تتيح دعوى إزالة الشيوع (izale-i şuyu davası) لأي شريك في الملكية أن يطلب من المحكمة التركية إنهاء الملكية المشتركة، إما بقسمة العقار عيناً (aynen taksim) أو ببيعه وتوزيع حصيلته بحسب حصص الملكية. وتُطبَّق القسمة العينية حيث يمكن تجزئة العقار دون فقدان قيمته أو مخالفة قواعد التنظيم العمراني، وإذا أمكن إنشاء ملكية الطوابق وجب على المحكمة النظر في ذلك قبل الأمر بالبيع. والحكم الصادر مُلزِم لجميع الشركاء.
في تركيا، تُعدّ دعوى إزالة الشيوع، والمعروفة بالتركية باسم «İzale-i Şuyu Davası»، إجراءً قانونياً يرفعه واحد أو أكثر من الشركاء في مال منقول أو عقار لإنهاء الملكية المشتركة والمطالبة بملكية مفرزة. وتسري هذه الدعوى على كل من الملكية المشتركة بالاشتراك (elbirliği mülkiyeti) و الملكية الشائعة بالحصص (paylı mülkiyet)، إذ تتيح إما قسمة المال بين الأطراف أو بيعه وتوزيع حصيلة البيع.
وترفع هذه الدعاوى عادةً من الورثة أو الإخوة أو الشركاء السابقين الذين لم يعودوا راغبين في الاحتفاظ بالعقار على الشيوع. ولأن القانون التركي يعطي الأولوية لتصفية الملكية المشتركة ضماناً لحرية التصرف في حقوق الملكية، فإن المحاكم تستجيب عادةً لهذه الطلبات ما لم تحل دونها قيود قانونية أو مادية. وفهم الإطار الأوسع لـ حقوق والتزامات الملكية المشتركة يساعد الشركاء على توقّع النتيجة.
دعوى إزالة الشيوع هي دعوى مدنية متعددة الأطراف تسري نتيجتها على جميع الشركاء بالتساوي. وحتى لو تنازل المدّعي الأصلي عن دعواه أثناء المحاكمة، جاز لأي مدّعى عليه إخطار المحكمة برغبته في متابعة الإجراءات، فتستمر الدعوى.
ويقرّ القانون التركي نوعين رئيسيين لإزالة الشيوع:
إزالة الشيوع بالقسمة العينية (Aynen Taksim)
إزالة الشيوع عن طريق البيع (Satış Yoluyla Giderme)
يتحقق هذا النوع من إزالة الشيوع عندما يكون المال المشترك قابلاً للقسمة المادية بين الشركاء دون أن يفقد قيمته أو وظيفته. ومن الأمثلة الشائعة تقسيم قطعة أرض إلى قطع متساوية. غير أن هذه الطريقة لا تُطبّق إلا إذا كان المال قابلاً للقسمة استناداً إلى:
المساحة الإجمالية والتخطيط
نوع العقار
عدد الشركاء وأنصبتهم
أنظمة التنظيم العمراني المحلية
القيود الزراعية أو قيود التخطيط العمراني
وإذا أدّت القسمة إلى انخفاض كبير في قيمة العقار أو لم تستوفِ معايير التخطيط العمراني، جاز للمحكمة رفض القسمة العينية.
وإذا كانت القسمة ممكنة لكن الأنصبة الناتجة غير متساوية القيمة، جاز للمحكمة أن تحكم بـ تعويض نقدي معادل (ivaz) لتحقيق التوازن بين الأنصبة.
ملاحظة مهمة: إذا كان بالإمكان إنشاء ملكية طوابق على العقار، وجب على المحكمة أن تبحث أولاً إمكانية إنشاء ملكية الطوابق (kat mülkiyeti) فإذا كان ذلك ممكناً، لا يجوز للمحكمة أن تحكم بإزالة الشيوع عن طريق البيع.
إذا تعذّرت قسمة العقار، حكمت المحكمة بـ البيع بالمزاد العلني عن طريق دائرة التنفيذ أو مأمور بيع تعيّنه المحكمة. ثم تُوزّع الحصيلة على الشركاء بنسبة أنصبتهم في الملكية.
ويجوز لجميع الشركاء الاتفاق بالإجماع على بيع العقار فيما بينهم حصراً، تفادياً للبيع العلني. غير أن ذلك يستلزم موافقة خطية رسمية من جميع الأطراف.
نعم. فوفقاً للمادة 18/B من القانون رقم 6325 بشأن الوساطة في المنازعات المدنية، يُعدّ اللجوء إلى الوسيط شرطاً قانونياً مسبقاً قبل رفع دعوى إزالة الشيوع. وإذا لم تُجرَّب الوساطة، ردّت المحكمة الدعوى لأسباب إجرائية. وتماثل هذه الخطوة الإلزامية النهج المتبع في الوساطة الإلزامية في المنازعات التجارية.
يجوز لأي شريك — سواء كان يملك حصة في منقول (كتحفة ثمينة) أو في عقار (كأرض أو شقة) — أن يرفع الدعوى. ويجب أن تُرفع الدعوى على جميع الشركاء الآخرين.
وإذا كان أحد الشركاء قد توفي، وجب أن تشمل الدعوى أيضاً جميع الورثة الواردين في حجة حصر الإرث. فمن دون إدخال كل صاحب مصلحة، لا تستطيع المحكمة إصدار حكم ملزم. ويتكرر هذا الوضع كثيراً عند بيع العقارات الموروثة بين عدة ورثة.
يجب رفع الدعوى أمام محكمة الصلح المدنية (Sulh Hukuk Mahkemesi) الواقعة في الدائرة القضائية التي يقع فيها العقار. فمثلاً، إذا كان العقار في Bakırköy بإسطنبول، وجب رفع الدعوى أمام محكمة الصلح المدنية في Bakırköy. وإذا لم توافق على الحكم، من المفيد معرفة كيفية الطعن في حكم مدني.
تتوقف مصاريف التقاضي في دعاوى إزالة الشيوع على ما إذا كان العقار سيُقسّم أم يُباع:
في حالة البيع: يُطبّق رسم قضائي نسبي قدره 11.38 في الألف من الحصة المخصصة للشريك.
في حالة القسمة: يُستوفى رسم قضائي قدره 4.55 في الألف من قيمة العقار.
وفي البداية، يتحمّل المدّعي الرسوم والمصاريف القضائية. غير أن المحكمة توزّع في نهاية المحاكمة إجمالي المصاريف القانونية على جميع الأطراف بنسبة أنصبتهم في الملكية. ولأنه لا يوجد مدّعٍ أو مدّعى عليه رابح أو خاسر، فإن لا طرف يتحمّل كامل التكلفة وحده.
تُعدّ المنشآت والإضافات كالأشجار والمباني والتركيبات الثابتة على العقار جزءاً من الأرض قانوناً. فإذا لم يكن هناك نزاع على ملكيتهاأدرجتها المحكمة في التقييم والتوزيع.
أما إذا ادّعى أحد الشركاء ملكية خالصة لبعض هذه المنشآت واعترض الآخرون، فيجب رفع دعوى مستقلة تُسمى «muhdesatın aidiyetinin tespiti» (إثبات عائدية المنشآت والإضافات) . وعندئذ تُوقف دعوى إزالة الشيوع بصفة مؤقتة إلى حين توضيح ملكية تلك المنشآت.
أحكام مهمة:
إذا زادت المنشآت من القيمة الإجمالية للأرض وثبت أنها تعود إلى شريك معيّن، خُصص له ذلك الجزء من ثمن البيع مباشرةً.
وإذا كانت المنشآت تعود إلى الغير من غير أطراف الدعوى، فلا يجوز له المطالبة بجزء من حصيلة البيع.
بسبب أنماط التوارث الثقافيةفي تركيا، تنتقل عقارات كثيرة بالميراث إلى ورثة متعددين عبر الأجيال. وكثيراً ما تؤدي الخلافات أو التفاوت في الانتفاع أو الحاجة إلى السيولة إلى رفع دعاوى إزالة الشيوع. وتتيح هذه الدعاوى لكل صاحب مصلحة الحصول على نصيبه المستحق نقداً أو عن طريق ملكية مفرزة.
في Bayraktar Attorneys، نتخصص في تمثيل العملاء الأتراك والأجانب في منازعات الملكية المشتركة والعقارات. ونحن:
نحلّل ما إذا كانت القسمة العينية ممكنة
نتقدّم بطلب الوساطة نيابةً عنك
نرفع الدعوى ونتابعها أمام المحكمة المختصة
نحرص على تقييم المنشآت والإضافات تقييماً سليماً
نتولّى المنازعات المتعلقة بملكية المنشآت (muhdesat)
نساعد في توزيع حصيلة البيع بعد إتمامه
كما نقدّم تمثيلاً قانونياً عن بُعد إذا كنت مقيماً في الخارج وترغب في تسوية المسألة بموجب وكالة (vekâletname).
تُعدّ دعوى إزالة الشيوع أداة قانونية فعّالة في تركيا لحل حالات الجمود في الملكية العقارية المشتركة. فهي تحمي حقك في إدارة نصيبك أو تسييله بصورة مستقلة، وتضمن نتيجة عادلة وقانونية لجميع الأطراف.
إذا كنت شريكاً في ملكية عقار في تركيا وتحتاج إلى إزالة الشيوع، يمكنك التواصل مع Bayraktar Attorneys للحصول على استشارة قانونية مخصصة وتمثيل احترافي.
