يُعدّ المشتري الأجنبي لمسكن جديد مستهلكًا في الغالب وفق القانون رقم 6502. وقد تُشكّل التسريبات والتشققات والمرافق الناقصة والاختلاف عن الكتيّب أو المخطط وغياب رخصة الإشغال عيوبًا. أخطر المطوّر كتابيًا فورًا، ثم اختر بين الإصلاح (خلال 60 يوم عمل)، أو تخفيض الثمن، أو الفسخ، أو الاستبدال، مع التعويض. ومدة التقادم خمس سنوات من التسليم، ولا تسري إذا أخفى المطوّر العيب بإهمال جسيم أو غش. وفي عام 2026 تُحال المطالبات التي تقل عن 186,000 ليرة تركية إلى هيئة التحكيم الاستهلاكي، أما المطالبات الأكبر فتستلزم الوساطة ثم محكمة المستهلك.
يتسلّم مشترٍ أجنبي مفاتيح شقة جديدة في إسطنبول أو أنطاليا أو مرسين، وقبل أن ينقضي الشتاء الأول تبدأ المشكلات: مياه تتسرب من سقف التراس، وتشققات تمتد عبر الجدران، وإطلالة بحرية وعد بها الكتيّب يحجبها الآن المبنى المجاور، وموقف سيارات لم يُبنَ قط، أو مبنى لا يزال بلا رخصة إشغال. ويفترض كثير من المشترين أنه بمجرد توقيع سند الملكية يصبح المطوّر بعيدًا عن المساءلة. وليس هذا هو الموقف في القانون التركي. فالمسكن الجديد مشمول بمسؤولية قانونية عن العيوب لسنوات بعد التسليم، والمشتري الذي يتصرف بالترتيب الصحيح ومعه الأدلة الصحيحة يستطيع المطالبة بالإصلاح أو تخفيض الثمن أو فسخ البيع أو التعويض. وفي عام 2026 تبرز ثلاث قواعد بوصفها الأهم: مدة التقادم البالغة خمس سنوات للعقارات السكنية، ومهلة الـ 60 يوم عمل لإصلاح المسكن، وحدّ 186,000 ليرة تركية الذي يجب أن يُحال ما دونه من نزاعات استهلاكية إلى هيئة التحكيم الاستهلاكي. ويشرح هذا المقال كيف تعمل هذه القواعد بالنسبة إلى المشتري الأجنبي، وما الذي يجب فعله في الأسابيع الأولى بعد ظهور العيب، وموقع كلٍّ من المطوّر وشركة الرقابة على البناء والبلدية.
يستخدم القانون التركي كلمة ayıp، أي العيب أو عدم المطابقة، ويوصف العقار المعيب بأنه ayıplı konut، أي المسكن المعيب. والتعريف أوسع مما يتوقعه معظم المشترين. فوفق المادة 219 من قانون الالتزامات التركي، القانون رقم 6098، يُسأل البائع عن انتفاء الصفات التي أكّدها للمشتري "بأي وجه كان"، وعن العيوب المادية أو القانونية أو الاقتصادية التي تُزيل أو تُنقص بقدر كبير قيمة العقار أو المنفعة التي يتوقعها المشتري منه. ويُسأل البائع حتى لو لم يكن يعلم بالعيب. ويأخذ قانون حماية المستهلك، القانون رقم 6502، بالنهج ذاته في المادة 8.
الشكاوى المعتادة هي تسرب المياه عبر الأسطح والتراسات وإطارات النوافذ، والرطوبة والعفن الناجمان عن غياب العزل، والتشققات في اللياسة أو في العناصر الإنشائية الحاملة، وأعطال السباكة والكهرباء، وضعف العزل الصوتي، وعدم استواء الأرضيات، والمصاعد أو أنظمة التدفئة التي لا تعمل وفق المواصفات. والتشقق التجميلي يختلف تمامًا عن التشقق في عمود، ولا يستطيع تحديد نوعه إلا خبير. وهذا التمييز مهم لاحقًا، لأنه يؤثر في الحق الذي يمكنك الحصول عليه فعليًا وفي مسؤولية شركة الرقابة على البناء المبيّنة في القسم 10.
تعدّ المادة 8(2) من القانون رقم 6502 صراحةً معيبًا العقارَ الذي تنقصه الخصائص المذكورة في الإعلانات أو البيانات الترويجية أو على بوابة إلكترونية، أو الذي يخالف الجودة التي أعلنها البائع. ويشمل ذلك المسبح والصالة الرياضية والمولّد وموقف السيارات والحديقة الخاصة أو الإطلالة التي ظهرت في مواد البيع، كما يشمل الشقة المبنية بتوزيع مختلف أو غرف أصغر أو مواد أرخص أو واجهة تختلف عن المشروع المعتمد. ولا يستطيع المطوّر التنصل من المسؤولية عن الإعلان إلا في حالات ضيقة: وفق المادة 9(2)، إذا لم يصدر البيان عن البائع وأثبت أنه لم يكن يعلم به ولم يكن بوسعه أن يعلم، أو إذا صُحّح البيان قبل العقد، أو إذا لم يكن قرار المشتري مرتبطًا به. احتفظ بكل كتيّب ولقطة شاشة وقائمة أسعار ورسالة WhatsApp من مكتب المبيعات، لأنها دليل على ما وُعدت به.
ولنقص المساحة قاعدة خاصة. فوفق المادة 244 من القانون رقم 6098، ما لم يُتفق على خلاف ذلك، يلتزم البائع بتعويض المشتري إذا لم تبلغ مساحة العقار المساحة المذكورة في عقد البيع. وإذا كانت المساحة المقيدة في السجل العقاري مستندة إلى مسح رسمي، فلا يُسأل البائع إلا إذا التزم بتلك المساحة صراحةً.
يُدرج القانونان كلاهما النقص "القانوني" في تعريف العيب. ومن ثم فإن المبنى الذي أُنجز دون yapı kullanma izin belgesi، أي رخصة الإشغال المعروفة باسم iskan، أو الذي بُني بالمخالفة لرخصته بحيث يجوز للبلدية ختمه بالشمع أو تغريمه، قد يُنشئ مطالبة بالعيب إلى جانب آثاره الإدارية. أما كيفية الحصول على الـ iskan وأثره في التحول من حق ارتفاق الطابق إلى ملكية الطبقات الكاملة فموضوع مستقل، تناولناه في مقالنا عن حق ارتفاق الطابق وملكية الطبقات. ونركز هنا على مطالبات المشتري ضد المطوّر حين لا يكون المبنى، قانونيًا أو ماديًا، على النحو الذي بيع عليه.
السؤال الأول في أي قضية عيوب هو ما إذا كان الشراء معاملة استهلاكية. فالإجابة تحدد القانون الواجب التطبيق، والمحكمة التي تنظر الدعوى، وما إذا كانت رسوم المحكمة مستحقة، والخطوة التي يجب اتخاذها قبل رفع الدعوى.
تعرّف المادة 3 من القانون رقم 6502 المستهلك بأنه الشخص الطبيعي أو الاعتباري الذي يتصرف لأغراض غير تجارية أو غير مهنية، وتُدرج صراحةً العقارات المخصصة للسكن أو العطلات في تعريف "السلع". والأجنبي الذي يشتري شقة من مطوّر ليسكنها أو ليستخدمها مسكنًا للعطلات أو للحصول على الإقامة يُعدّ عادةً مستهلكًا، أما المطوّر الذي يبيع لأغراض تجارية فهو البائع. ولا أثر للجنسية في ذلك. وإذا اشترى المشتري عدة وحدات بوصفه نشاطًا تجاريًا، أو اشترى عبر شركة تجارية بغرض التأجير، فقد تقضي المحاكم بأن الشراء لم يكن لأغراض استهلاكية. وتتباين الممارسة القضائية بشأن الشراء الاستثماري، لذا ينبغي تقدير هذه المسألة وفق الوقائع قبل رفع المطالبة.
إذا لم يكن المشتري مستهلكًا، كشركة تشتري وحدات تجارية مثلًا، أو كان البائع شخصًا عاديًا لا مطوّرًا، فإن البيع يخضع للقواعد العامة للبيع الواردة في المواد من 219 إلى 231 من القانون رقم 6098. ووفق المادة 246، تسري قواعد بيع المنقولات على العقارات بطريق القياس، مع مراعاة الأحكام الخاصة بالمباني في المادة 244. وحتى بالنسبة إلى المستهلكين، تقضي المادة 83 من القانون رقم 6502 بتطبيق الأحكام العامة حيث يسكت قانون المستهلك، لذا يظل القانون رقم 6098 حاضرًا دائمًا في الخلفية.
يشتري كثير من الأجانب قبل اكتمال البناء. وتنظم المواد من 40 إلى 46 من القانون رقم 6502 ön ödemeli konut satışı، أي بيع المساكن بالدفع المسبق. فلا يجوز للمطوّر إبرام هذا العقد قبل الحصول على رخصة البناء (المادة 40(3))، ويجب أن يُحرَّر الوعد بالبيع في سند رسمي لدى الكاتب العدل (المادة 41(1))، وللمستهلك حق العدول خلال 14 يومًا دون إبداء سبب (المادة 43(1)). وتتعلق هذه القواعد بطريقة إبرام العقد. أما بعد تسليم المسكن، فتُعالج عيوبه وفق القواعد العامة للعيوب في المواد من 8 إلى 12. ومشكلات تأخر التسليم مسألة مستقلة، شرحناها في دليلنا عن تأخر تسليم العقارات على المخطط.
يميّز القانون التركي بين العيوب التي يكشفها الفحص المعتاد والعيوب التي لا تظهر إلا لاحقًا. وتتصل هذه التفرقة أساسًا بالتزام المشتري بالفحص والإخطار.
وفق المادة 223 من القانون رقم 6098، يجب على المشتري فحص العقار في أقرب وقت ممكن وفق المجرى العادي للأمور، وإخطار البائع بأي عيب خلال مدة معقولة. والمشتري الذي يُهمل الفحص والإخطار يُعدّ قابلًا للعقار. ووفق المادة 222، لا يُسأل البائع عن العيوب التي كان المشتري يعلمها وقت إبرام العقد، ولا يُسأل عن العيوب التي كان بوسع المشتري رؤيتها بفحص كافٍ إلا إذا تعهّد صراحةً بعدم وجودها. وبالنسبة إلى المستهلكين، تستبعد المادة 10(2) من القانون رقم 6502 بالمثل العيوب التي كان المستهلك يعلمها أو يُتوقع منه أن يعلمها وقت العقد. وعمليًا يعني ذلك أن درابزين الشرفة المفقود أو البلاطة المتشققة بشكل ظاهر ينبغي تدوينهما في محضر التسليم، teslim tutanağı، قبل توقيعه.
لا يسري القبول الحكمي الوارد في المادة 223 على العيوب التي لا يمكن اكتشافها بالفحص المعتاد، أي gizli ayıp أو العيب الخفي. ومن أمثلته المعتادة التسريبات التي لا تظهر إلا بعد أول مطر غزير، وإخفاقات العزل التي تظهر في صورة عفن بعد أشهر، والتشققات الإنشائية. غير أن المادة 223 تضيف شرطًا: متى اكتُشف العيب الخفي وجب إخطار البائع فورًا، وإلا عُدّ العقار مقبولًا بهذا العيب. والمشتري الذي يلاحظ تسربًا في نوفمبر ولا يشتكي إلا في مايو يخاطر بخسارة مطالبته مهما كان العيب جسيمًا.
تفترض المادة 10(1) من القانون رقم 6502 أن العيوب التي تظهر خلال ستة أشهر من التسليم كانت موجودة وقت التسليم، وتُلقي على البائع عبء إثبات العكس. ولا تسري القرينة إذا كانت تتعارض مع طبيعة السلعة أو العيب. وبعد مضي ستة أشهر، يجب على المشتري إثبات أن العيب كان قائمًا وقت التسليم، وهنا تصبح أدلة الخبرة حاسمة.
لا يحدد القانون رقم 6502 مهلة إخطار معيّنة للمستهلكين، لكن لأن المادة 83 تحيل إلى الأحكام العامة ولأن المحاكم تختلف في مدى تشددها في تطبيق واجب الإخطار، فإن النهج الآمن لكل مشترٍ هو الإخطار بسرعة وبصيغة يمكن إثباتها. فالشكوى الهاتفية إلى مكتب المبيعات أو الرسالة إلى مدير الموقع يصعب إثباتها وكثيرًا ما تكون محل نزاع.
الطريقة المعتادة هي ihtarname، أي الإنذار الرسمي المبلَّغ عبر الكاتب العدل. وينبغي أن يصف الإنذار كل عيب، ويذكر تاريخ اكتشافه، ويُرفق صورًا، ويحدد الحق الذي تختاره (الإصلاح أو تخفيض الثمن أو الفسخ، كما يُشرح في القسم 5)، ويمنح المطوّر مهلة معقولة للرد. ويستطيع المشتري المقيم في الخارج أن يكلّف محاميًا تركيًا بإرسال الإنذار بموجب وكالة يمكن إصدارها في قنصلية تركية. واحتفظ بمحضر التبليغ الصادر عن الكاتب العدل، فتاريخ التبليغ كثيرًا ما يكون بداية مهلة الإصلاح الممنوحة للمطوّر.
ملاحظة عملية بشأن الدفعات: إذا كان ثمة قسط لم يُسدَّد بعد، فإن وقف الدفع دون استشارة قانونية قد يجعلك في حالة إخلال بالعقد. لكن لاحظ أنه وفق المادة 231 من القانون رقم 6098، لا يسقط حق المشتري في التمسك بالعيب دفعًا بانقضاء مدة السنتين، بشرط أن يكون قد أخطر بالعيب خلال سنتين من التسليم. ولذلك فإن الإخطار السليم يحميك مدعيًا ومدعى عليه.
تمنح المادة 11 من القانون رقم 6502 والمادة 227 من القانون رقم 6098 المشتري مجموعة من seçimlik haklar، أي الحقوق الاختيارية، يختار منها حقًا واحدًا. ووفق القانون رقم 6502 يلتزم البائع بتنفيذ الحق الذي يفضّله المستهلك. وينبغي أن يكون الاختيار مدروسًا بعد تقييم العيب، لأنه يرسم مسار القضية بأكملها.
للمشتري أن يطلب إصلاح العيب دون مقابل، على أن يتحمل البائع جميع التكاليف، ما لم يستلزم ذلك نفقات مفرطة. ووفق المادة 11(4) من القانون رقم 6502، يجب تنفيذ طلب الإصلاح المتعلق بمسكن أو عقار عطلات خلال 60 يوم عمل من توجيه الطلب إلى البائع أو المنتج أو المستورد. فإذا فوّت المطوّر المهلة، جاز للمستهلك الانتقال إلى حق اختياري آخر. وتجعل المادة 11(2) البائع والمنتج والمستورد مسؤولين بالتضامن عن حق الإصلاح، وتُلقي المادة 11(6) جميع تكاليف ممارسة الحقوق على الطرف الذي ينفذها.
للمشتري أن يحتفظ بالعقار ويطلب تخفيض الثمن بنسبة العيب. وهذه أكثر النتائج شيوعًا في الممارسة حين يتعذر علاج العيب كليًا، كنقص المساحة أو غياب مرفق أو مشكلات الضوضاء الدائمة. ووفق المادة 11(5) من القانون رقم 6502، يجب ردّ مبلغ التخفيض فورًا. وتحسب المحكمة التخفيض بمساعدة الخبراء، وعادةً بمقارنة قيمة العقار مع العيب ودونه.
للمشتري أن يعدل عن العقد بإعلان استعداده لإعادة العقار، وعندئذ يجب ردّ الثمن كاملًا وتُنقل الملكية مجددًا إلى البائع. ووفق المادة 227 من القانون رقم 6098، يجوز للقاضي أن يقضي بالإصلاح أو تخفيض الثمن بدلًا من الفسخ إذا لم تكن الظروف تبرره. ولا يتضمن القانون رقم 6502 نصًا مماثلًا، لكن المطوّر قد يعترض على طلب الفسخ بسبب عيب طفيف بوصفه مخالفًا لحسن النية، والممارسة القضائية متباينة. ويكون الفسخ واقعيًا حين يكون العيب جسيمًا: كالأضرار الإنشائية، أو مبنى يتعذر حصوله على رخصة إشغال، أو شقة تختلف اختلافًا جوهريًا عما بيع. وبالنسبة إلى الأجنبي الذي يتوقف تصريح إقامته أو طلب جنسيته على العقار، فإن للفسخ آثارًا متتابعة يجب النظر فيها قبل اختياره.
الاستبدال بوحدة مماثلة خالية من العيوب متاح "متى كان ممكنًا"، وهو نادر في العقارات، وإن كان المطوّر الذي لديه وحدات غير مبيعة في المشروع نفسه قد يوافق عليه. وإلى جانب أي حق اختياري، يجوز للمشتري المطالبة بالتعويض وفق القانون رقم 6098 (المادة 11(6) من القانون رقم 6502 والمادة 227 من القانون رقم 6098). ومن البنود المعتادة أجرة السكن البديل أثناء تنفيذ الإصلاحات، والأثاث والمقتنيات المتضررة، والدخل الإيجاري الفائت من عقار مؤجَّر، وتكلفة تقارير الخبرة الخاصة.
بعض الأجانب لا يشترون وحدة جاهزة بل يتعاقدون مع مقاول لبناء فيلا على أرضهم. وهذا eser sözleşmesi، أي عقد المقاولة، وتنطبق عليه المواد من 474 إلى 478 من القانون رقم 6098. فوفق المادة 474، يجب على ربّ العمل فحص العمل بعد تسليمه في أقرب وقت ممكن وإخطار المقاول بالعيوب خلال مدة مناسبة، ويجوز لكل طرف، على نفقته، أن يطلب فحص العمل من خبير وإثباته في تقرير. وتمنح المادة 475 ربّ العمل الخيار بين العدول عن العقد (فقط إذا كان العمل غير صالح للاستعمال أو لا يمكن إلزامه بقبوله وفق الإنصاف)، أو تخفيض الثمن، أو الإصلاح على نفقة المقاول، مع التعويض. ولا يجوز العدول إذا كان البناء قائمًا على أرض ربّ العمل وكانت إزالته تسبب ضررًا مفرطًا، وهو ما ينطبق على المنزل في جميع الحالات تقريبًا.
ووفق المادة 476، يفقد ربّ العمل هذه الحقوق إذا كان العيب ناشئًا عن تعليماته هو رغم تحذير المقاول الصريح. ووفق المادة 477، تبرأ ذمة المقاول بعد القبول الصريح أو الضمني، إلا من العيوب التي أخفاها عمدًا ولم يكن الفحص السليم ليكشفها، ويجب الإخطار دون تأخير بالعيب الذي يظهر لاحقًا. وإذا كان ربّ العمل مستهلكًا وكان المقاول يعمل على نحو تجاري، فتنطبق أيضًا المادة 15 من القانون رقم 6502 بشأن الخدمات المعيبة، مع مهلة 30 يوم عمل للإصلاح أو إعادة الأداء. وبشأن الترتيب الخاص الذي يقايض فيه مالك الأرض أرضه بشقق، راجع مقالنا عن عقود البناء مقابل حصة من الأرض.
تُكسب معظم قضايا العيوب أو تُخسر بناءً على تقرير الخبرة. فالمطوّر سيدفع عادةً بأن العيب سببه المشتري أو سوء الصيانة أو التعديلات اللاحقة، وبمجرد أن تُصلح المشكلة بنفسك يختفي الدليل.
تجيز المادة 400 من قانون المرافعات المدنية، القانون رقم 6100، للطرف أن يطلب من المحكمة إجراء معاينة أو فحص خبرة أو سماع شهود لإثبات واقعة سيستند إليها في دعوى مستقبلية. وهذا هو delil tespiti، أي إثبات الحالة. ويُشترط وجود مصلحة قانونية، وتُفترض متى كان الدليل معرّضًا للضياع أو كان إثباته سيصبح أصعب كثيرًا إن لم يُؤمَّن فورًا. ووفق المادة 401، يُقدَّم الطلب إلى المحكمة التي ستنظر الدعوى الأصلية أو إلى محكمة الصلح المدنية التي يقع العقار في دائرتها. ويجب أن تتضمن العريضة الوقائع والأسئلة الموجهة إلى الخبير وسبب الاستعجال (المادة 402(1))، ولا يُتخذ أي إجراء حتى تُسلَّف النفقات التي تحددها المحكمة (المادة 402(2)). ووفق المادة 405، يُضم الملف الناتج إلى الدعوى الأصلية ويجوز لأي من الطرفين الاستناد إليه.
في العادة يُخطَر المطوّر ويجوز له الحضور وتقديم اعتراضاته وأسئلته الإضافية خلال أسبوع واحد (المادة 402(3)). وإذا كان ذلك ضروريًا لحماية الطالب، تجيز المادة 403 إجراء إثبات الحالة دون إخطار الطرف الآخر مسبقًا، ويكون له حينئذ أسبوع واحد من التبليغ للاعتراض. ولا تعامل إثبات الحالة بديلًا عن الدعوى، ولا تعتمد عليه لوقف سريان التقادم: ارفع الدعوى الأصلية في موعدها.
يساعدك تقرير من مهندس مدني مستقل، يُطلب قبل الإجراءات القضائية، على تحديد الحق الذي تسعى إليه وصياغة الأسئلة الموجهة إلى خبير المحكمة. وتعيّن المحكمة خبيرها، ويجوز للطرفين خلال أسبوعين من تبليغ التقرير أن يطلبا استكماله أو إيضاحه أو تعيين خبير جديد وفق المادة 281 من القانون رقم 6100، مع إمكانية تمديد واحد إضافي لمدة لا تتجاوز أسبوعين إذا لزم عمل فني. وكثيرًا ما يقدّر الخبراء في قضايا البناء العيوب بتحفظ، لذا فإن الاعتراض المسبّب المدعوم بأدلة فنية قد يغيّر النتيجة. ويشرح مقالنا عن كيفية الاعتراض على تقرير الخبرة المنهجية المتبعة.
تختلف مدد التقادم بحسب القانون الواجب التطبيق وتاريخ بدء سريانها. ويبيّن الجدول أدناه المدد الرئيسية.
| الحالة | مدة التقادم |
|---|---|
| مستهلك يشتري مسكنًا أو عقار عطلات من مطوّر (القانون رقم 6502، المادة 12) | خمس سنوات من تسليم العقار، ما لم يمنح القانون أو العقد مدة أطول، حتى لو ظهر العيب لاحقًا |
| مستهلك يشتري مسكنًا مستعملًا من بائع محترف (القانون رقم 6502، المادة 12(2)) | لا يجوز تقليص مسؤولية البائع إلى أقل من ثلاث سنوات |
| مشترٍ غير مستهلك يشتري مبنى (القانون رقم 6098، المادة 244) | خمس سنوات من انتقال الملكية، وعشرون سنة إذا ارتكب البائع خطأً جسيمًا |
| عقد مقاولة، منشأة عقارية (القانون رقم 6098، المادة 478) | خمس سنوات من التسليم، وعشرون سنة إذا ارتكب المقاول خطأً جسيمًا |
| عقد استهلاكي لخدمات البناء (القانون رقم 6502، المادة 16) | سنتان من أداء الخدمة، ما لم يمنح القانون أو العقد مدة أطول |
| عيب أُخفي بإهمال جسيم أو غش (القانون رقم 6502، المادتان 12(3) و16(2)) | لا تسري قواعد التقادم |
| شركة الرقابة على البناء (القانون رقم 4708، المادة 3) | خمس عشرة سنة للنظام الإنشائي الحامل، وسنتان للأجزاء الأخرى، من تاريخ رخصة الإشغال |
| طلب إصلاح مسكن وفق القانون رقم 6502 (المادة 11(4)) | يجب على المطوّر إتمام الإصلاح خلال 60 يوم عمل من الطلب |
لاحظ اختلاف نقاط البدء. فوفق القانون رقم 6502 تسري المدة من تسليم العقار، أما وفق المادة 244 من القانون رقم 6098 فتسري من انتقال الملكية، وهو ما يعني في تركيا التسجيل في السجل العقاري. وإذا وقع التسليم ونقل الملكية في تاريخين مختلفين، فينبغي اعتماد التاريخ الأسبق موعدًا نهائيًا عمليًا. وقاعدة السنتين في المادة 231 من القانون رقم 6098 وُضعت للمنقولات، أما المباني فتنطبق عليها قاعدة السنوات الخمس الخاصة في المادة 244. ويكون شرط الإعفاء من المسؤولية باطلًا إذا ارتكب البائع خطأً جسيمًا (المادة 221 من القانون رقم 6098)، وفي العقود الاستهلاكية قد يكون الشرط النموذجي الذي يقيّد حقوق المشتري بشأن العيوب باطلًا بوصفه شرطًا مجحفًا وفق المادة 5 من القانون رقم 6502.
بالنسبة إلى المستهلكين، يتوقف المسار على قيمة المطالبة. ففي الطلبات المقدَّمة عام 2026، يجب أن تُحال النزاعات التي تقل قيمتها عن 186,000 ليرة تركية إلى tüketici hakem heyeti، أي هيئة التحكيم الاستهلاكي، في المحافظة أو القضاء، بدلًا من المحكمة. ويتناول دليلنا عن التقدم إلى هيئة التحكيم الاستهلاكي هذه الإجراءات. ومعظم نزاعات العقارات الجديدة، ولا سيما مطالبات تخفيض الثمن والفسخ، تتجاوز هذا الحد وتُنظر أمام محكمة المستهلك.
وقبل رفع دعوى أمام محكمة المستهلك، تُعدّ الوساطة شرطًا لقبول الدعوى وفق المادة 73/A من القانون رقم 6502. ويُستثنى من هذا الشرط النزاعات الداخلة في اختصاص هيئة التحكيم، والاعتراضات على قرارات الهيئة، والنزاعات الناشئة عن الحقوق العينية على العقارات. فإذا فشلت الوساطة، تنتقل القضية إلى محكمة المستهلك. ووفق المادة 73 من القانون رقم 6502، تُعفى الدعاوى الاستهلاكية من رسوم المحكمة ويجوز رفعها أمام محكمة المستهلك في موطن المستهلك، وإن كانت المحكمة ستطلب مع ذلك تسليف نفقات الخبرة والتبليغ. وتُشرح القواعد الإجرائية بمزيد من التفصيل في مقالنا عن اختصاص محاكم المستهلك.
وينبغي للمدعي الأجنبي أيضًا أن ينتبه إلى المادة 48 من قانون القانون الدولي الخاص والإجراءات، القانون رقم 5718: إذ قد يُطلب من الأجنبي الذي يرفع دعوى تقديم كفالة للمصاريف، ما لم يُعفَ على أساس المعاملة بالمثل. أما مطالبات المشترين غير المستهلكين فتُنظر أمام المحاكم المدنية العامة، حيث تُستحق رسوم المحكمة على قيمة المطالبة.
ليس المطوّر الطرف الوحيد الذي يتحمل مسؤولية قانونية عن المبنى المعيب. فوفق قانون الرقابة على البناء، القانون رقم 4708، يجب أن يخضع معظم المباني لإشراف yapı denetim kuruluşu، أي شركة رقابة على البناء مرخّصة. وتُلزم المادة 2 الشركة، من بين أمور أخرى، بالتحقق من أن المبنى يُشيَّد وفق رخصته وملحقاتها والتشريعات، وبالتحقق من مطابقة المواد والتنفيذ للمشروع والمواصفات والمعايير، وبإبلاغ السلطات بالمخالفات.
وتجعل المادة 3 من القانون رقم 4708 شركة الرقابة ومهندسيها ومعمارييها المراقبين ومصممي المشروع وموظفي المختبر والمقاول مسؤولين، كلٌّ بنسبة خطئه، أمام المالك والإدارة عن الأضرار التي تلحق بالمبنى بسبب أعمال مخالفة للرخصة أو للقواعد الفنية، أو ناقصة أو خاطئة أو معيبة. وتستمر هذه المسؤولية خمس عشرة سنة للنظام الإنشائي الحامل وسنتين للأجزاء الأخرى، تُحسب من تاريخ رخصة الإشغال. أما ما إذا كان يحق لمشتري الوحدة الفردي مقاضاة شركة الرقابة مباشرةً وبأي نسبة، فيُقدَّر حالةً بحالة، وفي القضايا الإنشائية يشيع إدخال المطوّر وشركة الرقابة في الإجراءات ذاتها ليوزّع الخبير الخطأ بينهما. ويمكن لشكوى مستقلة تُقدَّم إلى مديرية البيئة والتطوير العمراني في المحافظة أن تؤدي إلى عقوبات إدارية بحق الشركة، لكنها لا تعوّض المشتري بذاتها.
وتصدر البلدية رخصة البناء ورخصة الإشغال. ووفق المادة 30 من قانون التخطيط العمراني، القانون رقم 3194، تُمنح رخصة الإشغال بعد التثبت من مطابقة المبنى لرخصته وعدم وجود مانع فني من استعماله، ولا تُعفي هذه الرخصة المالك من المسؤولية عن المخالفات. وثمة تحذيران. أولًا، قد يؤدي الإبلاغ عن مبنى مخالف لرخصته إلى أن تختمه البلدية بالشمع وتقيّد المخالفة في سند الملكية وتفرض غرامات وفق المادة 32، وهو ما قد يمس الملاك كما يمس المطوّر، لذا احصل على المشورة قبل تقديم الشكوى. ثانيًا، تنظر المحاكم الإدارية في دعوى التعويض ضد البلدية بسبب قصور الرقابة، وإذا كانت مستندة إلى عمل إداري، فإن المادة 13 من قانون الإجراءات الإدارية، القانون رقم 2577، تشترط تقديم طلب مسبق إلى الإدارة خلال سنة من العلم بالعمل، وفي جميع الأحوال خلال خمس سنوات من تاريخه.
من واقع خبرتنا مع العملاء الأجانب، فإن المطالبات التي تخفق تخفق عادةً لأسباب إجرائية لا لأن العيب غير حقيقي. ويجنّبك الترتيب التالي للخطوات الأخطاء الشائعة:
إذا كان العيب يطال عدة شقق، كتسرب السطح أو تلف الواجهة، فنسّق مع الملاك الآخرين. فالأجزاء المشتركة تُدار وفق نظام ملكية الطبقات، والفحص المشترك من خبير أقل تكلفة وأقوى إقناعًا من عشرة فحوص منفصلة. ويتولى فريقنا المختص في القانون العقاري وقانون البناء بانتظام تمثيل مجموعات من الملاك الأجانب في المشروع ذاته.
إذا اشتريت بصفتك مستهلكًا، فالمدة خمس سنوات من تسليم العقار وفق المادة 12 من القانون رقم 6502، ولا تسري هذه المدة إذا أخفى المطوّر العيب بإهمال جسيم أو غش.
لا. قد يمنع ذلك المطالبة بالعيوب التي كنت تعلمها أو التي كانت ظاهرة عند الفحص، لكن المسؤولية عن العيوب الخفية تستمر طوال المدة القانونية.
شراء مسكن واحد للسكن أو العطلات أو الإقامة يُعدّ عادةً شراءً استهلاكيًا، أما شراء عدة وحدات بوصفه نشاطًا تجاريًا أو عبر شركة تجارية فقد لا يُعدّ كذلك، وتقدّر المحاكم ذلك وفق الوقائع.
فور اكتشافه. فوفق المادة 223 من القانون رقم 6098، يُعدّ العيب الخفي الذي لا يُخطَر به فورًا مقبولًا، لذا أرسل إخطارًا كتابيًا خلال أيام.
بالنسبة إلى المسكن أو عقار العطلات الذي يشتريه المستهلك، المهلة 60 يوم عمل من تاريخ طلب الإصلاح وفق المادة 11(4) من القانون رقم 6502، وبعدها يمكنك اختيار حق آخر.
نعم، الفسخ أحد الحقوق الاختيارية، لكنه واقعي أساسًا في العيوب الجسيمة مثل الأضرار الإنشائية أو اختلاف العقار اختلافًا جوهريًا، ويجب إعادة الملكية.
يلتزم البائع بالتعويض عن النقص وفق المادة 244 من القانون رقم 6098 ما لم يُتفق على خلاف ذلك، كما أن صغر المساحة يدعم المطالبة بتخفيض الثمن.
قد يُعدّ كذلك، لأن القانون رقم 6098 والقانون رقم 6502 كليهما يعاملان النقص القانوني بوصفه عيبًا، أما كونه يبرر الفسخ أو تخفيض الثمن فيتوقف على إمكانية الحصول على الرخصة لاحقًا.
نعم. تعامل المادة 8(2) من القانون رقم 6502 المزايا الموعود بها في الإعلانات والمواقع الإلكترونية بوصفها جزءًا مما يحق للمستهلك الحصول عليه.
في دعاوى محكمة المستهلك، نعم، وفق المادة 73/A من القانون رقم 6502، أما النزاعات التي تقل عن 186,000 ليرة تركية في عام 2026 فتُحال بدلًا من ذلك إلى هيئة التحكيم الاستهلاكي.
ليس قبل تأمين الأدلة. تقدّم أولًا بطلب إثبات الحالة وفق المادة 400 من القانون رقم 6100 أو احصل على تقرير خبرة مفصّل، وإلا فقد ينكر المطوّر وجود العيب.
تُسأل الشركة بنسبة خطئها لمدة خمس عشرة سنة عن النظام الإنشائي الحامل وسنتين عن الأجزاء الأخرى من تاريخ رخصة الإشغال، وفق المادة 3 من القانون رقم 4708، أما الدعوى المباشرة من مشتري الوحدة فتُقدَّر حالةً بحالة.
لا. يستطيع محامٍ تركي إرسال الإخطارات وحضور المعاينة ومباشرة الدعوى بموجب وكالة، ويمكنك توقيعها في قنصلية تركية في الخارج.
دعاوى محكمة المستهلك معفاة من رسوم المحكمة وفق المادة 73 من القانون رقم 6502، لكن عليك تسليف نفقات الخبرة والتبليغ، وقد يُطلب من المدعي الأجنبي تقديم كفالة للمصاريف ما لم تنطبق المعاملة بالمثل.
العقار الجديد المعيب في تركيا مشكلة قانونية لها إجابات تشريعية واضحة. فللمشتري المستهلك خمس سنوات من التسليم وفق القانون رقم 6502 للمطالبة بالإصلاح أو تخفيض الثمن أو الفسخ أو الاستبدال، مع التعويض، وللمطوّر 60 يوم عمل لإتمام الإصلاح بعد طلبه. وتتوقف المطالبة على الإخطار الكتابي السريع، وتأمين الأدلة قبل أي إصلاح، واختيار الجهة الصحيحة، من هيئة التحكيم الاستهلاكي للمطالبات التي تقل عن 186,000 ليرة تركية إلى الوساطة ثم محكمة المستهلك فيما يزيد على ذلك، مع إمكانية إدخال شركة الرقابة على البناء، وفي بعض الحالات البلدية، أطرافًا إضافية.
إذا كان في مسكنك الجديد تسريبات أو تشققات أو مرافق ناقصة أو كان مختلفًا عما أظهره المخطط، فإن ترتيب خطواتك التالية أهم من حجم العيب. وقبل أن توقّع تسوية أو تدع المطوّر يبدأ الإصلاحات أو ترسل إخطارك الأول، ناقش ملفك مع فريقنا القانوني.
