يوفّر القانون رقم 3091، المعنون «منع الاعتداءات على حيازة العقارات»، أداة إدارية قوية لمالكي العقارات ومستعمليها في تركيا.
ويتيح هذا القانون لحائزي العقارات، سواء كانوا أفراداً أو مؤسسات عامة، اتخاذ إجراء سريع عبر السلطات المحلية كالوالي أو قائم المقام لوقف الاستعمال غير المشروع للأرض أو المباني أو التعرّض لها. ولا يستلزم ذلك رفع دعوى أمام المحكمة المدنية.
قد يتخذ الاعتداء صوراً عديدة، منها على سبيل المثال لا الحصر:
إشغال العقار دون إذن
البناء أو التعديل غير المشروع
إعاقة الوصول أو المرور
الزراعة في الأرض دون موافقة
تحويل مصادر المياه
وضع أشياء مثل الحاويات أو المعدات
أي فعل يحدّ من الحيازة والاستعمال المشروعين أو يعيقهما
وتُقيَّم كل حالة على حدة، لكن السؤال الجوهري هو ما إذا كانت سيطرة الحائز صاحب الحق على العقار تتعرّض للإعاقة. وحيث يكون الاستعمال غير المأذون به قد سبّب خسارة مالية فعلاً، يجوز للمالكين أيضاً المطالبة بـ أجرة المثل (ecrimisil) عن الإشغال غير المشروع بوصفها وسيلة مدنية مستقلة.
إذا كان عقارك داخل منطقة مركزية: قدّم الطلب إلى الوالي (Vali).
وإذا كان في قضاء خارج مركز المدينة: قدّم الطلب إلى قائم المقام (Kaymakam).
وإذا نشأ تنازع في الاختصاص، فإن مكتب الولاية أو وزارة الداخلية هو من يفصل في الأمر.
يجوز للأطراف التالية بدء الإجراء:
مالكو العقار أو مستأجروه
أصحاب السيطرة الفعلية (zilyetlik) على العقار
الأشخاص الاعتباريون عبر ممثليهم المخوّلين
الجهات العامة المسؤولة عن الأراضي المملوكة للدولة
أهالي القرية في حالة الأراضي المشاع
خلال 60 يوماً من تاريخ العلم بالتعرّض
خلال سنة واحدة من تاريخ بدء التعرّض
استثناء: بالنسبة إلى العقارات المملوكة للدولة أو للعموم، لا يوجد أي حد زمني لتقديم الطلب.
عليك تقديم طلب خطي إلى الجهة المختصة. وينبغي أن يتضمّن طلبك:
بياناتك الشخصية وبيانات الاتصال
الموقع الدقيق للعقار وبيانات سند الملكية (tapu)
شرحاً واضحاً للفعل غير المأذون به
الطلب الذي تلتمسه (مثل إزالة الاعتداء)
وبحسب الإدارة المحلية، قد يتم ذلك شخصياً أو عبر الإنترنت. وإذا لم يستجب المكتب المسؤول، يمكنك أيضاً التصعيد عبر نظام شكاوى الدولة؛ راجع دليلنا حول كيفية تقديم شكوى CİMER ومتابعة طلبك.
بدء التحقيق:
يكلّف الوالي أو قائم المقام موظفين بإجراء التحقيق. وقد يشمل ذلك المعاينة الميدانية وجمع الأدلة وسماع الشهود وإعداد تقارير فنية.
القرار خلال 15 يوماً:
يجب على الجهة إصدار قرارها خلال 15 يوماً، إما بالأمر بإزالة الاعتداء أو برفض الطلب.
التنفيذ:
إذا ثبت الاعتداء، يُوفَد موظفو التنفيذ وقوات الأمن لإخلاء العقار وإعادته إلى حائزه صاحب الحق — وذلك عادةً خلال 5 أيام من تاريخ القرار.
التكرار مُعاقَب عليه جنائياً:
في الأراضي الخاصة: الحبس من 3 أشهر إلى سنة واحدة
في الأراضي العامة أو أراضي الدولة: الحبس من 6 أشهر إلى سنتين
يجوز لك الطعن على القرار الإداري أمام المحكمة الإدارية بدعوى إلغاء. غير أنه إذا كانت هناك دعوى قضائية قائمة بشأن العقار نفسه (كدعوى مدنية بشأن الملكية)، فلا يمكن المضي في الإجراء الإداري بموجب القانون رقم 3091. وكثيراً ما تُحسم نزاعات الملكية بإجراءات أخرى؛ ففي العقارات المشتركة قد يشمل ذلك دعوى إزالة الشيوع (İzale-i Şuyu).
هل يمكنني استخدام هذا القانون لإخلاء مستأجر؟
لا. فمسائل الإيجار تدخل في اختصاص المحاكم المدنية وتستلزم إجراءات دعوى إخلاء.
هل يمكن لشخص لا يملك سند ملكية تقديم طلب؟
نعم. فالحيازة الفعلية (zilyetlik)، حتى دون ملكية، محمية بموجب هذا القانون.
هل رفع دعوى ضروري؟
لا. فالقانون يتيح حماية إدارية دون رفع دعوى مدنية.
ما مدى سرعة الحصول على نتيجة؟
يجب على الجهة إصدار قرارها خلال 15 يوماً.
أين أقدّم الطلب؟
المناطق المركزية: مكتب الوالي
المناطق الأخرى: مكتب قائم المقام
القانون رقم 3091 أداة قانونية قوية للتصدي سريعاً للإشغال أو التعرّض غير المأذون به لعقارك في تركيا. وفي Bayraktar Attorneysنساعد العملاء في السير في هذا الإجراء الإداري وإعداد الطلبات ومتابعتها لدى السلطات المحلية لحماية حقوقك العقارية. وإذا كنت لا تزال في مرحلة الشراء، فقد يفيدك أيضاً دليلنا القانوني لشراء العقارات في تركيا للمستثمرين الأجانب .
إذا أشغل أحدهم أرضك أو أعاق وصولك إليها أو تعرّض لاستعمالك المشروع لعقارك، فتواصل معنا للحصول على الدعم القانوني.
