عندما ينقل الورثة سند ملكية عقار موروث في تركيا، لا تُستحق رسوم سند الملكية التقليدية. وبدلاً من ذلك، تتقاضى مديرية السجل العقاري (tapu müdürlüğü) رسم خدمة ثابتاً، ويبلغ لعام 2025 2,316 TL. وهذا الرسم مساهمة في الصندوق الدوّار وليس نسبة من قيمة العقار، مما يجعل المعاملة منخفضة التكلفة نسبياً مقارنة ببيوع العقارات العادية.
ويخفّف هذا الإعفاء العبء المالي عن الورثة، ولا سيما المقيمين خارج تركيا الذين قد يتحمّلون أصلاً تكاليف السفر والمستندات.
لا يمكن إتمام البيع ما لم يوافق جميع الورثة ويوقّعوا المستندات اللازمة. وإذا رفض وارث واحد فقط، تعذّر بيع العقار بالتراضي. وفي هذه الحالات أمام الورثة خياران رئيسيان:
اللجوء إلى الوساطة (Arabuluculuk): وهي خطوة إلزامية في تركيا قبل التقاضي، وتتيح للأطراف التفاوض على اتفاق بمساعدة وسيط مرخَّص.
رفع دعوى قضائية: إذا فشلت الوساطة، يمكن رفع دعوى أمام محكمة الصلح المدنية (Sulh Hukuk Mahkemesi) إما لقسمة العقار جبراً وإما لبيعه قضائياً.
وقد تقرر المحكمة في نهاية المطاف الأمر ببيع العقار بالمزاد العلني، بما يضمن حصول جميع الورثة على نصيبهم من الحصيلة، بمن فيهم من رفض التعاون. وعندما يعجز الشركاء في الملك عن الاتفاق، تكون دعوى إزالة الشيوع (İzale-i Şuyu) هي الطريق القانوني لتصفية العقار المشترك.
عند بيع عقار موروث في تركيا، تنشأ عدة التزامات ضريبية على النحو التالي:
يجب سداد هذه الضريبة قبل أن يتمكن الورثة قانوناً من نقل العقار إلى أسمائهم. ويتوقف المعدل على قيمة التركة و درجة القرابة بالمتوفى.
واعتباراً من عام 2025، تُحتسب ضريبة الميراث والانتقالات بلا عوض في تركيا تصاعدياً على أساس القيمة الإجمالية للأموال الموروثة. ففي انتقالات الميراث يبدأ معدل الضريبة عند 1% للمبالغ حتى 1,100,000 TL، ويرتفع إلى 3% عن الشريحة التالية البالغة 2,600,000 TL، ثم إلى 5% عن الشريحة التي تليها والبالغة 5,500,000 TL، و 7% عن الشريحة التالية البالغة 10,900,000 TL. وبالنسبة لأي مبلغ يتجاوز 20,100,000 TL، يرتفع المعدل إلى 10%. أما في حالة الانتقالات بلا عوض (كالهبات) فالمعدلات أعلى بكثير، إذ تبدأ من 10% وتصل إلى 30% وفق شرائح القيمة نفسها. ويجب تسوية هذه الضرائب قبل أن يتمكن الورثة من إتمام إجراءات نقل ملكية العقار.
إذا بيع العقار بأكثر من القيمة المقدَّرة وقت الميراث، فإن ضريبة الأرباح الرأسمالية قد تُطبَّق. غير أنه إذا مضى أكثر من خمس سنوات على انتقال الميراث، فقد تسقط هذه الضريبة. وللاطلاع على صورة أوفى لكيفية تقدير أرباح التصرف، راجع دليلنا عن ضريبة الأرباح الرأسمالية في تركيا.
يجب تسوية الديون البلدية وضرائب العقار وضرائب النظافة البيئية قبل إتمام البيع.
نعم. فرغم أن البيع الفعلي يتم في السجل العقاري، كثيراً ما يلزم عقد بيع موثّق أو وكالة موثّقة، خاصة عندما يقيم وارث أو أكثر في الخارج ولا يستطيع الحضور شخصياً. ويجب أن تكون هذه المستندات إما:
صادرة عن كاتب عدل تركي، أو
مُحرَّرة في الخارج و مصدَّقة عبر إجراء الأبوستيل أو التصديق القنصلي.
س: هل يستطيع الوارث بيع حصته وحده؟
نعم. يجوز للوارث بيع حصته لوارث آخر أو لطرف ثالث. غير أن لباقي الورثة حق الشفعة، أي يجب عرض الحصة عليهم أولاً.
س: هل يمكن بيع حصة شائعة في سند الملكية دون إخطار باقي الورثة؟
لا. فبيع الحصص الشائعة يجب أن يتم بعلم جميع الورثة وبموافقتهم عادةً.
س: هل يمكن بيع العقار الموروث قبل إتمام تسجيل الانتقال (intikal)؟
لا. الانتقال (intikal) إجراء إلزامي. فيجب نقل العقار رسمياً إلى أسماء الورثة قبل أي بيع.
س: ماذا لو كان الورثة يقيمون في دول مختلفة أو يحملون جنسيتين؟
هذا أمر شائع، خاصة بالنسبة إلى الأتراك المغتربين في أوروبا و الأجانب الذين يرثون عقارات في تركيا. وفي هذه الحالات يتولى Bayraktar Attorneys:
التنسيق مع القنصليات التركية لإصدار الوكالات ومتابعة إجراءاتها.
إدارة عملية البيع كاملة، من التقييم ونقل سند الملكية إلى التوقيع وتوزيع الحصيلة.
ضمان الامتثال لقواعد الضرائب وتحويل الأموال عبر الحدود.
وكثيراً ما يشمل الميراث أصولاً تركية أخرى، مثل سحب الأموال الموروثة من البنك في تركيا، وهو ما يخضع لإجراء خاص به. وإذا نشأ الميراث عن الجنسية بالاستثمار، فإن مقالنا عن بيع العقار بعد الحصول على الجنسية عن طريق الاستثمار في تركيا يتناول القيود الإضافية التي قد تنطبق.
قد يكون بيع عقار موروث في تركيا معقّداً قانونياً ومرهقاً نفسياً، ولا سيما للأجانب أو للأتراك المقيمين في الخارج. ونحن في Bayraktar Attorneysنركّز على قضايا الميراث والعقارات العابرة للحدود، ونرافقك في كل خطوة من خطوات العملية.
سواء كنت بحاجة إلى:
A وكالة (vekâletname) محرَّرة بلغتين،
A عريضة قنصلية تُقدَّم في الخارج،
أو تمثيل كامل أمام المحاكم التركية في حال نشوء نزاع،
فنحن نقدّم دعماً قانونياً استراتيجياً في كل خطوة. دع فريقنا ذا الخبرة يضمن حماية حقوقك وكفاءة عملية البيع وتقييم عقارك تقييماً عادلاً.
