إذا لم يسلّم المطوّر في تركيا شقة مشتراة على الخريطة، فإن المشتري المستهلك يتمتع بحماية قانون حماية المستهلك (القانون رقم 6502): فلا يجوز أن تتجاوز مدة التسليم 48 شهراً من تاريخ العقد (المادة 44)، ويجوز للمشتري الفسخ خلال 24 شهراً من دون إبداء سبب، ومن دون أن يدفع شيئاً إذا كان المطوّر مخلاً بالتزاماته، على أن تُرد المبالغ خلال 180 يوماً (المادة 45). ويمكن لكل مشترٍ أيضاً توجيه إنذار، والمطالبة بموجب المواد من 123 إلى 125 من القانون رقم 6098 بالتسليم مع تعويض التأخير، أو فسخ العقد واسترداد الثمن. والوساطة إلزامية قبل رفع المطالبات المالية أمام محاكم المستهلك.
كثيراً ما يجد المشتري الذي وقّع على شقة في ألانيا أو مرسين أو أنطاليا أو إسطنبول، ودفع معظم الثمن، ووُعد بتسلّم المفاتيح خلال سنتين، أنه أمام مبنى لم يكتمل ومكتب مبيعات لا يمكن الوصول إليه ومن دون سند ملكية. ومنذ تعديل عام 2022 الذي أُدخل بموجب القانون رقم 7392، يحدّد قانون حماية المستهلك (القانون رقم 6502) مدة تسليم المساكن المبيعة بالدفع المسبق بحد أقصى قدره 48 شهراً من تاريخ العقد، ويتيح قانون الالتزامات التركي (القانون رقم 6098) للمشتري في مواجهة مطوّر متأخر في التنفيذ أن يختار بين التسليم مع التعويض واسترداد ما دفعه. أما الفحوص الواجب إجراؤها قبل الشراء فيتناولها مقالنا عن تأمين سند الملكية عند الشراء على الخريطة؛ ويبدأ هذا المقال من اللحظة التي يقع فيها الخلل.
ثلاث وقائع تحسم كل شيء تقريباً. أولاها صفة المستهلك: فبموجب المادة 3 من القانون رقم 6502، المستهلك هو من يتصرف لأغراض غير تجارية أو مهنية، ولذلك فإن الأجنبي الذي يشتري شقة واحدة للسكن فيها أو لقضاء العطلات يُعدّ مستهلكاً في العادة، بينما قد لا يُعدّ كذلك من يشتري عدة وحدات لإعادة بيعها أو الشركة التي تشتري لأغراض نشاطها.
والثانية نوع العقد: بيع رسمي في دائرة السجل العقاري، أو satış vaadi sözleşmesi، أي وعد بالبيع محرَّر أمام كاتب العدل، أو عقد عادي وُقِّع في مكتب المطوّر. فبموجب المادة 705 من القانون المدني التركي (القانون رقم 4721) تُكتسب الملكية بالتسجيل، ولذلك لا يمنحك الملكية إلا الخيار الأول. والثالثة مستخرج السجل العقاري، الذي يبيّن ما إذا كان kat irtifakı، أي حق الارتفاق الطابقي الذي يتيح تسجيل الشقق قبل اكتمال البناء، قائماً، وما إذا كان عقدك مؤشَّراً به، وما إذا كانت الأرض مثقلة برهون أو بقيد ناشئ عن الصلح الواقي من الإفلاس.
يُعدّ الشراء على الخريطة من جانب المستهلك ön ödemeli konut satışı، أي بيع مسكن بالدفع المسبق، بموجب المادة 40: إذ يدفع المستهلك مقدماً ويسلّم البائع لاحقاً. ولا يجوز للشروط النموذجية أن تُسقط هذه الحمايات، لأن المادة 5 تجعل الشروط المجحفة المعدّة مسبقاً باطلة بطلاناً مطلقاً، مع بقاء سائر العقد نافذاً.
تحظر المادة 40 البيع بالدفع المسبق قبل الحصول على yapı ruhsatı، أي رخصة البناء، وتوجب تقديم استمارة المعلومات المسبقة قبل التوقيع بيوم واحد على الأقل. وتوجب المادة 41 تسجيل البيع في السجل العقاري، أو تحرير الوعد بالبيع أمام كاتب العدل في صورة سند رسمي؛ وإلا فلا يجوز للمطوّر أن يتمسك ببطلان العقد إضراراً بالمستهلك. ولا يجوز للمطوّر أن يطلب أي دفعة قبل وجود عقد صحيح. وتعدّد لائحة بيوع المساكن بالدفع المسبق الصادرة في 27 نوفمبر 2014، في المادة 7 منها، البيانات الإلزامية، ومنها تاريخ التسليم وطريقته، وتاريخ رخصة البناء، والضمان، وخطة السداد.
بموجب المادة 42 والمادة 12 من اللائحة، يجب على المطوّر الذي يبيع مشروعاً من 30 وحدة أو أكثر، قبل بدء المبيعات، أن يبرم bina tamamlama sigortası، أي تأمين إتمام البناء، أو أن يقدّم ضماناً آخر من الضمانات المنصوص عليها، كخطاب ضمان مصرفي أو نظام يربط الدفعات بمراحل تقدّم البناء. ولا يجوز إدخال التعويضات والضمانات المستحقة بموجب تأمين إتمام البناء في التفليسة أو في أموال التصفية، ولا يجوز الحجز عليها (المادة 42(2)). وإذا لم يحدد عقدك نوع الضمان، فاطلب كتابةً بيان الضمان الذي قُدِّم.
توجب المادة 44 التسليم خلال المدة المتفق عليها في العقد، وفي جميع الأحوال خلال 48 شهراً من تاريخ العقد. ويُعدّ تسليماً كذلك تسجيل حق الارتفاق الطابقي باسم المشتري مع نقل الحيازة إليه. وكان الحد السابق 36 شهراً، وبموجب المادة المؤقتة 3، تخضع العقود المبرمة قبل التعديل، كقاعدة عامة، للقانون النافذ وقت إبرامها. ولا يجوز لأي شرط تمديد أن يؤخر التسليم إلى ما بعد الحد الأقصى المقرر قانوناً.
بموجب المادة 43، يجوز للمستهلك الرجوع عن العقد خلال 14 يوماً من دون إبداء أسباب ومن دون غرامة؛ ويكفي أن يُرسَل الإخطار خلال هذه المدة، وعلى المطوّر أن يثبت أنه أعلمك بهذا الحق. وتضيف المادة 45 حق sözleşmeden dönme، أي الفسخ من دون إبداء أسباب، في أي وقت خلال 24 شهراً من تاريخ العقد. ويجوز للمطوّر عندئذ أن يستوفي الضرائب والرسوم المقررة قانوناً، إضافة إلى تعويض لا يتجاوز الحدود الآتية:
| المدة المنقضية منذ إبرام العقد | الحد الأقصى للتعويض |
|---|---|
| أول 3 أشهر | 2 في المئة من الثمن |
| من 3 إلى 6 أشهر | 4 في المئة من الثمن |
| من 6 إلى 12 شهراً | 6 في المئة من الثمن |
| من 12 إلى 24 شهراً | 8 في المئة من الثمن |
| لم ينفّذ المطوّر التزاماته أصلاً أو لم ينفذها على الوجه الصحيح | لا شيء |
ويجب ردّ المبالغ خلال 180 يوماً من تاريخ وصول الإخطار إلى المطوّر (المادة 45(3)). ولأن مهلة 24 شهراً كثيراً ما تنقضي قبل حلول موعد التسليم، فإن المشتري الذي يتأخر مطوّره يعتمد في الغالب على أحكام التأخر في التنفيذ الواردة في القسم 5.
بموجب المادة 237 من القانون رقم 6098، لا يصح بيع العقار ولا الوعد ببيعه إلا في الشكل الرسمي، وتنص المادة 12 على أن العقد الذي لم يستوفِ الشكل المطلوب لا يُنتج أثراً قانونياً. ويعني ذلك في الوعد بالبيع سنداً يحرّره كاتب العدل، لا محرراً عادياً اقتصر دور كاتب العدل فيه على التصديق على التواقيع.
الوعد الصحيح، المحرَّر على النحو المبيّن في مقالنا عن صياغة عقد الوعد بالبيع، يمنحك حقاً شخصياً في المطالبة بنقل الملكية. وبموجب المادة 1009 من القانون رقم 4721 يجوز التأشير به، şerh، في السجل العقاري، فيصبح عندئذ ملزماً لكل من يكتسب لاحقاً حقوقاً على الوحدة. وبموجب المادة 26 من قانون السجل العقاري (القانون رقم 2644) يجوز لأي من الطرفين طلب التأشير، ويُشطب التأشير حكماً إذا لم يتم البيع خلال خمس سنوات. ومن دون التأشير، يحظى الغير الذي اعتمد على السجل بحسن نية بالحماية (المادة 1023 من القانون رقم 4721)، وحتى مع وجوده، تتقدّم عليك الحقوق الأسبق، كرهن مصرفي على أرض المشروع، كما يوضح مقالنا عن التأشيرات في السجل العقاري.
بالنسبة إلى المستهلكين، تمنع المادة 41 من القانون رقم 6502 المطوّر من الاحتجاج عليك بعدم تحرير العقد أمام كاتب العدل. أما ما إذا كانت المحكمة ستذهب أبعد من ذلك فتقضي بنقل الملكية بناءً على عقد غير محرَّر أمام كاتب العدل، فأمر يتحدد بحسب وقائع كل قضية، والاجتهاد القضائي فيه غير مستقر. وبالنسبة إلى سائر المشترين، يكون العقد باطلاً، ويكون سبيل الانتصاف استرداد الثمن على أساس الإثراء بلا سبب بموجب المادة 77 من القانون رقم 6098. وتسقط هذه المطالبة بالتقادم بمضي سنتين من تاريخ علمك بحقك في الاسترداد، وفي جميع الأحوال بمضي عشر سنوات من تاريخ الدفع (المادة 82)، ولذلك لا ينبغي ترك العقد الباطل معلّقاً على أمل التسليم.
تسري الأحكام العامة للتأخر في التنفيذ الواردة في القانون رقم 6098 على كل مشترٍ، وتخضع، كقاعدة عامة، لمدة التقادم العادية البالغة عشر سنوات المنصوص عليها في المادة 146.
بموجب المادة 117، يصبح المدين متأخراً في التنفيذ بإنذاره، أما إذا حدّد العقد موعد الأداء فيبدأ التأخر بمجرد فوات ذلك الموعد. ومع ذلك، وجِّه ihtarname، أي إنذاراً رسمياً يُبلَّغ عن طريق كاتب العدل، على النحو المبيّن في مقالنا عن توجيه الإنذار الرسمي في تركيا: فهو يُثبت التأخر، ويحدد المهلة الإضافية، ويحفظ مطالباتك. وتتيح لك المادة 123 منح مهلة إضافية مناسبة أو أن تطلب من القاضي تحديدها. وبموجب المادة 124 لا حاجة إلى أي مهلة حين يتضح أنها لن تُجدي، كما في حالة موقع مهجور منذ أشهر، أو حين يصبح الأداء المتأخر عديم الفائدة لك.
عند انقضاء المهلة الإضافية، أو إذا لم تكن ثمة حاجة إليها، تمنحك المادة 125 ثلاثة خيارات:
ويجب إعلان الخيارين الثاني والثالث فوراً، وحيث ارتفعت الأسعار ارتفاعاً حاداً ينبغي أن يُتّخذ القرار وفي يدك تقرير تقييم.
والاختيار مسألة عملية أيضاً. فالفسخ يجعلك دائناً عادياً للمطوّر بمبلغ من المال، أما التمسك بالتنفيذ فيُبقي لك مطالبة بالشقة نفسها. وأيّهما أفضل يتوقف على المرحلة التي بلغها البناء وما لا تزال الشركة تملكه.
على المطوّر الذي يحتج بالقوة القاهرة أن يثبت انتفاء خطئه (المادتان 112 و118). أما المطوّر الذي يستند إلى ارتفاع التكاليف بموجب المادة 138، المتعلقة بالصعوبة المفرطة في الأداء، فعليه أن يطلب من القاضي تعديل العقد وأن يثبت وقوع تغيّر استثنائي لم يكن متوقعاً ولم يتسبب فيه؛ ولا يجوز له أن يرفع الثمن من تلقاء نفسه. والدفعة الإضافية المطلوبة قبل التسليم غير مستحقة ما لم ينص عليها العقد، فإذا اضطررت إلى الدفع لتتسلم المفاتيح، فادفع مع تحفّظ مكتوب.
تتضمن عقود كثيرة cezai şart، أي شرطاً جزائياً، عن التأخر في التسليم، يكون في الغالب مبلغاً شهرياً. وبموجب المادة 179 من القانون رقم 6098 يجوز لك المطالبة به إلى جانب التسليم، ما لم تكن قد تنازلت عنه أو قبلت الأداء من دون تحفّظ. وكثيراً ما يفقده المشترون بتوقيع محضر التسليم دون أي ملاحظة، ولذلك اكتب عليه ihtirazi kayıt، أي تحفّظاً صريحاً بحقوقك. وبموجب المادة 180 يُستحق الشرط الجزائي حتى من دون وقوع ضرر، ويجوز المطالبة بما يزيد عليه من ضرر إذا كان المطوّر مخطئاً. ويخفّض القاضي الشرط الجزائي المفرط من تلقاء نفسه بموجب المادة 182، غير أن المدين التاجر لا يجوز له، بموجب المادة 22 من القانون التجاري التركي (القانون رقم 6102)، أن يطلب هو نفسه هذا التخفيض.
حين يكون الثمن قد دُفع ويمتنع المطوّر عن نقل الملكية، تتيح المادة 716 من القانون رقم 4721 للمشتري بموجب وعد صحيح أن يطلب من القاضي نقل الملكية بحكم قضائي، ويتم ذلك عملياً عن طريق tapu iptal ve tescil davası، أي دعوى إلغاء قيد الملكية وتسجيلها. وبموجب المادة 12 من قانون أصول المحاكمات المدنية (القانون رقم 6100) ينعقد الاختصاص الحصري للمحكمة التي يقع العقار في دائرتها. ويجب إثبات كل دفعة، وفي العادة يتعيّن دفع أي رصيد متبقٍّ من الثمن أو إيداعه، وتظل دائرة السجل العقاري تطبّق قواعد تملّك الأجانب الواردة في المادة 35 من القانون رقم 2644. وقد يشكّل بيع الوحدة نفسها مرتين أيضاً جريمة احتيال بموجب المادة 157 من قانون العقوبات التركي (القانون رقم 5237)؛ انظر مقالنا عن استرداد الأموال المفقودة في الاحتيال العقاري.
بموجب المادة 389 من القانون رقم 6100، يجوز إصدار ihtiyati tedbir، أي أمر وقتي، حين يكون من شأن تغيّر الوضع القائم أن يجعل الحصول على الحق أصعب بكثير أو مستحيلاً. وبالنسبة إلى المشتري الذي يطالب بالملكية، يقضي الأمر عادةً بمنع نقل ملكية الوحدة ويُقيَّد في السجل العقاري، فيصبح نافذاً في مواجهة من يكتسبون حقوقاً عليها لاحقاً (المادة 1010 من القانون رقم 4721). وعليك أن تُظهر أن مطالبتك مرجّحة الثبوت (المادة 390)، وأن تقدّم في العادة كفالة، ويجوز الإعفاء منها حين يستند الطلب إلى سند رسمي (المادة 392). ويجب طلب تنفيذ الأمر خلال أسبوع واحد (المادة 393)، والأمر الوقتي الصادر قبل رفع الدعوى يستلزم رفعها خلال أسبوعين من تاريخ طلب التنفيذ (المادة 397)، وتتوقف هذه المدة أثناء الوساطة الإلزامية بموجب القانون رقم 6325 بشأن الوساطة في المنازعات المدنية. أما في دعوى الاسترداد، فتجيز المادة 257 من قانون التنفيذ والإفلاس (القانون رقم 2004) توقيع حجز تحفظي على أموال المطوّر، كالوحدات غير المباعة والحسابات المصرفية.
والتوقيت هنا أهم من أي شيء آخر. فحين يبلغ نزاع البناء مرحلة الحكم، تكون حسابات المطوّر المتعثّر في الغالب قد فرغت، ووحداته غير المباعة قد بيعت أو رُهنت. فالمشترون الذين يحصلون مبكراً على حجز تحفظي أو أمر وقتي يستوفون حقوقهم من تلك الأموال؛ أما الذين ينتظرون الحكم فيقتسمون ما تبقّى.
يسلّم المطوّرون المفاتيح أحياناً قبل أن تُصدر البلدية yapı kullanma izin belgesi، أي رخصة الإشغال، المعروفة في الغالب باسم iskân. ومن دونها لا يمكن تحويل حق الارتفاق الطابقي، kat irtifakı، المسجَّل للمشروع إلى ملكية طابقية كاملة، kat mülkiyeti، وتصبح إعادة البيع والتمويل العقاري بالرهن أمراً صعباً، وكثيراً ما تتأخر الاشتراكات الدائمة في خدمات المرافق.
ولذلك فإن غياب الرخصة عيب في التسليم، لا مجرد تفصيل إداري. فبالنسبة إلى المستهلك، يُعدّ المسكن mal، أي سلعة، بموجب المادة 3 من القانون رقم 6502، ويكون معيباً إذا افتقر إلى خصائص ينبغي أن تتوافر فيه موضوعياً (المادة 8). وتتيح المادة 11 عندئذ للمستهلك فسخ العقد، أو الاحتفاظ بالشقة مع إنقاص الثمن، أو المطالبة بإصلاح العيب، وتحدد المادة 12 مدة تقادم قدرها خمس سنوات من تاريخ التسليم بالنسبة إلى المساكن. فأثبِت غياب الرخصة كتابةً عند التسليم، واحتفظ في الوقت نفسه بحقك في الشرط الجزائي عن التأخير (القسم 6).
تُنظر منازعات المستهلكين أمام tüketici mahkemesi، أي محكمة المستهلك (المادة 73 من القانون رقم 6502)، حيث يُعفى المستهلكون من الرسوم القضائية ويجوز لهم أيضاً رفع الدعوى أمام محكمة موطنهم، وإن كانت المادة 12 من القانون رقم 6100 تُسند دعاوى الملكية إلى المحكمة التي يقع العقار في دائرتها. أما الشركة التي تشتري لأغراض نشاطها فتلجأ عادةً إلى المحكمة التجارية بموجب المادة 4 من القانون رقم 6102، ويلجأ سائر المشترين إلى المحكمة المدنية الابتدائية. وتُحال مطالبات المستهلكين التي تقل قيمتها عن 186,000 ليرة تركية في عام 2026 إلى هيئة التحكيم الخاصة بالمستهلك (المادة 68).
بموجب المادة 73/A من القانون رقم 6502، تُعدّ الوساطة شرطاً مسبقاً لرفع الدعاوى أمام محكمة المستهلك، مع استثناءات منها منازعات المستهلكين الناشئة عن الحقوق العينية على العقارات. ولذلك تُعرض مطالبات الاسترداد والشرط الجزائي والتأخير على الوسيط أولاً، ولأن المطالبات التي تجمع بين الملكية والمال لا تُصنَّف دائماً على النحو نفسه، فإن البدء بالوساطة أكثر أماناً. وللوسيط مهلة ثلاثة أسابيع قابلة للتمديد أسبوعاً واحداً (المادة 18/A من القانون رقم 6325)، ويتوقف سريان التقادم خلالها؛ وبالنسبة إلى المشترين التجاريين، تفرض المادة 5/A من القانون رقم 6102 الوساطة في المطالبات المالية. والتسوية التي يوقّعها الأطراف ومحاموهم والوسيط تكون لها قوة الحكم القضائي (المادة 18 من القانون رقم 6325). ويجب على المدعي الأجنبي كذلك تقديم كفالة لمصاريف المحاكمة ما لم يُعفَ منها على أساس المعاملة بالمثل (المادة 48 من قانون القانون الدولي الخاص وأصول المحاكمات الدولية، القانون رقم 5718).
أما المنازعات بين مالك الأرض والمقاول بموجب kat karşılığı inşaat sözleşmesi، أي عقد البناء مقابل حصة من الشقق، فتسير في مسار مختلف. وهي تدور عادةً حول ما إذا كان بوسع مالك الأرض إنهاء العقد وتسجيل الحصة المنجَزة، ولذلك ينبغي للمشتري الذي اشترى وحدة من حصة المقاول أن يتحقق مبكراً من حال تلك العلاقة.
يشرح مقالنا عن الإفلاس والصلح الواقي في تركيا للدائنين الأجانب هذه الإجراءات. وبالنسبة إلى المشتري الذي يواجه konkordato، أي صلحاً مع الدائنين يجري تحت إشراف المحكمة، فإن أهم النقاط هي:
حين يتعثّر مشروع، يكون لعشرات المشترين عادةً مطالبات من النوع نفسه في مواجهة الشركة نفسها. وللتحرك المشترك مزايا حقيقية: ملف أدلة واحد عن حال الأعمال وأصول الشركة، ونتائج خبرة متسقة، وتكاليف مشتركة، وقبل كل شيء حجوز تحفظية وأوامر وقتية تُستصدر في وقت واحد بدلاً من أن يستصدرها المشترون واحداً تلو الآخر. ومع ذلك يستند كل مشترٍ إلى عقده ودفعاته الخاصة، ويجوز للمشترين الذين تنشأ مطالباتهم عن وقائع وأسباب قانونية واحدة أو متشابهة أن يرفعوا الدعوى معاً (المادة 57 من القانون رقم 6100).
جهّز ملفك ما دام المطوّر لا يزال يردّ: كل صيغ العقد؛ وسجلات البنك وتحويلات SWIFT لكل دفعة، على النحو المبيّن في مقالنا عن إثبات دفع ثمن الشراء؛ والكتيّبات والإعلانات التي تُظهر موعد التسليم الموعود؛ ونسخاً كاملة مُصدَّرة من الرسائل الإلكترونية والمحادثات؛ ورخصة البناء ومستخرجاً حديثاً من السجل العقاري؛ وإعلانات السجل التجاري؛ وصوراً مؤرخة للموقع؛ وكل إنذار مع ما يثبت تبليغه. وبموجب المادة 400 من القانون رقم 6100 يمكنك أيضاً أن تطلب من المحكمة delil tespiti، أي تثبيت الأدلة، كي يُثبت خبير حال البناء في الوقت الراهن. ويتولى قسم القانون العقاري وقانون البناء لدينا مثل هذه الملفات لموكلين في الخارج.
| الخيار | الأساس القانوني والشرط الأساسي |
|---|---|
| الرجوع من دون سبب | المادة 43 من القانون رقم 6502؛ خلال 14 يوماً |
| الفسخ من دون سبب | المادة 45 من القانون رقم 6502؛ خلال 24 شهراً، وبتعويض أقصاه من 2 إلى 8 في المئة، والرد خلال 180 يوماً |
| التسليم مع تعويض التأخير | المادتان 118 و125 من القانون رقم 6098؛ التأخر في التنفيذ والمهلة الإضافية |
| الفسخ بسبب التأخر واسترداد الثمن | المادة 125 من القانون رقم 6098؛ الإعلان الفوري |
| الشرط الجزائي المتفق عليه | المادتان 179 و180 من القانون رقم 6098؛ التحفظ بشأنه عند التسليم |
| نقل الملكية جبراً | المادة 716 من القانون رقم 4721؛ وعد صحيح وثمن مدفوع |
| الاسترداد بموجب عقد باطل | المادتان 77 و82 من القانون رقم 6098؛ سنتان من تاريخ العلم |
| منع نقل الملكية | المادة 389 من القانون رقم 6100؛ طلب التنفيذ خلال أسبوع واحد |
| تجميد أموال المطوّر | المادة 257 من القانون رقم 2004؛ دين حالّ، وتُشترط الكفالة عادةً |
| إنقاص الثمن لغياب رخصة الإشغال | المادتان 8 و11 من القانون رقم 6502؛ خمس سنوات من التسليم بالنسبة إلى المساكن (المادة 12) |
| المطالبة في إجراءات الصلح الواقي | المادتان 294 و299 من القانون رقم 2004؛ التقديم خلال 15 يوماً |
نعم. بعد توجيه الإنذار وانقضاء أي مهلة إضافية، يمكنك فسخ العقد بموجب المادة 125 من القانون رقم 6098 واسترداد ما دفعته.
بالنسبة إلى المستهلكين، 48 شهراً من تاريخ العقد (المادة 44 من القانون رقم 6502)؛ أما العقود الأقدم فتخضع عموماً للحد السابق البالغ 36 شهراً.
نعم، خلال 14 يوماً من دون غرامة، وحتى 24 شهراً مقابل تعويض يتراوح بين 2 و8 في المئة، أو من دون أي تعويض إذا كان المطوّر مخلاً بالتزاماته.
لا تتجاوز 180 يوماً من تاريخ تسلّمه إخطارك (المادة 45 من القانون رقم 6502).
لا يصح بوصفه وعداً بالبيع، لكن لا يجوز للمطوّر التمسك بذلك في مواجهة المستهلك (المادة 41 من القانون رقم 6502)، ويمكن لسائر المشترين استرداد ما دفعوه.
نعم. فالتأشير يُلزم من يكتسبون حقوقاً لاحقاً (المادة 1009 من القانون رقم 4721)، لكنه يسقط بعد خمس سنوات إذا لم يتم البيع (المادة 26 من القانون رقم 2644).
قد تفقده إذا قبلت التسليم من دون تحفّظ (المادة 179 من القانون رقم 6098)، ولذلك سجّل تحفّظك كتابةً.
محكمة المستهلك بالنسبة إلى المستهلكين، والمحكمة التجارية بالنسبة إلى المشترين لأغراض تجارية، وفي غير ذلك المحكمة المدنية الابتدائية.
نعم بالنسبة إلى المطالبات المالية أمام محاكم المستهلك والمحاكم التجارية؛ وتُستثنى منازعات المستهلكين الناشئة عن الحقوق العينية على العقارات.
لا. فدعاوى المستهلكين أمام محاكم المستهلك معفاة من الرسوم بموجب قانون الرسوم (القانون رقم 492)، وإن كان من الممكن أن تترتب مع ذلك نفقات خبرة وكفالة لمصاريف المحاكمة.
تتحول مطالبتك إلى مطالبة مالية معادلة لها في القيمة، ما لم ينفّذ المطوّر التزامه بموافقة المفوَّض؛ فقدّم مطالبتك خلال 15 يوماً من تاريخ الإعلان.
لا يجوز له ذلك بإرادته المنفردة، بل عليه أن يطلب من القاضي تعديل العقد بموجب المادة 138 من القانون رقم 6098.
نعم. فبالنسبة إلى المستهلك، تفتقر الشقة إلى خاصية ينبغي أن تتوافر في المسكن (المادة 8 من القانون رقم 6502)، مما يسوّغ المطالبة بإنقاص الثمن أو بسبل الانتصاف الأخرى الواردة في المادة 11.
لا. اطلب حجزاً تحفظياً أو أمراً وقتياً في وقت مبكر؛ فحين يصدر الحكم تكون أموال المطوّر المتعثّر قد تبددت في الغالب.
نادراً ما يكون تأخر تسليم عقار مشترى على الخريطة في تركيا أمراً ميؤوساً منه. فللمستهلكين أحكام بيع المساكن بالدفع المسبق في القانون رقم 6502، ولكل مشترٍ أحكام التأخر في التنفيذ الواردة في المواد من 117 إلى 125 من القانون رقم 6098، والشرط الجزائي، ودعوى نقل الملكية إذا كان لديه وعد بالبيع محرَّر أمام كاتب العدل. والتوقيت هو ما يحسم النتيجة في الغالب: فالإنذار والتحفّظ والتأشير والأمر الوقتي يجب أن تكون كلها قائمة قبل أن تتبدد أموال المطوّر.
إذا كان موعد التسليم قد فات أو أعلن المطوّر عن الصلح الواقي من الإفلاس، فأرسل إلينا العقد وسجلات الدفع ومستخرجاً من السجل العقاري، وسيقيّم فريقنا القانوني أيّ هذه السبل متاح لك.
