجزء الذي يتجاوز 150 م².
الصيغة:
(900,000 × 150 / 160 × 10%) + (900,000 × 10 / 160 × 20%)
إجمالي ضريبة القيمة المضافة:
95,625 ليرة تركية
في عقود الأرض مقابل البناء (arsa karşılığı inşaat)، تقع معاملتان منفصلتان خاضعتان للضريبة.
ينقل مالك الأرض حصة أرض إلى المقاول.
ويسلّم المقاول وحدات سكنية أو تجارية إلى مالك الأرض.
وتُعامَل هاتان المعاملتان بوصفهما تسليمات متبادلة (مقايضة – trampa) بموجب قانون الضرائب التركي.
المعاملة | المعالجة في ضريبة القيمة المضافة |
|---|---|
نقل مالك الأرض حصة الأرض | قد تُعفى من ضريبة القيمة المضافة إذا عُدَّت نشاطاً عرَضياً |
تسليم المقاول الوحدات السكنية | تنشأ ضريبة القيمة المضافة عند مرحلة التسليم |
وعاء ضريبة القيمة المضافة | يُحدَّد وفقاً للقيمة السوقية العادلة (emsal bedel) |
ويجب تحديد القيمة السوقية العادلة وفقاً لـ المادة 267 من قانون الإجراءات الضريبية التركي.
وعند احتساب الوعاء الخاضع للضريبة، يجب مراعاة العناصر التالية:
تكاليف الإنتاج
المصروفات الإدارية العامة
توزيعات التكاليف ذات الصلة
وثمة قاعدة مهمة أخرى في ضريبة القيمة المضافة تتعلق بـ خدمات الإشراف على البناء (yapı denetim hizmetleri).
ومن المبادئ الأساسية:
تصدر شركات الإشراف على البناء فواتيرها إلى حامل رخصة البناء (وهو عادةً مالك الأرض).
ولا يمكن للمقاول خصم ضريبة القيمة المضافة الواردة في هذه الفاتورة بوصفها ضريبة مدخلات.
وإذا كان مالك الأرض مكلَّفاً بضريبة القيمة المضافة، فيُطبَّق اقتطاع 9/10 من ضريبة القيمة المضافة .
كثيراً ما يشتري الرعايا الأجانب عقارات في تركيا من أجل:
تصاريح الإقامة
الدخل الإيجاري
تنويع المحفظة الاستثمارية الدولية
وفهم التزامات ضريبة القيمة المضافة جوهري عند احتساب التكلفة الإجمالية الحقيقية لاقتناء العقار. وهذا أحد عدة إجراءات شراء العقارات التي ينبغي للأجانب التخطيط لها مسبقاً.
وقد يؤدي الخطأ في احتساب ضريبة القيمة المضافة إلى:
التزامات ضريبية غير متوقعة
غرامات مالية
منازعات مع المطوّرين أو السلطات الضريبية
ويقلّل التوجيه القانوني والضريبي المتخصص هذه المخاطر إلى حد كبير.
في Bayraktar Attorneys، نقدّم خدمات قانونية للمستثمرين الأجانب طوال عملية اقتناء العقار بأكملها. كما يقدّم فريقنا المشورة للعملاء الراغبين في شراء عقار في تركيا في إطار استراتيجية استثمارية أوسع.
وتشمل خدماتنا:
الفحص النافي للجهالة في العقارات
التحقق من رخص البناء والوضع التنظيمي العمراني
تحليل ضريبة القيمة المضافة والضرائب في المعاملات العقارية
إجراءات سند الملكية (tapu)
طلبات الجنسية التركية عن طريق الاستثمار
وهدفنا أن يتمكن المستثمرون الأجانب من اقتناء العقارات في تركيا بأمان وبامتثال تام للقانون التركي.
بالنسبة إلى البائعين الذين يطبّقون الإعفاء بموجب المادة 13/1-i، تُدرَج المبيعات المعفاة في البند المخصص لها من إقرار ضريبة القيمة المضافة عن الفترة الضريبية التي سُلِّم فيها العقار. ويُظهر عمود «مبلغ التسليم والخدمة» سعر البيع غير شامل ضريبة القيمة المضافة، بينما يتضمن عمود «ضريبة القيمة المضافة المتكبَّدة» إجمالي الضريبة الواردة في مستندات الشراء والمصروفات ذات الصلة. ويُلزَم البائعون كذلك بالإبلاغ عن هذه المعاملات باستخدام النموذج المرفق بإقرار ضريبة القيمة المضافة عن كل فترة ضريبية.
ويمكن طلب استرداد ضريبة القيمة المضافة بعد تحويل المبلغ كاملاً إلى تركيا وسداده للبائع. ويجوز للبائعين تقديم المستندات اللازمة للمطالبة بالمبالغ المستردة الناشئة عن بيع العقارات بعد السداد الكامل.
بموجب المادة 13/1-i من قانون ضريبة القيمة المضافة، يمكن للأجانب وللمواطنين الأتراك المقيمين في الخارج الاستفادة من الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة عند شراء العقارات، شريطة استيفائهم الشروط اللازمة. وتتطلب هذه العملية تخطيطاً دقيقاً لإجراءات السداد والسجل العقاري، وكذلك تواصلاً فعالاً بين المشتري والبائع لضمان الامتثال لهذا الإعفاء.
