على الأجانب الذين يعتزمون شراء عقار في تركيا الانتباه إلى شرط أساسي استحدثته السلطات التركية. فاعتباراً من 24 يناير 2022، يجب على كل شخص أجنبي يشتري عقاراً في تركيا أن يقدّم شهادة شراء عملة أجنبية، تُعرف بالتركية باسم Döviz Alım Belgesi، قبل إتمام نقل سند الملكية (tapu). ويسري هذا التنظيم على جميع المشترين الأجانب، سواء أكانوا يسعون إلى الحصول على الجنسية التركية أم لا.
في هذا المقال يقدّم Bayraktar Attorneys إرشاداً قانونياً واضحاً وموثوقاً حول كيفية عمل هذا النظام، والمستندات المطلوبة، وطريقة إتمام الإجراء وفقاً للقانون التركي.
شهادة شراء العملة الأجنبية مستند مصرفي رسمي يثبت أن المشتري الأجنبي قد صرف مبلغاً محدداً من العملة الأجنبية عبر بنك تركي مرخّص، وأن هذه العملة قد بيعت إلى البنك المركزي للجمهورية التركية. ويجب أن يعادل المبلغ المصروف كامل ثمن بيع العقار. ومن دون هذه الشهادة لا يمكن إتمام أي نقل ملكية عقارية لدى دائرة السجل العقاري (tapu müdürlüğü).
استُحدث هذا الشرط لضمان تسجيل الاستثمار الأجنبي في العقارات التركية تسجيلاً سليماً، ولتمكين البنك المركزي من الاستفادة من تدفّقات النقد الأجنبي، ولزيادة شفافية المعاملات العقارية التي يكون الأجانب طرفاً فيها.
ويستند هذا التنظيم إلى تعميم حركة رؤوس الأموال (Sermaye Hareketleri Genelgesi) الصادر عن البنك المركزي، وإلى المادة الثالثة عشرة منه، وإلى لائحة الجنسية التركية. وهو يسري على جميع مشتري العقارات الأجانب على قدم المساواة. وللاطلاع على سياق أوسع، راجع دليلنا حول أنظمة النقد الأجنبي في المعاملات العقارية في تركيا.
يسري هذا الشرط على:
جميع غير المواطنين الأتراك الذين يشترون عقاراً في تركيا
الأجانب الذين يشترون بنيّة التقدّم بطلب الجنسية التركية
الأجانب الذين لا يتقدّمون بطلب الجنسية لكنهم يشترون عقاراً
تشمل الإجراءات الخطوات التالية:
على المشتري أو من يمثّله فتح حساب مصرفي لدى بنك تركي مرخّص
يجب صرف العملة الأجنبية عبر هذا البنك
ثم يبيع البنك العملة الأجنبية إلى البنك المركزي التركي
يصدر البنك شهادة شراء العملة الأجنبية
يجب تقديم هذه الشهادة إلى دائرة السجل العقاري قبل موعد إجراء نقل سند الملكية
ومن المهم أن تعكس الشهادة كامل ثمن بيع العقار بالليرة التركية. فيجب أن يطابق ثمن البيع المدوَّن في سند الملكية المبلغ الوارد في الشهادة مطابقة تامة. وقد يترتب على الإعلان عن قيمة مختلفة عواقب خطيرة، كما هو موضّح في مقالنا حول الإعلان عن ثمن بيع أقل في سند الملكية.
لكي تُقبل الشهادة يجب أن تتضمّن:
الاسم الكامل للمشتري الأجنبي
رقم جواز السفر أو رقم الهوية الخاص بالأجانب
مبلغ العملة الأجنبية المصروف وقيمته بالدولار الأمريكي
القيمة المعادلة بالليرة التركية
عبارة تفيد بأن المعاملة تمّت وفقاً للمادة الثالثة عشرة من تعميم حركة رؤوس الأموال أو للفقرة العاشرة من المادة العشرين من لائحة الجنسية
أراد السيد Raphael، وهو مواطن من جنوب أفريقيا، شراء وحدة تجارية في إسطنبول بمبلغ أربعمائة وثمانين ألف دولار أمريكي. فتوجّه ممثّله، الحائز وكالة (vekâletname) مصدّقة لدى كاتب العدل، إلى بنك تركي وأوعز إليه بصرف المبلغ وبيعه إلى البنك المركزي. وأصدر البنك الشهادة متضمّنةً بوضوح اسم السيد Raphael ورقم جواز سفره والمبلغ الدقيق المستلم بالليرة التركية. ثم قُدّمت هذه الشهادة إلى دائرة السجل العقاري قبل نقل سند الملكية، بما يضمن الامتثال الكامل للقانون التركي. وللاطلاع على عرض شامل لإجراءات الشراء، راجع إجراءات شراء العقارات للأجانب في تركيا.
بموجب التعليمات التنفيذية بشأن بيع النقد الأجنبي إلى البنك المركزي، لا يجوز بيع سوى ثلاث عملات إلى البنك المركزي لهذا الغرض:
الدولار الأمريكي
اليورو
الجنيه الإسترليني
وإذا كانت أموالك بعملة أخرى، فإن البنك يحوّلها أولاً إلى إحدى هذه العملات الثلاث بسعر الصرف السائد وقت المعاملة، قبل إتمام البيع إلى البنك المركزي. ولا يقلّ عن ذلك أهمية أنه بمجرد إتمام البنك المركزي شراء النقد الأجنبي لا يمكن إلغاء المعاملة، والبنوك ملزَمة بإبلاغ الأطراف بذلك قبل تنفيذها. لذا ينبغي أن تكون واثقاً من المبلغ ومن الصفقة قبل إصدار تعليمات الصرف.
لا. يجب إتمام الصرف قبل المعاملة، فدائرة السجل العقاري لن تباشر الإجراء من دون الشهادة.
نعم. يجوز للمشتري أو البائع أو ممثّليهما الرسميين إجراء الصرف نيابة عن المشتري.
لا. لا يجوز إجراء هذه المعاملة إلا عبر البنوك التركية المخوّلة بالتعامل مع البنك المركزي. أما عمليات الصرف التي تتم عبر مكاتب الصرافة أو نقداً فهي غير صحيحة.
إذا كنت قد أتممت الدفع وقدّمت طلبك قبل هذا التاريخ، فإن التنظيم لا يسري عليك. غير أنك ستظل بحاجة إلى تقديم إيصال مصرفي يثبت الدفع.
نعم. ما دام شراؤك للعقار مستوفياً للمعايير المطلوبة وكانت الشهادة قد صدرت على النحو الصحيح، يمكنك التقدّم بطلب الجنسية التركية في تاريخ لاحق. وقد ترغب أيضاً في الاطلاع على شهادة الأهلية للجنسية التركية عن طريق الاستثمار.
نعم. يجب أن يكون المبلغ الوارد في الشهادة بالليرة التركية مطابقاً تماماً للمبلغ المعلن في سند الملكية الرسمي. وأي تباين بينهما سيؤدي إلى رفض المعاملة.
نعم. إضافةً إلى شهادة شراء العملة الأجنبية، يجب أن تقدّم إيصالاً مصرفياً مصدّقاً يثبت تحويل ثمن البيع بالليرة التركية من المشتري إلى البائع.
احرص دائماً على إتمام صرف العملة قبل موعد نقل سند الملكية، وعبر بنك تركي حصراً. وتجنّب الوسطاء من الغير والدفع نقداً. وقدّم شهادة شراء العملة الأجنبية مع طلب نقل سند الملكية، وتأكّد من اتساق جميع القيم في المستندات كافة.
أصبحت شهادة شراء العملة الأجنبية شرطاً محورياً في جميع عمليات شراء العقارات من قبل الأجانب في تركيا. وسواء كان هدفك تملّك مسكن أو التقدّم بطلب الجنسية التركية عن طريق الاستثمار، فإن هذا المستند ضروري. ونحن في Bayraktar Attorneys نضمن أن تكون كل خطوة في معاملتك صحيحة قانوناً وموثّقة توثيقاً كاملاً ومنجزة من دون تأخير.
يقدّم فريقنا متعدّد اللغات دعماً قانونياً متكاملاً للعملاء الدوليين الذين يقتنون عقارات في مختلف أنحاء تركيا، من التنسيق مع البنوك إلى نقل سند الملكية (tapu) وطلب الجنسية.
إذا كنت مواطناً أجنبياً تخطّط لشراء عقار في تركيا، فيمكنك التواصل مع Bayraktar Attorneys لضمان استيفاء معاملتك لجميع المتطلبات القانونية. وسيرشدك فريقنا المتخصص في كل تفصيل بوضوح وثقة.
