外国人购买新房，通常属于第6502号法律意义上的消费者。漏水、开裂、配套缺失、与宣传册或图纸不符以及缺少使用许可证，均可能构成瑕疵。应立即书面通知开发商，然后在维修（须在60个工作日内完成）、减价、解除合同或更换之间作出选择，并可另行主张损害赔偿。时效期间为自交付起五年；如开发商因重大过失或欺诈隐瞒瑕疵，则不受该期间限制。2026年，金额低于186,000土耳其里拉的争议由消费者仲裁委员会处理；金额更高的争议须先经调解，再向消费者法院起诉。
一位外国买家在伊斯坦布尔、安塔利亚或梅尔辛拿到新房钥匙，第一个冬天还没过去，问题便接踵而至：雨水从露台顶板渗入，墙面出现贯穿裂缝，宣传册承诺的海景如今被隔壁楼盘挡住，承诺的停车位从未建成，或者整栋楼至今仍未取得使用许可证。许多买家以为，地契一旦签署，就再也无法追究开发商。土耳其法律并非如此规定。新房在交付后数年内都受法定瑕疵责任的保护，买家只要按正确的顺序、凭借充分的证据采取行动，就可以要求维修、减价、解除买卖合同或赔偿损失。2026年最关键的规则有三项：住宅房产的五年时效期间、住房维修的60个工作日期限，以及186,000土耳其里拉的门槛，低于该金额的消费者争议必须提交消费者仲裁委员会。本文将说明这些规则对外国买家如何适用、瑕疵出现后最初几周应当做什么，以及开发商、建筑监理公司和市政当局各自处于什么位置。
土耳其法律使用ayıp一词，指瑕疵或不符合约定，存在此类瑕疵的房产称为ayıplı konut，即瑕疵住房。其定义比多数买家预想的更宽。依据《土耳其债务法》（第6098号法律）第219条，卖方既要对其“以任何方式”向买方声明的品质的欠缺负责，也要对导致房产价值或买方预期效用丧失或显著降低的物质、法律或经济瑕疵负责。即使卖方不知道瑕疵存在，也须承担责任。《消费者保护法》（第6502号法律）第8条采取了相同的立场。
常见的投诉包括：雨水从屋顶、露台和窗框渗入，缺少保温层导致的潮湿和霉变，抹灰层或承重构件开裂，水电管线故障，隔音差，地面不平，以及电梯或供暖系统达不到约定标准。表面裂缝与柱子上的裂缝是性质完全不同的问题，只有专家才能判断属于哪一种。这一区分在后续程序中十分重要，因为它既影响您实际能够获得的救济，也影响第10节所述建筑监理公司的责任。
第6502号法律第8条第2款明确规定，房产缺少广告、公告或互联网门户网站上所述特征，或不符合卖方告知的品质的，构成瑕疵。这涵盖销售资料中出现的游泳池、健身房、发电机、停车位、私家花园或景观，也涵盖户型不同、房间更小、材料更廉价或外立面与经批准的设计不符的房屋。开发商只有在少数情形下才能免除广告责任：依据第9条第2款，该陈述并非出自卖方且卖方证明其不知道也不可能知道该陈述，该陈述在订立合同前已被更正，或者买方的决定与该陈述无关。请保留售楼处提供的每一份宣传册、截图、价目表和WhatsApp消息，因为它们是证明承诺内容的证据。
面积不足有其专门规则。依据第6098号法律第244条，除另有约定外，房产未达到买卖合同所载面积的，卖方须向买方作出补偿。如土地登记簿所载面积系以官方测量为依据，则卖方仅在明确承诺该面积时才承担责任。
两部法律都将“法律上的”缺陷纳入瑕疵的定义。因此，建筑在竣工时没有取得yapı kullanma izin belgesi，即通常称为iskan的使用许可证，或者建筑违反许可证建造、市政当局可以对其查封或罚款的，除产生行政后果外，还可以引发瑕疵索赔。如何取得iskan，以及它如何影响从楼层地役权转为完整区分所有权，属于另一个主题，详见我们关于楼层地役权与区分所有权的文章。本文重点讨论当建筑在法律上或物理上与所售内容不符时，买方对开发商享有的请求权。
任何瑕疵案件的首要问题，是该购买是否属于消费者交易。答案决定了适用哪部法律、由哪个法院审理、是否收取诉讼费，以及起诉前必须履行哪一程序。
第6502号法律第3条将消费者定义为出于非商业或非职业目的行事的自然人或法人，并明确将用于居住或度假目的的不动产纳入“商品”的定义。外国人从开发商处购买房屋用于自住、作为度假屋或用于办理居留的，通常属于消费者，而出于商业目的出售的开发商则是卖方。国籍与此无关。买方以经营方式购买多套房产，或通过商业公司购买用于出租的，法院可能认定该购买并非出于消费目的。对于投资性购房，司法实践并不统一，因此应在提起索赔前根据具体事实评估这一问题。
如果买方不是消费者，例如购买商业单元的公司，或卖方是私人而非开发商，则该买卖适用第6098号法律第219条至第231条关于买卖的一般规则。依据第246条，关于动产买卖的规则类推适用于不动产，同时适用第244条关于建筑物的特别规定。即使对消费者而言，第6502号法律第83条也规定在消费者法未作规定时适用一般规定，因此第6098号法律始终作为背景法律存在。
许多外国人在工程完工前就已购房。第6502号法律第40条至第46条规范ön ödemeli konut satışı，即预付款住房买卖。开发商在取得建设许可证之前不得订立此类合同（第40条第3款），买卖预约必须以公证文书形式作出（第41条第1款），消费者享有14天无理由撤回权（第43条第1款）。这些规则涉及合同如何订立。房屋交付后，其瑕疵依据第8条至第12条的一般瑕疵规则处理。延期交房属于另一个问题，详见我们关于期房延期交付的指南。
土耳其法律区分通过一般检查即可发现的瑕疵与日后才显现的瑕疵。这一区分主要与买方的检查和通知义务相关。
依据第6098号法律第223条，买方须在通常情况下尽快检查房产，并在合理期间内将任何瑕疵通知卖方。怠于检查和通知的买方，视为已接受该房产。依据第222条，对于订立合同时买方已知悉的瑕疵，卖方不承担责任；对于买方经充分检查即可发现的瑕疵，卖方仅在明确承诺不存在此类瑕疵时才承担责任。对于消费者，第6502号法律第10条第2款同样排除了消费者在订立合同时已知悉或应当知悉的瑕疵。实践中，这意味着缺失的阳台栏杆或明显开裂的瓷砖，应在您签署交房记录（teslim tutanağı）之前记载于其中。
第223条规定的视为接受，不适用于通过一般检查无法发现的瑕疵，即gizli ayıp（隐蔽瑕疵）。仅在第一场大雨后才出现的渗漏、数月后以霉变形式显现的保温失效，以及结构性裂缝，都是典型例子。但第223条附加了一项条件：隐蔽瑕疵一经发现，必须立即通知卖方，否则视为买方已接受带有该瑕疵的房产。十一月发现漏水、次年五月才投诉的买方，无论瑕疵多么严重，都有可能丧失请求权。
第6502号法律第10条第1款推定，自交付起六个月内出现的瑕疵在交付时即已存在，并由卖方承担相反事实的举证责任。该推定与商品或瑕疵的性质不相容的，不予适用。六个月后，买方须证明瑕疵在交付时已经存在，此时专家证据便具有决定性作用。
第6502号法律并未为消费者规定具体的通知期限，但由于第83条援引一般规定，且各法院对通知义务的适用宽严不一，对每位买方而言，稳妥的做法都是及时通知，并采用可以证明的形式。通过电话向售楼处投诉，或向工地负责人发送消息，都难以证明，且经常引发争议。
标准做法是发送ihtarname，即经由公证人送达的正式通知。通知应逐项描述瑕疵，写明发现时间，附上照片，指明您选择的救济方式（维修、减价或解除合同，详见第5节），并给予开发商合理的答复期限。居住在国外的买方，可凭授权委托书委托土耳其律师发送通知，该授权委托书可在土耳其领事馆出具。请保留公证人的送达记录：送达日期往往是开发商维修期限的起算点。
关于付款，有一点需要注意：如尚有分期款未付，未经法律咨询擅自停止付款，可能使您构成合同违约。但应注意，依据第6098号法律第231条，只要瑕疵已在交付后两年内通知，买方以瑕疵作为抗辩的权利不因两年期间届满而消灭。因此，适当的通知既能在您作为原告时保护您，也能在您作为被告时保护您。
第6502号法律第11条和第6098号法律第227条赋予买方一组seçimlik haklar，即选择性权利，买方可从中选择一项。依据第6502号法律，卖方必须履行消费者所选择的权利。应在瑕疵经过评估后审慎作出选择，因为它决定了整个案件的走向。
在不产生过高费用的前提下，买方可以要求无偿维修瑕疵，全部费用由卖方承担。依据第6502号法律第11条第4款，就住宅或度假房产提出的维修请求，必须自向卖方、生产者或进口商提出请求之日起60个工作日内完成。开发商逾期未完成的，消费者可以改选其他选择性权利。第11条第2款规定卖方、生产者和进口商对维修权承担连带责任，第11条第6款规定行使上述权利的全部费用由履行方承担。
买方可以保留房产，并要求按瑕疵比例降低价款。在瑕疵无法完全消除的情况下，例如面积不足、配套缺失或长期噪音问题，这是实践中最常见的结果。依据第6502号法律第11条第5款，减价金额必须立即退还。法院在专家协助下计算减价金额，通常是比较房产在有瑕疵和无瑕疵状态下的价值。
买方可以表示愿意返还房产，从而解除合同，此时卖方必须退还全部价款，产权则转回卖方。依据第6098号法律第227条，如情况不足以支持解除合同，法官可以改判维修或减价。第6502号法律没有对应的规定，但以轻微瑕疵为由请求解除合同，开发商仍可能以违反诚实信用原则提出抗辩，司法实践也不统一。在瑕疵严重的情况下，解除合同才具有现实可能性：例如结构损坏、建筑无法取得使用许可证，或房屋与所售内容存在根本差异。对于居留许可或入籍申请依赖于该房产的外国人而言，解除合同还会产生连锁影响，必须在作出选择前加以考虑。
以同等无瑕疵的单元进行更换，仅在“可能的情况下”适用，在不动产领域较为少见，不过在同一项目中尚有未售单元的开发商可能会同意。除任何选择性权利外，买方还可以依据第6098号法律主张赔偿（第6502号法律第11条第6款和第6098号法律第227条）。典型的赔偿项目包括维修期间另租住处的租金、受损的家具和财物、出租房产的租金损失，以及委托私人专家出具报告的费用。
有些外国人并非购买现房，而是雇用承包商在自有土地上建造别墅。这属于eser sözleşmesi，即承揽合同，适用第6098号法律第474条至第478条。依据第474条，定作人须在工作成果交付后尽快检查，并在适当期间内通知瑕疵；任何一方均可自费委托专家检查工作成果并制作报告。第475条赋予定作人选择权：解除合同（仅限于工作成果无法使用或无法合理要求其接受的情形）、减价或由承包商承担费用进行修补，并可另行主张损害赔偿。建筑物位于定作人自有土地上且拆除将造成过度损害的，不得解除合同，而房屋几乎总是属于这种情况。
依据第476条，瑕疵系因定作人不顾承包商的明确警告而作出的指示所致的，定作人丧失上述权利。依据第477条，经明示或默示验收后，承包商即被免除责任，但其故意隐瞒且经适当检查也无法发现的瑕疵除外；日后出现的瑕疵必须毫不迟延地通知。如定作人是消费者且承包商以商业方式从事经营，还适用第6502号法律第15条关于瑕疵服务的规定，其中规定维修或重新履行的期限为30个工作日。关于土地所有人以土地换取房屋的特殊安排，请参阅我们关于以地换房合作建房协议的文章。
大多数瑕疵案件的胜负取决于专家报告。开发商通常会主张瑕疵是由买方造成的、是维护不善所致或是后来改建引起的，而一旦您自行修复问题，证据便随之消失。
《民事诉讼法》（第6100号法律）第400条允许当事人请求法院进行现场勘验、专家鉴定或询问证人，以确定其在将来诉讼中所依据的事实。这就是delil tespiti，即证据保全。申请须具有法律上的利益；如不立即固定证据，证据可能灭失或日后极难证明的，推定具有该利益。依据第401条，申请应向将审理本案的法院或房产所在地的治安民事法院提出。申请书须载明事实、拟向专家提出的问题以及紧急事由（第402条第1款），且在预付法院确定的费用之前不会采取任何行动（第402条第2款）。依据第405条，由此形成的卷宗将并入本案，任何一方均可援引。
通常情况下，开发商会收到通知，并可出席保全程序，在一周内提出异议和补充问题（第402条第3款）。为保护申请人所必需时，第403条允许在不事先通知对方的情况下进行保全，对方可在送达之日起一周内提出异议。不要把证据保全当作诉讼的替代，也不要依赖它来中断时效：应及时提起本诉。
在进入法院程序前委托独立土木工程师出具的报告，有助于您决定采取何种救济方式，并拟定向法院专家提出的问题。法院会指定自己的专家，依据第6100号法律第281条，当事人可在报告送达后两周内请求补充、澄清报告或指定新的专家；如需进行技术工作，可再延长一次，最长两周。建筑案件中的专家对瑕疵的估值往往偏于保守，因此有技术证据支持、说理充分的异议可能改变案件结果。我们关于如何质疑专家报告的文章介绍了具体方法。
时效期间因适用的法律和起算时间不同而有所差异。下表列出了主要期间。
| 情形 | 时效期间 |
|---|---|
| 消费者从开发商处购买住宅或度假房产（第6502号法律第12条） | 自房产交付起五年，法律或合同规定更长期间的除外，即使瑕疵在此后才出现 |
| 消费者从职业卖方处购买二手住房（第6502号法律第12条第2款） | 卖方的责任期间不得缩短至三年以下 |
| 非消费者买方购买建筑物（第6098号法律第244条） | 自所有权转移起五年；卖方有重大过错的，为二十年 |
| 承揽合同，不动产建筑物（第6098号法律第478条） | 自交付起五年；承包商有重大过错的，为二十年 |
| 消费者建筑服务合同（第6502号法律第16条） | 自服务履行起两年，法律或合同规定更长期间的除外 |
| 因重大过失或欺诈而隐瞒的瑕疵（第6502号法律第12条第3款和第16条第2款） | 不适用时效规则 |
| 建筑监理公司（第4708号法律第3条） | 承重结构十五年，其他部分两年，均自使用许可证签发之日起算 |
| 依据第6502号法律就住房提出的维修请求（第11条第4款） | 开发商须自请求之日起60个工作日内完成维修 |
请注意起算点的不同。依据第6502号法律，期间自房产交付起算；依据第6098号法律第244条，期间自所有权转移起算，在土耳其即指在土地登记处办理登记。交房与产权过户发生在不同日期的，应以较早的日期作为实际掌握的截止期限。第6098号法律第231条规定的两年规则是针对动产制定的；对于建筑物，适用第244条的五年特别规则。卖方有重大过错的，免责条款无效（第6098号法律第221条）；在消费者合同中，限制买方瑕疵权利的格式条款可能依据第6502号法律第5条作为不公平条款而无效。
对于消费者而言，解决途径取决于请求金额。2026年提出的申请，金额低于186,000土耳其里拉的争议，必须提交省级或区级tüketici hakem heyeti（消费者仲裁委员会），而不能向法院起诉。我们关于向消费者仲裁委员会申请的指南介绍了这一程序。大多数新房争议，尤其是减价和解除合同的请求，都超过该门槛，应由消费者法院审理。
依据第6502号法律第73/A条，在向消费者法院起诉之前，调解是起诉的前提条件。属于仲裁委员会管辖范围的争议、对委员会决定提出的异议，以及因不动产物权引起的争议，不受该要求约束。调解失败的，案件进入消费者法院。依据第6502号法律第73条，消费者诉讼免缴诉讼费，并可向消费者住所地的消费者法院提起，但法院仍会要求预付鉴定费和送达费。程序规则详见我们关于消费者法院管辖权的文章。
外国原告还应注意《国际私法与国际民事诉讼程序法》（第5718号法律）第48条：提起诉讼的外国人可能被要求提供诉讼费用担保，但基于互惠原则获得豁免的除外。非消费者买方提出的请求由普通民事法院审理，须按请求金额缴纳诉讼费。
对瑕疵建筑承担法律责任的并不只有开发商。依据《建筑监理法》（第4708号法律），大多数建筑必须由持证的yapı denetim kuruluşu（建筑监理公司）进行监督。第2条要求监理公司，除其他事项外，核查建筑是否按照许可证及其附件和相关法规建造，核查材料和施工是否符合设计、技术规范和标准，并向主管机关报告违规行为。
第4708号法律第3条规定，对于因违反许可证或技术规则，或者不完整、有缺陷或有瑕疵的施工而对建筑造成的损害，监理公司及其监理建筑师和工程师、设计人员、实验室人员和承包商按其过错比例向业主和行政机关承担责任。该责任期间为承重结构十五年，其他部分两年，均自使用许可证签发之日起算。单套房产买方能否直接起诉监理公司以及按何种比例主张，需个案判断；在结构性案件中，通常将开发商和监理公司列入同一诉讼程序，以便由专家在双方之间分配过错。另行向省环境与城市化局投诉，可以引发对该公司的行政处罚，但投诉本身并不能使买方获得赔偿。
市政当局负责签发建设许可证和使用许可证。依据《分区法》（第3194号法律）第30条，使用许可证须在确认建筑符合其许可证且使用上不存在技术障碍后签发，而且该许可证并不免除业主对违规行为的责任。有两点需要提醒。第一，举报违反许可证的建筑，可能导致市政当局依据第32条对其查封、在地契上注记违规情况并处以罚款，这可能既影响开发商也影响业主，因此在投诉前应寻求法律意见。第二，因监督失职向市政当局提出的损害赔偿请求由行政法院审理；如该请求基于某一行政行为，《行政诉讼程序法》（第2577号法律）第13条要求在知悉该行为后一年内、且无论如何在该行为发生后五年内，先向行政机关提出申请。
根据我们代理外国客户的经验，败诉的请求通常是因为程序原因，而不是瑕疵不存在。按以下顺序行事，可以避开常见陷阱：
如果瑕疵影响多套房屋，例如屋顶渗漏或外立面失效，应与其他业主协调行动。公共区域依照区分所有权制度管理，共同委托专家鉴定比十份单独鉴定更便宜，也更有说服力。我们的房地产与建筑法团队经常代理同一项目中的外国业主群体。
如您以消费者身份购房，依据第6502号法律第12条，期限为自房产交付起五年；如开发商因重大过失或欺诈隐瞒瑕疵，则不适用该期限。
不会。签署后，对于您已知悉或经检查即可明显发现的瑕疵，可能无法再行索赔，但对隐蔽瑕疵的责任在法定期间内继续存在。
为居住、度假或办理居留而购买的单套住房，通常属于消费性购买；以经营方式或通过商业公司购买多套房产则可能不属于，法院会根据具体事实作出判断。
发现后应立即报告。依据第6098号法律第223条，未立即通知的隐蔽瑕疵视为已被接受，因此应在数日内发出书面通知。
对于消费者购买的住宅或度假房产，依据第6502号法律第11条第4款，期限为自提出维修请求起60个工作日；逾期后您可以选择其他救济方式。
可以，解除合同是选择性权利之一，但主要适用于结构损坏或房产根本不符等严重瑕疵，且须返还产权。
除另有约定外，卖方须依据第6098号法律第244条对面积不足部分作出补偿，面积缩水也可作为主张减价的依据。
可能构成，因为第6098号法律和第6502号法律均将法律上的缺陷视为瑕疵；能否据此解除合同或减价，取决于该许可证是否仍能取得。
可以。第6502号法律第8条第2款将广告和网站上承诺的配套视为消费者有权获得的内容。
就消费者法院案件而言，依据第6502号法律第73/A条，必须先行调解；2026年金额低于186,000土耳其里拉的争议则改由消费者仲裁委员会处理。
在固定证据之前不应修复。应先依据第6100号法律第400条申请证据保全，或取得详细的专家报告，否则开发商可能否认瑕疵曾经存在。
依据第4708号法律第3条，监理公司按其过错比例承担责任，承重结构为十五年，其他部分为两年，均自使用许可证签发之日起算；单套房产买方能否直接起诉，需个案判断。
不必。土耳其律师可凭授权委托书代为发送通知、出席现场勘验并进行诉讼，该授权委托书可在国外的土耳其领事馆签署。
依据第6502号法律第73条，消费者法院诉讼免缴诉讼费，但您须预付鉴定费和送达费；除适用互惠原则外，外国原告可能被要求提供诉讼费用担保。
土耳其新房存在瑕疵，是一个有明确法定答案的法律问题。消费者买方可依据第6502号法律，自交付起五年内要求维修、减价、解除合同或更换，并主张损害赔偿；开发商在收到请求后有60个工作日完成维修。索赔能否成功，取决于及时的书面通知、在任何维修之前固定证据，以及选择正确的争议解决机构：金额低于186,000土耳其里拉的请求提交消费者仲裁委员会，高于该金额的则先行调解，再向消费者法院起诉，建筑监理公司以及在某些情况下市政当局也可作为额外当事人。
如果您的新房存在漏水、开裂、配套缺失或与图纸不符等问题，后续步骤的顺序比瑕疵的大小更为重要。在您签署和解协议、让开发商开始维修或发出第一份通知之前，请与我们的律师团队讨论您的案件。
