在土耳其，向外国买家出售房产只有在土地登记与地籍总局办理完成后才有效，因此整个流程从通过电话或在线土地登记预约系统预约开始。办理过户时，您需要提交产权证（TAPU）、护照或身份证件（如被要求，还需附经公证的译本）、市政出具的房产价值证明、强制地震保险（DASK）保单，以及已录入 TAKBİS 系统的估价报告。
在土耳其，向外国买家出售房产要具有法律效力，必须先向土地登记与地籍总局（General Directorate of Land Registry and Cadastre）预约。
在土耳其境内可拨打 181 热线预约，境外可拨打 +90 312 593 99 00。此外，也可通过土地登记预约系统在线预约。
卖方和买方可以亲自或通过正式授权的代理人办理土地登记交易。授权委托书必须涵盖具体交易并符合土地登记要求。对于境外出具的文件，应在预约前核实适用的领事手续、附加证明书或认证程序，以及所需的经认证土耳其语译本。
外国个人可以在法律条件和限制的框架内在土耳其购买不动产。近年来，外国人对土耳其房地产的兴趣显著增加，尤其是出于住宅、土地、商业地产以及投资入籍的目的。
然而，这项权利并非不受限制。它受到各种法定条款和行政管控的约束。其根本法律依据见于《土地登记法》（Tapu Kanunu）第35条，该条款已多次修订，其中最重要的是2012年废除了对等条件。
规范外国人在土耳其取得不动产的主要规定是第2644号《土地登记法》第35条。根据该条款，外国人的取得受到既定条件的约束，包括适用的程序、限制和行政监督机制。此外：
都在确定适用于任何特定交易的具体条件方面发挥作用。土耳其总统保留施加进一步限制的权力，并且在被认为出于国家安全或公共利益有必要时，可对来自某些国家国民的取得实行彻底禁止。
在2012年修订之前，外国国民在土耳其取得不动产受到对等条件的约束：只有那些给予土耳其国民在其本国购买房产同等权利的国家的公民，才被允许在土耳其购买房产。
在2012年立法修订之后，这一对等条件被废除。因此，来自更广泛国家的外国国民现在可以在土耳其购买房产，但仍需遵守其余的限制。然而，根据适用法律和总统令的规定，某些特定国家的国民仍适用某些限制，在某些情况下包括彻底禁止或特别许可要求。
特定外国国民是否可以在土耳其购买房产，取决于适用于其国籍的法律框架。根据相关法律和总统令，某些国家的国民可能受到以下约束：
因此，在进行房产购买之前，专门评估个人国籍的法律地位十分重要。
外国个人取得不动产与外国公司取得不动产受不同的法律规则约束。外国个人在符合特定条件的情况下可以购买房产，而外国公司的取得则受到更严格的规则和特别许可机制的约束。
此外，依据土耳其法律在土耳其设立的外资公司与直接受外国司法管辖区法律管辖的外国公司之间，存在重要的法律区别。
外国人在土耳其取得不动产适用若干一般性限制。其中最重要的包括：
基于这些原因，外国投资者在土耳其购买房地产之前进行法律审查并评估特定房产是否符合取得资格，具有重大意义。
除此之外，总统有权施加进一步的限制和限额。在国家总统认为有必要的情况下，可以施加更多限制。这种限制也可能采取彻底禁止的形式。
遵守上述限制至关重要。违反限制的购买是无效的。为在遵守购买限制的同时完成交易，必须聘请律师提供服务。购房者还应了解购买如何有助于通过购房获得居留许可，以及外国人购房增值税豁免的税务优势。
虽然外国个人可以在土耳其购买不动产，但这项权利并非不受限制。适用各种法定限制，尤其是在公共安全、国防、战略区保护以及国家政策目标方面。
因此，在评估外国人的取得时，重要的不仅是房产本身的法律地位，还包括其位置、面积、拟用途以及取得方的国籍。
外国国民不得在军事禁区内取得不动产。位于军事设施、战略设施和国防基础设施周边的某些区域被指定为禁区，不对外国人的取得开放。
在办理房产权证的过程中，相关部门会评估该房产是否位于军事禁区内。
某些不动产可能位于特别安全区内。在此类区域，外国人的取得可能被完全禁止，或须满足特别许可要求。
对于靠近边境地区和具有战略重要性区域的房产，安全评估尤为重要。
对于外国人在特定区内可取得的不动产总面积，适用各种百分比限制。具体而言，外国国民在一个区内取得的不动产总面积不得超过该区私有土地总面积的10%。
这些限制旨在防止外国人所有权集中于特定地点。
外国个人在土耳其全国范围内可取得的不动产总面积，须同时受到所有权管控和国家安全考量的约束。
根据《土地登记法》第35条，外国个人在土耳其全国范围内可取得的不动产总面积不得超过30公顷。然而，该上限可通过总统令加倍至60公顷。因此，在实务中：
都会被额外评估。特别是，当个人在不同城市零星购置多块土地时，其全国持有总量会通过土地登记与地籍总局的系统进行核实。若超出适用上限，房产权证的办理可能无法完成。
适用于某些类型不动产的特别法会产生额外限制。特别是：
基于这些原因，外国投资者不仅必须审查房产的权证记录，还必须审查该房产所适用的特别法律地位。
在土耳其取得不动产方面，某些国家的国民可能适用特别限制。这些限制由适用法律和总统令确定。根据取得方的国籍，可能适用彻底禁止、地区性限制、面积百分比限制或特别许可要求。
基于这些原因，外国投资者在进行房产取得之前，获取针对其国籍具体地位的最新法律评估十分重要。
作为外国国民在土耳其购买不动产的流程不仅限于签署买卖合同。它是一个多阶段的过程，涉及房产权证程序、银行流程、估值、货币交易以及各种行政程序。
特别是，对权证记录进行彻底的法律审查、调查房产上的任何权利负担，以及从居留或公民身份要求角度进行的资格评估，都具有重大的实务意义。
在土耳其购买不动产之前，外国国民必须首先取得土耳其税务识别号。以下事项需要税务识别号：
在实务中，可以从相关税务局取得税务识别号。
外国投资者通常会开设土耳其银行账户，用于支付房产购买价款和进行官方交易。银行记录对以下事项尤为重要：
在购买之前对房产进行彻底的法律审查十分重要。特别是，应仔细审查以下各项：
在进行交易之前未能进行充分的法律审查，在实务中可能对外国投资者造成严重损害。
必须详细审查拟购买房产的权证记录。特别是：
都具有重大的实务意义。
此前，涉及外国国民的所有不动产交易均需强制性估值（ekspertiz）报告。然而，这一要求已被修订。
根据2024年6月13日第2024/4号通函，外国国民的标准房产取得已废除强制性估值报告要求。因此，普通的外国人购房不再需要估值报告。
重要 然而，对于投资入籍申请而言，估值报告仍是一份关键文件。在公民身份申请中，报告价值、权证上申报的价格、银行转账记录以及外汇购买文件都会被一并评估。虚假的销售价格或虚构交易可能导致公民身份申请被拒。 |
来自我们的实务经验 这是我们在实务中遇到的最常被误解的近期监管变化之一。标准购房强制性估值报告的废除，并不意味着估值报告毫无价值：尤其对于公民身份申请而言，权证申报价格、估值与付款证明文件之间的相互关系仍然至关重要。无论一般规则如何变化，我们都强烈建议在任何以公民身份为目的的取得中获取估值报告。 |
外国购房者须将其外币出售给土耳其银行，并换取一份外汇购买凭证（Döviz Alım Belgesi，DAB）。付款必须通过银行以土耳其里拉向卖方支付。未出示DAB凭证，便无法完成以外国人名义的房产权证登记。
房产买卖交易在土地登记局正式完成。在此过程中：
都会被执行。在涉及外国当事方的交易中，可能需要有宣誓口译员在场。
一旦土地登记局的官方程序完成且登记生效，房产的所有权即转移给外国投资者。经土地登记后，外国国民便合法取得该房产所有人的身份。
外国国民也可以通过授权委托书完成房产购买交易。然而，在实务中：
可能引发严重纠纷。因此，在通过授权委托书进行交易时，法律尽职调查和文件审查尤为重要。
要完成向外国买家的房产出售，须在土地登记处提交以下文件：
房产的产权证
身份证或护照（可能会要求提供经公证的译本）
市政房产价值证明
强制地震保险（DASK）保单
卖方和买方可以亲自或通过正式授权的代理人办理土地登记交易。授权委托书必须涵盖具体交易并符合土地登记要求。对于境外出具的文件，应在预约前核实适用的领事手续、附加证明书或认证程序，以及所需的经认证土耳其语译本。
一份房地产估价报告（该报告出具时间不得超过 3 个月，且须已录入土地登记总局的 TAKBİS 系统）
如其中一方不会讲土耳其语，则在产权证办理过程中须有宣誓翻译员在场。
在土耳其，涉及外国买家的房地产交易依法完成需要上述文件与手续。
延伸阅读：土耳其房地产法中的主要诉讼类型
可以，外国国民能够在土耳其购买房地产。不过，会适用某些法律限制与约束条件。
外国买家购买住宅类房产无需缴纳增值税。若买家为不在土耳其居住的外国国民，则不适用增值税。根据土耳其增值税法第 13/i 条，向不在土耳其居住的外国个人或实体首次出售房产可免征增值税。进一步了解外国买家的增值税豁免。
可以，满足特定条件的外国人可通过房产投资取得土耳其国籍。要符合条件，买家须购买价值至少 400,000 美元（或等值土耳其里拉）的房产，并承诺 3 年内不出售。最终决定权由主管部门酌情裁定。
需要，在土耳其拥有房地产的外国人无论国籍如何，均须缴纳年度房产税。税率由房产所在市政府确定。
在土耳其，产权证费用为售价的 4%——由买卖双方平均分摊。因此，各方各付 2%，合计 4%。请注意在产权证上申报较低售价的风险。
符合条件的外国自然人可以在满足国籍、面积和区域限制，并取得农业与林业部所需许可的情况下购买农业用地。购买未开发土地时，还应核实项目开发义务。农业用地并非一概禁止购买。外国公司及外资土耳其公司适用不同的法律框架；应向土地登记部门核实买方身份和地块分类。
可以，外国人购买已规划地块不受互惠原则限制。已规划地块是指已预先获准用于建设或诸如住宅、商业或工业等特定用途的土地。
规范向外国人出售土地的法律于 2012 年依据第 6302 号法律修订，该法对土耳其民法典及其他法律作出了多项修改。
不可以，仅购买土地并不符合取得土耳其国籍的条件。申请必须以取得达到规定最低价值的住宅类房地产为依据。
由于当前的政治与安全状况，叙利亚公民不能在土耳其购买房地产。即使该人此后取得土耳其国籍，此规定仍然适用。
亚美尼亚公民在土耳其购买房地产面临限制。
产权证交易通常需要 2 至 5 个工作日，具体取决于文件的完备程度以及登记办公室的工作量。
欧盟公民（如德国、法国、英国、西班牙、意大利、荷兰等）
美国公民
俄罗斯、中国、日本以及其他亚洲和中亚国家的公民
海湾合作委员会（GCC）国家的公民，如沙特阿拉伯、卡塔尔和阿联酋
一般而言，外国人无需特别许可。不过，如果房产位于军事或安全区域，则可能需要特别许可。
有，适用以下限制：
符合条件的外国自然人可以在满足国籍、面积和区域限制，并取得农业与林业部所需许可的情况下购买农业用地。购买未开发土地时，还应核实项目开发义务。农业用地并非一概禁止购买。外国公司及外资土耳其公司适用不同的法律框架；应向土地登记部门核实买方身份和地块分类。
互惠协议可能对某些国籍施加限制
合计取得的土地不得超过 30 公顷
禁止在军事区域购买
护照或身份证件
外国人身份号码
授权委托书（如适用）
有关产权证费用与付款的文件
在土耳其的地址申报
估价报告（如需要）
结婚证（如适用）
该流程通常需要 1 至 2 周，具体取决于付款速度和文件收集情况。
要申请土耳其国籍，须购买价值至少 400,000 美元的房产，并持有至少 3 年。
可以，外国人能够出售其房产。不过，如果是为取得国籍而购买的房产，则在 3 年持有期内不得出售。
可以，外国国民能够将其在土耳其的房产遗赠给他人。继承适用土耳其继承法以及继承人本国的法律。
| 费用项目 | 说明 |
| 产权证过户费 | 申报售价的4%（买方2% + 卖方2%） |
| 评估报告 | 费用因评估公司而异，法律规定必须提供 |
| 周转基金费 | TKGM征收的地区性费用 |
| DASK（地震保险） | 所有住宅/商业建筑物强制投保 |
| 公证及翻译费 | 如文件为外语 |
注意：为逃税而虚报售价属严格禁止行为，并会受到审计。符合条件的买方还应了解外国人购房增值税豁免，这可以大幅降低总体成本。
外国买方可通过经公证和加签认证的授权委托书远程办理交易。要求：
不需要，土耳其银行账户并非强制要求，但对办理交易可能有所帮助。
法律咨询并非强制要求，但强烈建议进行。律师可协助处理合同、尽职调查、税务以及规避风险。
不可以，拥有房产并不会自动获得居留许可。不过，房产所有权可能有助于办理长期通过购房申请居留许可。
可以，外国人能够作为共有人购买房产。不过，所有共有人均须满足法律条件，且不得超过总面积限制。
来源核对：2026年9月13日。参阅 TKGM 外国人不动产交易指南和官方购房及授权委托书要求。林地须单独核实其地籍分类和适用限制。
外国公司在土耳其取得不动产受到与外国个人取得不同的法律规则约束。特别是，公司的注册地、经营范围、资本结构以及房产的拟用途都具有重大的实务意义。
此外，依据土耳其法律在土耳其设立的外资公司与直接受外国法律管辖的公司之间，存在重要的法律区别。
受外国法律管辖的公司在土耳其直接取得不动产，通常只有在有限的情形下才有可能。此类公司的取得通常与特别法定条款和行政审批流程相关联。特别是：
在实务中都会被纳入考量。在某些情况下，外国公司的直接取得在法律上可能是不可能的。
对于依据土耳其法律设立的外资公司，适用不同的规则。由于此类公司在土耳其法律下被视为土耳其公司，除有限的例外情形外，它们通常适用于对土耳其公司适用的不动产取得规则。然而：
在实务中也可能被单独评估。
要以公司名义办理房产权证交易，代表公司之人的授权身份必须通过官方文件予以确立。特别是：
都具有重大的实务意义。外国公司的文件通常需要在提交之前经过公证和海牙认证。
外国公司取得不动产在某些情况下可能须经过特别许可流程和行政监督。特别是：
会产生各种限制。此外，在某些行业经营的外国公司可能适用特别法定条款和许可机制。
在因外国人取得不动产或因公民身份流程而产生的纠纷中，管辖分支视纠纷的标的以及被提起诉讼的机构而有所不同。为避免诉讼请求因程序原因被驳回，这一区分至关重要。
基于房地产投资的公民身份申请被拒、拒绝签发合格证书，或随后撤销公民身份，都属于行政行为性质的事项。在此类纠纷中：
诸如未对所购房产进行登记、违反买卖合同、权证记录错误，或尽管满足公民身份条件但未转移所有权等私法纠纷，属于：
外国人在土耳其购买房屋的条件至关重要，且有若干基本问题需要考虑。
当外国人提交在土耳其购买房地产的申请时，该申请可能被拒。在这种情况下，该个人可以向土地登记局所隶属的地区总局提出异议。当房产为共有时，了解hisseli tapu 共有产权的权利与规定，以及楼层地役权与区分所有权的规则，也十分重要。
