في تركيا، يدفع الفرد الذي يبيع عقارًا خلال خمس سنوات من تسجيل سند الملكية ضريبة الدخل على الربح (değer artış kazancı) بموجب المادة 80 مكرر من قانون ضريبة الدخل، القانون رقم 193. وتُعدَّل التكلفة وفق مؤشر أسعار المنتجين إذا ارتفع بنسبة 10% على الأقل، ويُعفى أول 150,000 ليرة تركية من هذه الأرباح في عام 2026، ويخضع الباقي لنسب تتراوح من 15% إلى 40%. ويقدّم المقيمون إقرارهم في مارس من السنة التالية، أما معظم البائعين المقيمين في الخارج فيقدّمون إقرارًا خاصًا خلال 15 يومًا. ولا تخضع للضريبة المبيعات التي تتم بعد خمس سنوات كاملة ولا العقارات الموروثة.
كثير من الأجانب الذين اشتروا عقارات في تركيا خلال العقد الماضي، غالبًا للحصول على إقامة أو على الجنسية، يبيعونها الآن، وأول ما يسألون عنه هو مقدار الضريبة التي سيكلفهم إياها البيع. لا يوجد في تركيا قانون مستقل لضريبة الأرباح الرأسمالية. فالربح يُعدّ değer artış kazancı، أي ربح زيادة القيمة، ويخضع للضريبة بوصفه دخلًا شخصيًا بموجب قانون ضريبة الدخل، القانون رقم 193، ولا سيما المادة 80 مكرر والمادة 81 مكرر. وفي عام 2026، يُعفى أول 150,000 ليرة تركية من هذه الأرباح، ويتدرّج جدول النسب من 15% إلى 40%، وتظل قاعدة السنوات الخمس الخاصة بالعقارات سارية على كل عقار أيًا كان تاريخ شرائه. يشرح هذا الدليل متى يكون البيع خاضعًا للضريبة، وكيف يُحتسب الربح، وكيف ومتى يُقرّ به، وكيف تُطبَّق القواعد على البائعين المقيمين في الخارج، وكيف تُعامَل الأسهم وغيرها من الأصول. ولمعرفة الأرقام الخاصة بعملية البيع التي تنوي إجراءها، يمكنك إدخالها في حاسبة ضريبة الأرباح الرأسمالية لدينا إلى جانب هذا الدليل.
تعدّد المادة 80 مكرر التصرفات التي يتولد عنها ربح زيادة القيمة. وأهمها بالنسبة إلى الأفراد الأرباح الناتجة عن التصرف في الأوراق المالية وغيرها من أدوات سوق رأس المال، وحصص الشراكة، وبعض الحقوق، والعقارات والسفن التي يُتصرَّف فيها خلال خمس سنوات من اقتنائها. ويُضاف الربح إلى دخل البائع الآخر الواجب الإقرار به عن السنة، ويخضع للنسب التصاعدية الواردة في المادة 103.
وتعرّف المادة التصرف، elden çıkarma، تعريفًا واسعًا: فهو يشمل البيع، وأي نقل بعوض، والمقايضة، ونزع الملكية، والتأميم، وتقديم الأصل حصةً في رأس مال شركة تجارية. أما الهبة أو الميراث الذي يتلقاه الشخص فليس تصرفًا بعوض، ولهذا تُعامَل العقارات الموروثة معاملة مختلفة (القسم 3.1 أدناه).
ويجب التمييز بين أرباح زيادة القيمة والدخل التجاري. فالفرد الذي يشتري العقارات ويبيعها بوصف ذلك نشاطًا تجاريًا، أو الشركة التي تملك عقارًا، يخضعان للضريبة وفق قواعد الدخل التجاري، حيث لا تُطبَّق قاعدة السنوات الخمس ولا الإعفاء السنوي. وهذا الدليل موجّه إلى الأفراد الذين يبيعون أصولهم الخاصة.
بموجب الفقرة 6 من المادة 80 مكرر، تخضع للضريبة الأرباح الناتجة عن التصرف في الأراضي والمباني والحقوق المسجلة بوصفها أموالًا غير منقولة والسفن، من بين الأصول المذكورة في المادة 70، إذا تم التصرف خلال خمس سنوات من الاقتناء، أيًا كانت طريقة اقتناء الأصل، باستثناء الاقتناء دون عوض. أما البيع بعد خمس سنوات كاملة فيخرج كليًا عن نطاق قواعد أرباح زيادة القيمة، فلا يدين البائع الفرد بأي ضريبة دخل عنه مهما بلغ الربح.
تحسب إدارة الإيرادات السنوات الخمس بالأيام التقويمية من تاريخ الاقتناء. وبموجب المادة 705 من القانون المدني التركي، القانون رقم 4721، تُكتسب ملكية العقار بالتسجيل، ولذلك يكون تاريخ الاقتناء عادةً هو تاريخ تسجيل سند الملكية باسمك، لا تاريخ عقد البيع أو الدفعة الأولى. وعليه فإن الشقة المسجلة في 20 أكتوبر 2023 لا تخرج من نطاق الضريبة إلا بعد مرور الذكرى الخامسة لذلك التسجيل في أكتوبر 2028.
وتقبل توجيهات إدارة الإيرادات، الواردة في تعميم ضريبة الدخل رقم 76، بعض الاستثناءات. فإذا سُلِّم العقار المشترى من تعاونية إسكان أو من إدارة تطوير الإسكان أو من بائع آخر جاهزًا للاستعمال قبل التسجيل، وتمكّن المالك من إثبات الاستعمال الفعلي بمحاضر التسليم أو بفواتير المياه والكهرباء والغاز، فالعبرة بتاريخ الاستعمال الفعلي. أما الشقق التي يتسلمها المالك من المقاول مقابل الأرض (kat karşılığı، أي ترتيب الشقة مقابل الأرض) فتُعدّ اقتناءً جديدًا يؤرَّخ بتاريخ تسجيلها، والأرض التي تحوّلها البلدية إلى قطع بناء تُعامَل على أنها مقتناة في تاريخ ذلك التغيير في صفتها.
كثيرًا ما نُسأل عما إذا كانت قاعدة السنوات الخمس قد أُلغيت بالنسبة إلى العقارات المشتراة اعتبارًا من 1 يناير 2025. وحتى تاريخ كتابة هذا المقال، 28 أكتوبر 2026، لم تُلغَ. فالنص الموحّد للقانون رقم 193 المنشور على mevzuat.gov.tr، والذي يتضمن التعديلات حتى القانون رقم 7587 النافذ اعتبارًا من 1 يوليو 2026، لا يزال يتضمن قاعدة السنوات الخمس في الفقرة 6 من المادة 80 مكرر دون أي تمييز بحسب تاريخ الشراء، وتطبّقها إدارة الإيرادات بالطريقة نفسها على جميع حالات الاقتناء. وقد تناقلت الصحافة مقترحات لقانون جديد لضريبة الدخل، منها فرض الضريبة على أرباح العقارات المحتفظ بها لأكثر من خمس سنوات، لكنها ليست قانونًا نافذًا. ولأن القواعد الضريبية قد تتغير بسرعة، ينبغي التحقق من الموقف مجددًا قبيل أي عملية بيع.
تستثني الفقرة 6 الأصول المقتناة دون عوض، ivazsız، وهو ما يشمل الميراث والهبات. وعليه فإن الشقة الموروثة في عام 2024 والمبيعة في عام 2026 لا يتولد عنها ربح زيادة القيمة، رغم أنها لم تُحتفظ بها لخمس سنوات. وبحسب إدارة الإيرادات، تبقى هذه الصفة قائمة أيضًا في ترتيب الشقة مقابل الأرض على أرض موروثة: فالشقة التي يتسلمها المالك من المقاول مقابل قطعة أرض موروثة يجوز بيعها دون ضريبة زيادة القيمة. أما ضريبة التركات والهبات بموجب القانون رقم 7338 فمسألة مستقلة، نتناولها في دليلنا حول بيع العقارات الموروثة في تركيا.
تعامل إدارة الإيرادات التعامل في العقارات بوصفه نشاطًا تجاريًا حين تتوافر الاستمرارية، التي تظهر في عدة مبيعات خلال السنة نفسها أو مبيعات في سنوات متتالية، وقصد تحقيق الربح، وتنظيم مثل مكتب أو موظفين أو قيد تجاري. وتُعامَل كذلك الأرض المشتراة والمقسّمة إلى قطع خلال خمس سنوات على أنها نشاط تجاري. وفي هذه الحالات يكون الربح دخلًا تجاريًا يخضع للضريبة أيًا كانت مدة الاحتفاظ، وقد تنشأ ضريبة القيمة المضافة أيضًا. وينبغي للمستثمرين الأجانب الذين يشترون عدة وحدات في مشروع بقصد إعادة بيعها أن يأخذوا هذا الخطر في الحسبان منذ البداية.
بموجب المادة 81 مكرر، الربح الصافي هو ثمن البيع مطروحًا منه تكلفة الأصل، ومصروفات التصرف التي تحمّلها البائع، والضرائب والرسوم التي دفعها البائع، مثل حصة البائع من رسوم سند الملكية. وإذا تعذّر إثبات التكلفة، تُستخدم بدلًا منها القيمة التي تحددها لجنة تقدير بموجب قانون الإجراءات الضريبية.
وتجيز المادة نفسها زيادة تكلفة الاقتناء بمقدار ارتفاع مؤشر أسعار المنتجين المحلي (Yİ-ÜFE) الذي ينشره معهد الإحصاء التركي، باستثناء شهر التصرف، شريطة ألا يقل الارتفاع عن 10%. وفي أمثلتها، تقارن إدارة الإيرادات المؤشر في الشهر السابق للاقتناء بالمؤشر في الشهر السابق للبيع. ومع معدلات التضخم التركية منذ عام 2021، كثيرًا ما يزيل التعديل وفق المؤشر جزءًا كبيرًا من الربح الاسمي بالليرة.
ينطلق الحساب من الأسعار الموثقة. فإذا صرّح المشتري في سند الملكية بثمن شراء أقل من الثمن المدفوع فعلًا، يرتد هذا الرقم المنخفض عادةً عند البيع في صورة تكلفة أقل وربح خاضع للضريبة أعلى، فضلًا عن المخاطر الأخرى المبيّنة في مقالنا حول التصريح بقيمة أقل في سند الملكية. وتمثّل سجلات التحويلات المصرفية وشهادات تحويل العملات الأجنبية وعقد الشراء الدليلَ على التكلفة الحقيقية.
بدلًا من تكرار العمليات الحسابية هنا، ننصحك بإدخال أرقامك في حاسبة ضريبة الأرباح الرأسمالية لدينا. فهي تطبّق اختبار المؤشر، وإعفاء سنة البيع، والنسب التصاعدية، وتبيّن ما إذا كان الإقرار لازمًا.
تعفي الفقرة الثالثة من المادة 80 مكرر جزءًا من أرباح زيادة القيمة المحققة في السنة التقويمية. ويُحدَّث المبلغ كل عام ببلاغ عام لضريبة الدخل. وهو لعام 2026 يبلغ 150,000 ليرة تركية، بموجب البلاغ ذي الرقم التسلسلي 332 المنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 31 ديسمبر 2025. وللمقارنة، كان المبلغ 120,000 ليرة تركية لعام 2025 و87,000 ليرة تركية لعام 2024.
وثمة ثلاث نقاط يُساء فهمها كثيرًا. فالإعفاء يُطبَّق على مجموع أرباح زيادة القيمة في السنة، لا على كل عملية بيع على حدة. ولا يُطبَّق على أرباح الأوراق المالية وغيرها من أدوات سوق رأس المال. ثم إنه يُخصم من الربح؛ فإذا كان الربح الصافي أقل من المبلغ، لا يلزم تقديم إقرار عنه، أما إذا تجاوزه، فيُقرّ بالربح كله ويُخصم الإعفاء في الإقرار.
يُضاف الربح الخاضع للضريبة إلى دخل البائع الآخر الواجب الإقرار به عن السنة نفسها، مثل دخل الإيجار، ويخضع المجموع لجدول المادة 103 الخاص بالسنة التي تحقق فيها الربح. ويُعرض أدناه جدول عام 2026، بصيغته المحدّثة بالبلاغ ذي الرقم التسلسلي 332، للدخل غير الأجور. أما الأرباح المحققة في عام 2025 فتخضع لجدول عام 2025 المحدد بالبلاغ ذي الرقم التسلسلي 329.
| الدخل الخاضع للضريبة في عام 2026 (الدخل غير الأجور) | النسبة |
|---|---|
| حتى 190,000 ليرة تركية | 15% |
| من 190,000 إلى 400,000 ليرة تركية | 20% على ما يزيد (28,500 ليرة تركية عن أول 190,000) |
| من 400,000 إلى 1,000,000 ليرة تركية | 27% على ما يزيد (70,500 ليرة تركية عن أول 400,000) |
| من 1,000,000 إلى 5,300,000 ليرة تركية | 35% على ما يزيد (232,500 ليرة تركية عن أول 1,000,000) |
| أكثر من 5,300,000 ليرة تركية | 40% على ما يزيد (1,737,500 ليرة تركية عن أول 5,300,000) |
| الإعفاء السنوي لأرباح زيادة القيمة (2026) | 150,000 ليرة تركية، تُخصم قبل تطبيق الجدول |
| العقارات المحتفظ بها أكثر من خمس سنوات | خارج نطاق الضريبة بالنسبة إلى البائع الفرد |
ولأن الجدول تصاعدي، قد يبلغ ربح كبير في سنة واحدة شريحة 35% أو 40% حتى لبائع ليس له أي دخل آخر في تركيا. وتوزيع المبيعات على سنوات تقويمية مختلفة يعني أن لكل سنة إعفاءها الخاص، وأن الحساب يبدأ من جديد من أدنى الجدول.
بموجب المادة 92، يُقدَّم إقرار ضريبة الدخل السنوي عن السنة التقويمية في مارس من السنة التالية. وينص القانون على أن الموعد هو 25 مارس، لكن إدارة الإيرادات حددت في السنوات الأخيرة فترة التقديم حتى نهاية مارس؛ فعلى سبيل المثال، أمكن تقديم إقرارات عام 2024 من 1 مارس إلى 2 أبريل 2025 بسبب العطلات الرسمية. وعليه فإن الربح المحقق في عام 2026 يُقرّ به في مارس 2027.
ويقدّم معظم الأفراد إقراراتهم عبر نظام الإقرار المُعَدّ مسبقًا لدى إدارة الإيرادات (Hazır Beyan)، الذي يمكن للأجانب الدخول إليه برقم هويتهم الأجنبية، ويمكن للمقيمين في الخارج الحصول على بيانات الدخول إلى e-Devlet عبر القنصليات التركية. وبموجب المادة 117، تُسدَّد الضريبة على قسطين متساويين في مارس ويوليو، وتُفرض رسوم دمغة بسيطة على الإقرار. ومن يغادر تركيا نهائيًا خلال السنة يجب عليه تقديم الإقرار خلال الأيام الـ 15 السابقة لمغادرته. ولا يجوز مقاصة الخسارة الناتجة عن مثل هذا البيع مع أنواع الدخل الأخرى، كالإيجار أو الراتب.
بموجب المادتين 3 و4 من القانون رقم 193، يُعدّ مكلّفًا كاملًا الفردُ الذي يقع موطنه في تركيا، أو الذي يقيم فيها إقامة متصلة لأكثر من ستة أشهر في السنة التقويمية، ولا تقطع حالات الغياب المؤقت هذه الإقامة. وتستثني المادة 5 الأجانب الذين يأتون لمهمة مؤقتة محددة، أو للدراسة أو العلاج الطبي أو الراحة أو السفر. وكل من عدا ذلك مكلّف محدود، لا يخضع للضريبة إلا على الدخل ذي المصدر التركي، ومنه الربح الناتج عن عقار واقع في تركيا. ويشرح دليلنا حول الإقامة الضريبية في تركيا هذا المعيار بالتفصيل.
تُلزم المادة 101 المكلّفين المحدودين غير الملزمين بتقديم إقرار سنوي بالإقرار عن أرباح التصرف في العقارات بإقرار خاص (münferit beyanname)، يُقدَّم إلى مكتب الضرائب الذي يقع العقار في دائرته خلال 15 يومًا من تاريخ تحقق الربح. وتُسدَّد الضريبة خلال المدة نفسها. وهذا موعد أقصر بكثير من إقرار مارس الخاص بالمقيمين، وهو الموعد الذي يفوّته البائعون المقيمون في الخارج أكثر من غيره.
تتبع اتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي التي أبرمتها تركيا عمومًا نموذج منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية، الذي يجيز للدولة التي يقع فيها العقار فرض الضريبة على أرباح بيعه. وقد تفرض دولة البائع الأصلية الضريبة على الربح نفسه وتمنح خصمًا مقابل الضريبة التركية، لذا ينبغي الاحتفاظ بالإقرار التركي وإيصال السداد لاستخدامهما في الإقرار في الدولة الأصلية.
تُخضع الفقرة 1 من المادة 80 مكرر للضريبة الأرباح الناتجة عن التصرف في الأوراق المالية وغيرها من أدوات سوق رأس المال، باستثناء ما اقتُني دون عوض وأسهم الشركات المكلّفة الكاملة المحتفظ بها لأكثر من سنتين. أما الأرباح الناتجة عن الأسهم المتداولة في بورصة إسطنبول (Borsa Istanbul) فتخضع في معظم الحالات للضريبة عن طريق الاستقطاع الذي تجريه البنوك والوسطاء بموجب المادة المؤقتة 67، لا عن طريق الإقرار السنوي. ونتناول المعاملة التفصيلية للأسهم المدرجة والأجنبية في دليلنا حول الضريبة على الأسهم التركية والأجنبية للأجانب.
وتُخضع الفقرة 4 بصورة مستقلة للضريبة الأرباح الناتجة عن التصرف في حصص الشراكة. وإعفاء السنتين مصوغ لشهادات الأسهم، وفي التطبيق العملي لا تمدّه إدارة الإيرادات إلى الحصص في الشركة محدودة المسؤولية، لأنها حصص شراكة وليست شهادات أسهم؛ وهذه نقطة خلاف متكررة عند بيع حصص الشركات محدودة المسؤولية. وتطبّق الفقرة 6 قاعدة السنوات الخمس على السفن والحصص في السفن وعلى العقارات، وتتناول فقرات أخرى التصرف في بعض الحقوق، وتصرف غير المؤلفين في حقوق المؤلف، والمنشآت التي توقفت عن النشاط.
إن إجراء بعض الفحوص قبل التوقيع في مديرية سجل الأراضي يجنّبك معظم المشكلات التي نراها:
وضريبة الأرباح الرأسمالية مستقلة عن ضريبة العقارات السنوية (emlak vergisi) المفروضة بموجب قانون ضريبة العقارات، القانون رقم 1319، والتي يدفعها كل مالك سنويًا سواء باع أم لم يبع؛ ويمكنك تقديرها بواسطة حاسبة ضريبة العقارات لدينا. وحين تكون المبالغ كبيرة أو الوقائع غير معتادة، كتعدد المبيعات أو وجود هيكل شركة أو بائع مقيم في دولة مرتبطة باتفاقية، يمكن لفريق القانون الضريبي لدينا مراجعة الموقف قبل البيع.
نعم، يدفع الفرد الذي يبيع عقارًا خلال خمس سنوات من اقتنائه ضريبة الدخل على الربح بموجب المادة 80 مكرر من القانون رقم 193. أما البيع بعد خمس سنوات كاملة فيخرج عن نطاق الضريبة.
يُعفى أول 150,000 ليرة تركية من أرباح زيادة القيمة المحققة في عام 2026، بموجب البلاغ العام لضريبة الدخل ذي الرقم التسلسلي 332. وكان المبلغ 120,000 ليرة تركية لعام 2025.
نعم، حتى تاريخ كتابة هذا المقال تُطبَّق قاعدة السنوات الخمس أيًا كان تاريخ الشراء. وقد نُشرت تقارير عن مقترحات لتغييرها، لكنها لم تُقرّ.
من تاريخ تسجيل سند الملكية باسمك، وتُحسب بالأيام التقويمية. ويجوز اعتماد تاريخ الاستعمال الفعلي الموثّق إذا سُلِّم عقار تعاونية أو عقار مماثل قبل التسجيل.
يخضع الربح لنسب ضريبة الدخل التصاعدية من 15% إلى 40%، مع دخلك الآخر الواجب الإقرار به عن تلك السنة. وفي عام 2026، تُطبَّق نسبة 40% على الدخل الذي يتجاوز 5,300,000 ليرة تركية.
نعم، تُزاد تكلفة الاقتناء بمقدار ارتفاع مؤشر أسعار المنتجين المحلي، باستثناء شهر البيع، إذا لم يقل الارتفاع عن 10%. وتطبّق حاسبة ضريبة الأرباح الرأسمالية لدينا ذلك تلقائيًا.
لا تنشأ ضريبة زيادة القيمة، لأن الأصول الموروثة والموهوبة مستثناة من الفقرة 6 من المادة 80 مكرر. أما ضريبة التركات والهبات فمسألة مستقلة.
نعم، تُخصم مصروفات التصرف التي تحمّلها البائع والضرائب والرسوم التي دفعها بموجب المادة 81 مكرر. احتفظ بالفواتير والإيصالات دليلًا على ذلك.
يُقرّ به المقيمون في الإقرار السنوي المقدَّم في مارس من السنة التالية، ويسددون الضريبة على قسطين في مارس ويوليو. أما غير المقيمين غير الملزمين بالإقرار السنوي فيقدّمون إقرارًا خاصًا خلال 15 يومًا من البيع.
لا، يُطبَّق مرة واحدة على مجموع أرباح زيادة القيمة في السنة التقويمية. وتتقاسم عمليتا بيع في السنة نفسها إعفاءً واحدًا.
نعم، فالربح الناتج عن عقار واقع في تركيا دخل ذو مصدر تركي يخضع للضريبة بصفتك مكلّفًا محدودًا. وقد تفرض دولتك الأصلية الضريبة عليه أيضًا وتمنح خصمًا بموجب اتفاقية.
لا، فأسهم الشركات التركية المحتفظ بها لأكثر من سنتين معفاة، وتخضع أرباح الأسهم المدرجة في الغالب للضريبة بالاستقطاع بموجب المادة المؤقتة 67. أما حصص الشركات محدودة المسؤولية فتُعامَل بوصفها حصص شراكة.
قد تُعامَل المبيعات المتكررة بوصفها نشاطًا تجاريًا، وفي هذه الحالة يكون الربح دخلًا تجاريًا يخضع للضريبة أيًا كانت مدة الاحتفاظ. ويتوقف التقدير على عدد المبيعات وقصد الربح ووجود أي تنظيم تجاري.
يمكن لمكتب الضرائب ربط الضريبة مع غرامة ضياع الضريبة وفوائد التأخير، وسجلات سندات الملكية تجعل تتبّع المبيعات أمرًا سهلًا. أما الإقرار المتأخر بمبادرة منك، قبل بدء أي تفتيش، فيتيح الاستفادة من إجراء الإفصاح الطوعي (pişmanlık) في قانون الإجراءات الضريبية، الذي يحدّ من العواقب.
تخضع الأرباح الرأسمالية على العقارات في تركيا للضريبة بوصفها أرباح زيادة القيمة بموجب القانون رقم 193: فالبائع الفرد الذي يتصرف في عقار خلال خمس سنوات من تسجيل سند الملكية يدفع ضريبة الدخل على الربح المعدّل وفق المؤشر فيما يتجاوز الإعفاء السنوي البالغ 150,000 ليرة تركية لعام 2026، بنسب من 15% إلى 40%، ويُقرّ به في مارس من السنة التالية، أو في إقرار خاص خلال 15 يومًا بالنسبة إلى معظم البائعين المقيمين في الخارج. وبعد خمس سنوات كاملة، وكذلك بالنسبة إلى العقارات الموروثة أو الموهوبة، لا تنشأ ضريبة زيادة القيمة، وتُطبَّق القاعدة حاليًا بالطريقة نفسها على العقارات المشتراة قبل 1 يناير 2025 وبعده.
إذا كنت تخطط للبيع، أو تريد التحقق مسبقًا من الربح ومن التزام الإقرار، أو تحتاج إلى تقديم إقرار نيابةً عنك من الخارج، يمكنك التواصل مع فريقنا القانوني.
