يكلّف شراء منزل مستعمل (إعادة بيع) في تركيا عام 2026 المشتري عادةً ما بين 4% و5% تقريبًا فوق السعر: حصة 2% من رسم سند الملكية البالغ 4%، وعمولة الوسيط بحد أقصى 2% مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة، وتكاليف ثابتة أصغر مثل رسم خدمة السجل العقاري، وتقرير التقييم المطلوب للأجانب، وتأمين الزلازل الإلزامي (DASK)، والمترجم المحلَّف. ولا تُفرض ضريبة القيمة المضافة إلا على العقار الجديد المشترى من بائع مسجَّل في ضريبة القيمة المضافة.
أبرز النقاط
يرصد معظم المشترين الأجانب ميزانيتهم لسعر العقار ورسم سند الملكية، ثم يفاجؤون بالتكاليف الأصغر المرافقة لنقل الملكية. ليست أيٌّ منها كبيرة بمفردها، لكنها مجتمعةً قد تضيف بضع نقاط مئوية إلى كلفة الشراء. يعرض هذا الدليل كل تكلفة ينبغي أن تتوقعها عند شراء منزل في تركيا عام 2026، ومن يتحملها عادةً، والمصدر القانوني لأحكامها.
| التكلفة | المبلغ | من يدفع |
|---|---|---|
| رسم سند الملكية (tapu harcı) | 4% من القيمة المصرَّح بها | عادةً 2% على المشتري و2% على البائع |
| رسم خدمة السجل العقاري (döner sermaye) | مبلغ ثابت يُحدَّد سنويًا ويختلف من ولاية إلى أخرى | كل طرف |
| تقرير التقييم | تحدده شركة التقييم المرخَّصة | المشتري |
| تأمين الزلازل الإلزامي (DASK) | يتوقف على المساحة ونوع البناء والموقع | المشتري |
| المترجم المحلَّف في السجل العقاري | يُتفق عليه مع المترجم | المشتري، إن لم يكن يجيد التركية |
| عمولة الوسيط | بحد أقصى 4% من السعر من دون ضريبة القيمة المضافة، مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة | مناصفةً ما لم يُتفق على خلاف ذلك |
| ضريبة القيمة المضافة | على العقار الجديد المشترى من بائع مسجَّل في ضريبة القيمة المضافة فقط | المشتري |
| كاتب العدل والترجمة | للوكالات والمستندات الأجنبية | المشتري |
| ضريبة العقار السنوية | 0.1% من القيمة الضريبية، و0.2% في البلديات الكبرى | المالك، اعتبارًا من السنة التالية للشراء |
لتقدير رسم سند الملكية لسعر معيَّن، استخدم حاسبة رسم سند الملكية لدينا.
يُستوفى رسم سند الملكية بموجب قانون الرسوم بنسبة 2% على المشتري و2% على البائع، ويُحتسب على القيمة المصرَّح بها لدى السجل العقاري. ويجوز للطرفين الاتفاق على أن يتحمل أحدهما نسبة 4% كاملة، ومن المستحسن عمليًا حسم هذه المسألة في عقد البيع. والتصريح بقيمة أقل من السعر الحقيقي ليس توفيرًا: فهو يعرّض الطرفين لغرامات ضريبية ويخلق مشكلات لاحقًا، كما هو الحال عند بيع العقار واحتساب الأرباح الرأسمالية.
وبالنسبة إلى المشترين الأجانب، لا يجوز أن تقل القيمة المصرَّح بها عن القيمة الواردة في تقرير التقييم. ونشرح إجراءات نقل الملكية ذاتها في دليلنا حول نقل سند الملكية.
يستوفي السجل العقاري رسم خدمة مستقلًا (döner sermaye) عن كل معاملة. وهو مبلغ ثابت يُحدَّد سنويًا ويختلف بين الولايات، لذا يُفضَّل التحقق منه عند حجز الموعد.
تستلزم عمليات البيع للأجانب تقرير تقييم تُعدّه شركة تقييم مرخَّصة من مجلس أسواق المال. وتحدد شركة التقييم أتعابه بحسب العقار. وتتجاوز أهمية التقرير عملية نقل الملكية: إذ تُعتمد قيمة العقار الواردة فيه لأغراض الجنسية عن طريق الاستثمار ولحدود قيمة العقار المعتمدة في تصاريح الإقامة. ويتناول دليلنا حول تقرير التقييم العقاري هذا الموضوع بالتفصيل.
بموجب لائحة تجارة العقارات، بصيغتها المعدَّلة في الجريدة الرسمية الصادرة في 29 أبريل 2026، لا يجوز أن تتجاوز العمولة على البيع 4% من سعر البيع من دون ضريبة القيمة المضافة. وما لم ينص عقد الوساطة كتابةً على خلاف ذلك، تُقسَّم الأتعاب مناصفةً بين المشتري والبائع، أي بحد أقصى 2% لكل منهما عمليًا. وتُضاف ضريبة القيمة المضافة إلى العمولة. ويجب أن يكون عقد الوساطة مكتوبًا، فاقرأ من يدفع ماذا قبل التوقيع عليه. ولمزيد من التفاصيل راجع مقالنا حول عمولة الوسيط العقاري.
لا تُفرض ضريبة القيمة المضافة إلا عندما يبيع العقارَ مطوِّرٌ عقاري أو بائع آخر مسجَّل في ضريبة القيمة المضافة، وهو في الغالب البيع الأول لمنزل جديد. أما إعادة البيع من مالك فرد فلا تخضع لضريبة القيمة المضافة، بل لرسم سند الملكية فقط. وحيث تنطبق الضريبة، تتوقف نسبتها على المساحة الصافية وتاريخ رخصة البناء وموقع العقار.
يمكن للأجانب غير المقيمين شراء منزل جديد معفى من ضريبة القيمة المضافة إذا استوفوا شروط الإعفاء، ومنها إدخال الثمن إلى تركيا بعملة أجنبية. راجع دليلنا حول إعفاء الأجانب من ضريبة القيمة المضافة.
استحدث تعديل أبريل 2026 نفسه نظام دفع يُفرج عن الثمن للبائع في اللحظة ذاتها التي تنتقل فيها الملكية في السجل العقاري. وإذا دُفع أي جزء من الثمن نقدًا أو بحوالة مصرفية أو عبر EFT، وجب أن يمر الدفع عبر هذا النظام. وقد أُرجئ موعد بدء العمل به، ليصبح إلزاميًا في 1 ديسمبر 2026. ويُستوفى رسم استخدام يُقتطع من المبلغ المدفوع للبائع، فهو إذن تكلفة تقع أساسًا على البائع، غير أن على المشترين التأكد من توافق خطة الدفع الواردة في العقد مع القواعد الجديدة.
لنفترض شقة معاد بيعها اشتُريت بمبلغ 10,000,000 ليرة تركية بقيمة مصرَّح بها قدرها 10,000,000 ليرة تركية، مع وسيط يتقاضى الحد الأقصى للعمولة مقسَّمة مناصفةً:
| البند | حصة المشتري |
|---|---|
| رسم سند الملكية (2%) | 200,000 ليرة تركية |
| عمولة الوسيط (2%) | 200,000 ليرة تركية |
| ضريبة القيمة المضافة على العمولة (20%) | 40,000 ليرة تركية |
| رسم خدمة السجل العقاري، تقرير التقييم، DASK، المترجم | متغيِّرة |
قبل احتساب البنود المتغيِّرة، تبلغ تكاليف المشتري نحو 4.4% من السعر. وفي حالة المنزل الجديد المشترى من مطوِّر عقاري، قد تُضاف ضريبة القيمة المضافة ما لم ينطبق الإعفاء.
نتحقق من سند الملكية والوضع التخطيطي للعقار، ونراجع عقدَي البيع والوساطة، ونتولى تقرير التقييم وموعد السجل العقاري، ونمثّل المشترين الذين يتعذّر عليهم السفر. اطّلع على خدمتنا في العقارات وسندات الملكية أو دليلنا حول شراء الأجانب للعقارات في تركيا. تواصل معنا لطلب معلومات عن الإجراءات والأتعاب.
في حالة المنزل المعاد بيعه، توقَّع نحو 4% إلى 5% فوق السعر: 2% رسم سند الملكية، وعمولة الوسيط بحد أقصى 2% مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة، وتكاليف ثابتة أصغر مثل رسم خدمة السجل العقاري وتقرير التقييم وDASK والمترجم. وفي حالة المنزل الجديد المشترى من مطوِّر عقاري، قد تنطبق ضريبة القيمة المضافة أيضًا.
يفرض القانون 2% على المشتري و2% على البائع. ويجوز للطرفين الاتفاق على خلاف ذلك، لذا راجع عقد البيع.
لا. لا تُفرض ضريبة القيمة المضافة إلا عندما يبيع بائع مسجَّل فيها، كالمطوِّر العقاري، عقارًا جديدًا. أما إعادة البيع من مالك فرد فيترتب عليها رسم سند الملكية بدلًا منها.
4% من سعر البيع من دون ضريبة القيمة المضافة، تُقسَّم مناصفةً بين المشتري والبائع ما لم يُتفق كتابةً على خلاف ذلك. وتُضاف ضريبة القيمة المضافة إلى العمولة.
في 1 ديسمبر 2026، بالنسبة إلى البيوع التي يُدفع فيها أي جزء من الثمن نقدًا أو بحوالة مصرفية أو عبر EFT.
