为鼓励向外国人出售房产，土耳其已根据第5901号《土耳其公民法》，对有关外国国民取得土耳其公民身份的立法作出了修订。
秉持这一思路，第6824号《关于重组某些应收款项以及修订某些法律和法令的法律》通过在《增值税法》（第3065号法律）第13条中新增一款，为外国买方购买住宅和商业房产引入了增值税（KDV）豁免。
这项自2017年4月1日起生效的豁免规定，外国个人和实体以及居住在国外的土耳其公民，在购买房产时满足特定条件即可享受增值税豁免。本文阐述增值税豁免流程的要求和关键细节。如需简明概览，另请参阅我们关于在土耳其购买房产的外国买方是否可豁免增值税的讲解。
要根据《增值税法》第13/1-i条享受豁免，房产销售必须面向以下个人或实体之一：
持工作或居留许可在国外居住超过六个月的土耳其公民（不包括代表政府机关或机构、或总部设在土耳其的实体在国外工作的人员），
不在土耳其居住的外国个人，
在土耳其没有法律或营业中心、且不通过在土耳其的常设机构或代表处产生收入的实体。
此外，符合此项豁免条件的买方，在满足必要条件的前提下，可以在豁免范围内购买多处房产（住宅或商业）。
对于外国人而言，非居民要件在第193号《所得税法》第4条中作了明确。该条规定，在土耳其居住、或在一个日历年内在境内停留超过六个月的个人，被视为土耳其居民（短暂离境不影响居民身份）。
卖方必须核实买方符合豁免要件，应在房产权状（Tapu）过户之前向买方索取必要文件。但在实践中，买方通常将这些文件提交给税务局，取得增值税豁免证明（VAT Exemption Certificate），然后再将其提供给卖方。
要根据《增值税法》第13/1-i条享受增值税豁免，买方必须满足以下条件：
可作为住宅或商业用途、处于可用状态的房产的首次转让房产必须根据建筑许可被归类为住宅、办公室、公寓或类似用途，方可享受豁免。此外，房产必须以可即刻使用的状态完整交付给买方。对于已设立区分所有权（condominium ownership）的房产，权属也必须已经设立。一个关键要点——即使是某些法律专业人士也常常误解——是增值税豁免并不限于外国买方在土耳其的首次购房。相反，该豁免适用于开发商公司对房产的首次交付。这意味着只有当开发商首次将新建房产出售给外国买方时，才能申请豁免。由个人业主进行的二次销售或转售不符合豁免条件。
以外币支付并转入土耳其要享受豁免，至少50%的款项必须在发票日期之前转入土耳其，其余余额在一年内转入。资金转入土耳其必须经过核实。虽然交易理想上应通过银行处理，但若经海关部门记录在案，实物形式的资金转入也是允许的。只要资金最初是以外币带入的，以土耳其里拉向卖方付款也是可以接受的。付款人与销售发票上所列买方一致也至关重要。这些规则与更广泛的土耳其房地产交易外币监管规定相互交织。
至少3年的房产持有期买方必须自在土地登记处登记之日起至少三年内保留对房产的所有权。如果房产在此期限之前出售，则最初豁免的增值税必须连同利息一并偿还。为强制执行这一点，土地登记处会在房产记录上加注，说明如果房产在三年内出售，将向卖方征收未缴的增值税及利息。
如果发现在未满足《增值税法》第13/1-i条必要条件的情况下适用了豁免，则任何未缴税款、税务罚款和滞纳金将由卖方和买方共同承担。
计划在土耳其购置房地产的外国投资者往往关注房价、地段、租赁潜力，或是否符合居留许可和投资入籍（Turkish citizenship by investment）的条件。然而，房产购买最重要的财务方面之一是增值税（VAT – KDV），其是否适用取决于房产的购买方式以及向谁购买。
在阐述土耳其住宅房产交付适用的增值税率之前，有必要澄清一个经常令外国买方困惑的关键法律区分。
本文所述的增值税规则通常仅适用于由建筑公司、开发商或其他将房地产销售作为其商业活动一部分的法人实体所交付的新建住宅房产。根据土耳其税法，公司在其经营业务范围内出售房产时必须开具发票（fatura）。由于必须开具发票，这些交易被视为应税供应，因此必须按照适用的增值税率计算增值税。
相反，当房产由并非从事房地产交易这一商业活动的私人（自然人）出售时，通常不适用增值税。当一处房产已在土地登记处登记、之后由其个人业主出售时，该交易通常被视为二手房产转让。
在这种情况下：
卖方不开具增值税发票
该交易不适用增值税
相反，各方缴纳房产权状过户税（Tapu Harcı）
目前，房产权状过户税为申报房产价值的4%，除非另有约定，通常由买方和卖方分摊。
对于外国投资者而言，这一区分极为重要，因为从开发商处购买新建房产时的税负，可能与从个人业主处购买现有房产时大不相同。
因此，本文所述的增值税率和表格主要适用于由建筑公司或其他法人卖方首次交付的新建住宅单元。
规范增值税率的法律框架由《土耳其增值税法》（KDV Kanunu）第28条加以规定。
根据该条规定：
应税交易的标准增值税率为10%。
政府有权将该税率上调至多四倍，或下调至1%。
可为各类商品和服务确定不同的增值税率。
依据第2007/13033号部长会议决定，适用于商品和服务的增值税率确定如下：
类别 | 增值税率 |
|---|---|
未列入特别清单的交易 | 20% |
附表（I）所列的交付 | 1% |
附表（II）所列的交付 | 10% |
在这一监管框架内，住宅房产的交付历来根据若干因素征税，包括：
房产面积
施工许可日期
大都会市（metropolitan municipality）身份
建筑分类（豪华或一级建筑）
土地单位税值
项目是否属于城市更新计划的一部分
由于这些因素多年来已数次变动，确定正确的增值税率有时可能相当复杂。
另一个必须理解的技术概念是市政当局确定的每平方米土地单位税值（每平方米里拉）。该数值指的是每平方米土地的官方税值，而非房产的总地价。某些增值税门槛取决于这一数值。
从历史上看，土耳其住宅单元的增值税结构主要以房产面积为基础。
房产面积 | 增值税率 |
|---|---|
150 m² 以下的住宅单元 | 1% |
150 m² 以上的住宅单元 | 20% |
然而，监管变动在某些时期引入了额外标准，尤其是在大都会市和豪华建筑项目方面。
大都会市 | 房产面积 | 土地单位税值 | 增值税率 |
|---|---|---|---|
否 | 150 m² 以下 | — | 1% |
否 | 150 m² 以上 | — | 20% |
是 | 150 m² 以上 | — | 20% |
是 – 豪华或一级建筑 | 150 m² 以下 | ≤ 每平方米 499 里拉 | 1% |
是 – 豪华或一级建筑 | 150 m² 以下 | 每平方米 500–999 里拉 | 10% |
是 – 豪华或一级建筑 | 150 m² 以下 | ≥ 每平方米 1000 里拉 | 20% |
是 – 非豪华或一级建筑 | 150 m² 以下 | — | 1% |
大都会市 | 房产面积 | 土地单位税值 | 增值税率 |
|---|---|---|---|
否 | 150 m² 以下 | — | 1% |
否 | 150 m² 以上 | — | 20% |
是 | 150 m² 以上 | — | 20% |
是 – 豪华或一级建筑 | 150 m² 以下 | ≤ 每平方米 999 里拉 | 1% |
是 – 豪华或一级建筑 | 150 m² 以下 | 每平方米 1000–2000 里拉 | 10% |
是 – 豪华或一级建筑 | 150 m² 以下 | ≥ 每平方米 2000 里拉 | 20% |
是 – 非豪华或一级建筑 | 150 m² 以下 | — | 1% |
城市更新项目（kentsel dönüşüm）适用略有不同的增值税制度。
施工许可日期 | 房产面积 | 增值税率 |
|---|---|---|
2022年4月1日之前 | 150 m² 以下 | 1% |
2022年4月1日之前 | 150 m² 以上 | 20% |
2022年4月1日之后 | 150 m² 以下 | 1% |
2022年4月1日之后 | 150 m² 以上 | 前 150 m² 部分 |
超过 150 m² 的剩余部分 |
随着2022年推出的监管改革，住房的增值税制度得到了简化。
房产面积 | 增值税率 |
|---|---|
150 m² 以下 | 10% |
150 m² 以上 | 前 150 m² 部分 |
超过 150 m² 的剩余部分 |
这一框架目前适用于土耳其许多新获许可的施工项目。
示例情境：
某建筑公司于2022年6月1日取得建筑许可，用于位于通杰利（Tunceli）的一个住宅项目。
两套公寓于2024年10月8日售出。
房产面积 | 售价 |
|---|---|
120 m² 公寓 | 600,000 里拉 |
160 m² 公寓 | 900,000 里拉 |
对于120 m² 公寓
增值税率：10%
600,000 × 10% = 60,000 里拉增值税
对于160 m² 公寓
超过 150 m² 的部分必须单独计算增值税。
公式：
(900,000 × 150 / 160 × 10%) + (900,000 × 10 / 160 × 20%)
增值税合计：
95,625 里拉
在以地换房协议（arsa karşılığı inşaat）中，会发生两笔独立的应税交易。
土地所有人将一份土地份额转让给承包商。
承包商向土地所有人交付住宅或商业单元。
根据土耳其税法，这些被视为互易交付（trampa）。
交易 | 增值税处理 |
|---|---|
土地所有人转让土地份额 | 若被视为附带性活动，可豁免增值税 |
承包商交付住宅单元 | 增值税在交付阶段产生 |
增值税税基 | 根据公允市场价值（emsal bedel）确定 |
公允市场价值必须根据《土耳其税务程序法》第267条确定。
在计算应税税基时，必须考虑以下要素：
生产成本
一般管理费用
相关成本分摊
另一项重要的增值税规则涉及建筑检查服务（yapı denetim hizmetleri）。
关键原则包括：
建筑检查公司向施工许可持有人（通常为土地所有人）开具发票。
承包商不能将该发票上的增值税作为进项增值税抵扣。
如果土地所有人是增值税纳税人，则适用9/10 的增值税代扣。
外国国民在土耳其购置房产往往出于以下目的：
居留许可
投资入籍
租金收入
国际投资组合多元化
在计算房产取得的真实总成本时，理解增值税义务至关重要。这是外国人应提前规划的若干外国人房地产购买程序之一。
错误的增值税计算可能导致：
意外的税务负担
财务处罚
与开发商或税务机关的争议
专业的法律和税务指导可显著降低这些风险。
在 Bayraktar Attorneys（巴伊拉克塔尔律师事务所），我们在整个房地产取得过程中为外国投资者提供法律服务。我们的团队还为将在土耳其购买房产作为更广泛投资战略一部分的客户提供咨询。
我们的服务包括：
房地产尽职调查
施工许可和分区状态的核实
房产交易的增值税和税务分析
房产权状办理程序
居留许可申请
投资入籍申请
我们的目标是确保外国投资者能够安全地、在完全符合土耳其法律的前提下在土耳其购置房产。
对于适用第13/1-i条豁免的卖方，豁免销售应在房产交付所属纳税期间的增值税申报表相关栏目中申报。"交付与服务金额"栏显示不含增值税的售价，而"已发生增值税"栏则包括相关采购和费用凭证上所列的增值税总额。卖方还需在每个纳税期间使用附于其增值税申报表的相关表格申报这些交易。
增值税退税可在全额款项转入土耳其并支付给卖方后申请。卖方可在全额付款后提交必要文件，申请因房产销售而产生的退税。
根据《增值税法》第13/1-i条，外国人和居住在国外的土耳其公民在满足必要条件的前提下，可以享受房产购买的增值税豁免。该流程需要对付款和土地登记程序进行周密规划，并需要买卖双方之间有效沟通，以确保符合此项豁免的要求。
