بموجب المادة 299 من قانون الالتزامات التركي رقم 6098، للمستأجر الحق في تسلّم العين المؤجَّرة صالحة للاستعمال المقصود وفي إزالة أي عائق يحول دون الانتفاع بها طوال مدة الإيجار، وفي فسخ العقد لسبب محق إذا أخلّ المؤجّر بالتزاماته. كما لا يجوز تحميله أي التزام مالي غير بدل الإيجار والنفقات التبعية، ولا يجوز إخراجه من العين قبل انتهاء مدة العقد دون سبب مشروع. والعقد الشفهي محمي قانوناً بالقدر نفسه الذي يحظى به العقد المكتوب، وتبطل أي اتفاقات تفرض شرطاً جزائياً على التأخر في السداد.
حقوق المستأجر هي الحقوق التي يتمتع بها المستأجر بوصفه أحد طرفي العقد متى تضمّن عقد الإيجار الأحكام المناسبة. ووفقاً للمادة 299 من قانون الالتزامات التركي (Türk Borçlar Kanunu) رقم 6098، عقود الإيجار هي العقود التي يلتزم فيها المؤجّر بترك الانتفاع بشيء للمستأجر أو باستثماره مقروناً باستعماله، ويلتزم فيها المستأجر بدفع بدل الإيجار المتفق عليه مقابل ذلك.
وقد تختلف حقوق المستأجر بحسب نوع العقار محل عقد الإيجار. وغالباً ما تنشأ حقوق المستأجر عن التزامات المؤجّر، ويتخذ المستأجر إجراءاته القانونية في حدود هذه الحقوق.
وبصفتك مستأجراً لمسكن، من الضروري أن تفهم حقوقك في عملية الإيجار. فأنت بحاجة إلى معرفة الحالات التي يجوز لك فيها ترك المسكن، والحالات التي يجوز فيها للمالك إخراجك منه. وإلا فقد تجد نفسك في موقع المتضرر دون أن تستحق ذلك.
حقوق المستأجر هي الحقوق التي يمنحها عقد الإيجار عند توافر شروطها. وغالباً ما تنشأ هذه الحقوق عن التزامات المؤجّر. وفي إطار هذه الحقوق والالتزامات يجوز للمستأجر أن يطالب المؤجّر بأمور معيّنة. وبوجه عام تتألف حقوق المستأجر مما يلي:
أما الاتفاقات التي تقضي بدفع شرط جزائي (cezai şart) أو باستحقاق بدلات الإيجار المستقبلية عند عدم سداد بدل الإيجار في موعده فهي غير مشروعة.
يكفي تبادل إرادتَي الطرفين لانعقاد الإيجار، وهو لا يخضع لشكل معيّن. ولذلك تُعدّ عقود الإيجار الشفهية صحيحة أيضاً، وإن كانت العقود المكتوبة بالغة الأهمية بوصفها دليل إثبات عند نشوء خلاف لاحق.
ويحمي قانون الالتزامات التركي عقود الإيجار الشفهية تماماً كما يحمي المكتوبة منها. ومن ثم، حتى لو أبرم الطرفان عقد إيجار شفهياً، جاز للمستأجر أن يطالب المؤجّر بالحقوق ذاتها التي يمنحها عقد الإيجار المكتوب. وللحصول على صورة أوفى عن الكيفية التي ينبغي أن تُصاغ بها هذه المستندات، راجع دليلنا عن عقود الإيجار في تركيا.
وعادةً ما يكون ترتيب الإيجار بين المستأجر والمالك لمدة سنة واحدة، غير أنه لا يخضع لقيود. بعبارة أخرى، للطرفين أن يتفقا على مدة العقد. وعند انتهاء المدة المحددة في العقد لا يلزم إبرام عقد جديد.
ويتجدد العقد سنوياً في اليوم نفسه. ولا يلزم عقد إيجار رسمي؛ فإذا طلب المستأجر ذلك بعد انتهاء مدة عقد الإيجار، امتد العقد سنة أخرى. وهذا الوضع، وهو جزء من حقوق المستأجر، يحول دون الإخلاء.
عند تحرير عقد الإيجار يجوز الاتفاق على أن يدفع المستأجر تأميناً. ووفقاً للمادة 342 من قانون الالتزامات التركي، إذا كان المستأجر ملزماً تعاقدياً بتقديم تأمين في إيجارات المساكن وأماكن العمل المسقوفة، فلا يجوز أن يتجاوز هذا التأمين بدل إيجار ثلاثة أشهر.
وإذا تقرر تقديم نقود أو أوراق ذات قيمة على سبيل التأمين، أودع المستأجر النقود في حساب ادّخار لا يُسحب منه إلا بموافقة المؤجّر، وأودع الأوراق ذات القيمة لدى مصرف. ولا يجوز للمصرف ردّ هذه الودائع إلا بموافقة الطرفين معاً، أو بعد انتهاء إجراءات التنفيذ، أو بناءً على حكم قضائي مكتسب.
وإذا لم يبلّغ المؤجّر المصرف كتابةً خلال ثلاثة أشهر من انتهاء عقد الإيجار بأنه أقام دعوى على المستأجر بشأن عقد الإيجار أو باشر إجراءات تنفيذ أو إفلاس، وجب على المصرف ردّ مبلغ التأمين إلى المستأجر بناءً على طلبه. وقد يستفيد المستأجرون الأجانب بوجه خاص من الاطلاع على نظام استرداد التأمين الإيجاري في تركيا بمزيد من التفصيل.
يتحمّل المستأجر نفقات الاستعمال كالتدفئة والإنارة والماء في إيجارات المساكن وأماكن العمل المسقوفة، ما لم يُنص في عقد الإيجار على خلاف ذلك أو يخالف ذلك العرف المحلي. فمثلاً، يتحمّل المستأجر التكاليف المرتبطة باستعمال سخّان الغاز المركزي (kombi).
وإذا كان العقار المؤجَّر شقة في بناية، وجب على المستأجر دفع النفقات المشتركة المرتبطة باستعمال العين المؤجَّرة، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك أو يقضِ العرف المحلي بغيره.
ومع ذلك لا يجوز للمؤجّر الرجوع على المستأجر بالمصاريف العرضية التي أنفقها المؤجّر أو أنفقها غيره. فمثلاً، لا يجوز للمؤجّر أن يحمّل المستأجر نفقات التجهيزات الثابتة كرسوم تعديل المصعد ورسوم العزل الحراري للواجهات الخاصة بالعين المؤجَّرة.
ويتحمّل المؤجّر التكاليف المرتبطة بالتعديلات التي تطرأ على البنية الأساسية للمبنى المؤجَّر. وللمستأجر أن يطالب المؤجّر بمعالجة أي عيوب تظهر لاحقاً في العين المؤجَّرة ولا يكون هو المتسبب فيها، وكذلك بما يلزم من تعديلات جوهرية في طبيعة العين لإزالة هذه العيوب.
تُبرَم عقود الإيجار عادةً لمدة محددة. ومع ذلك لا يملك المؤجّر سلطة إخراج المستأجر من تلقاء نفسه، حتى لو انقضت المدة المتفق عليها في العقد بالنسبة لإيجارات المساكن أو أماكن العمل التي تبلغ ستة أشهر فأكثر. ويجب على المستأجر أن يوجّه إخطاراً قبل خمسة عشر يوماً على الأقل من انتهاء العقد محدد المدة. فإذا لم يُوجَّه إخطار، افتُرض تجدد العقد سنة أخرى بالشروط نفسها. كما ينبغي للمستأجرين المقبلين على إيجارات طويلة أن يراجعوا حقوقهم عند بلوغ خمس سنوات في قوانين الإيجار التركية.
يرتفع بدل الإيجار المتفق عليه بين الطرفين سنوياً بنسبة التضخم المحددة في العقد. وتسري هذه النسبة على كل حال بشرط ألا تتجاوز نسبة التغير في مؤشر أسعار المستهلك المحتسبة في سنة الإيجار السابقة على أساس متوسطات اثني عشر شهراً. ويسري هذا الحكم أيضاً على عقود الإيجار التي تزيد مدتها على سنة واحدة.
وإذا لم يتفق الطرفان على نسبة الزيادة لفترة الإيجار التالية، حدّد القاضي بدل الإيجار في ضوء حالة العين المؤجَّرة، بشرط ألا يتجاوز نسبة التغير المحتسبة على أساس متوسطات اثني عشر شهراً لمؤشر أسعار المستهلك (CPI) في سنة الإيجار السابقة. ومن ثم لا يمكن أن تتجاوز هذه النسبة 25% بأي حال من الأحوال. ويوضّح الإطار الأعمّ لـسقوف أسعار الإيجار وأنظمتها في تركيا كيفية تطبيق هذه الحدود.
وعند نشوء خلاف بين المستأجر والمؤجّر على مقدار بدل الإيجار، جاز للمستأجر أن يطلب من المحكمة تحديد بدل الإيجار. وبصرف النظر عن توصّل الطرفين إلى اتفاق في هذا الشأن، يُحدَّد بدل الإيجار الواجب تطبيقه في سنة الإيجار الجديدة عند نهاية كل خمس سنوات وفق نسبة التغير المحتسبة على أساس متوسطات اثني عشر شهراً في مؤشر أسعار المستهلك وفي ضوء حالة العين المؤجَّرة. وتحدد المحكمة بدل الإيجار بطريقة مناسبة آخذةً في اعتبارها بدلات الإيجار السابقة.
وبالمثل، لا يجوز إلزام المستأجر بتنفيذ العقد مراعاةً لقواعد الإنصاف إذا وقع حدث غير معتاد لم يكن في وسع الطرفين توقعه عند إبرام عقد الإيجار ثم تحقق بعد ذلك. وفي هذه الحالات يجوز للمستأجر أن يقيم دعوى لتعديل بدل الإيجار بما يعكس واقع السوق الراهن.
يحق للمستأجر قبل انتهاء مدة الإيجار أن يخلي العقار دون إبداء سبب.
غير أنه في هذه الحالة وُضع تنظيم في القانون كي لا يتضرر المؤجّر، فمن المقرر بموجب المادة 325 من قانون الالتزامات التركي أنه إذا ردّ المستأجر العين المؤجَّرة دون التقيّد بمدة العقد أو بمهلة الإنهاء، ظلّت الديون الناشئة عن عقد الإيجار قائمة مدة معقولة يمكن خلالها تأجير العين المؤجَّرة بشروط مماثلة.
وتبرأ ذمة المستأجر من الالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار إذا وجد قبل انقضاء هذه المدة مستأجراً جديداً يُتوقع أن يقبله المؤجّر، وتكون لديه القدرة على الوفاء، ويكون مستعداً لتولّي عقد الإيجار.
ومع ذلك يلتزم المؤجّر بأن يخصم من بدل الإيجار ما وفّره من نفقات وما حصّله من منافع أو ما تعمّد تفويته باستعمال العين المؤجَّرة على نحو مختلف.
لا. فبعد توقيع عقد الإيجار مع المستأجر، لم يعد يجوز للمالك دخول المسكن دون موافقة المستأجر. ووفقاً لأحكام قانون العقوبات التركي (TCK)، يشكّل ذلك جريمة «انتهاك حرمة المسكن». وفي هذه الحالة يجوز للمستأجر تقديم شكوى جنائية ضد المالك بتقديم طلب مكتوب إلى النيابة العامة.
وبعد توقيع عقد الإيجار، من حق المستأجر ألا يدخل المالك العين المؤجَّرة دون إذنه وموافقته. وفي المقابل، ينبغي للمستأجرين تغيير القفل فور انتقالهم إلى مسكن جديد. وعند انتهاء عقد الإيجار يمكنك إعادة المسكن إلى المالك بتسليمه المفتاح.
هذا مجال يشيع فيه سوء فهم قد يكون باهظ الثمن، ولذلك يجدر بيانه بدقة وبالترتيب الصحيح.
بموجب المادة 310 من قانون الالتزامات التركي، إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة لأي سبب بعد إبرام عقد الإيجار، بيعاً أو هبةً أو ميراثاً أو مقايضةً أو بيعاً جبرياً في إجراءات التنفيذ، صار المالك الجديد طرفاً في عقد الإيجار القائم بحكم القانون، وحلّ محل المؤجر السابق. ويستمر عقد الإيجار بالصورة نفسها والشروط ذاتها المتفق عليها سابقاً، بما في ذلك مقدار الأجرة وأي آلية زيادة متفق عليها والمدة المتبقية؛ فلا حاجة إلى عقد جديد، ولا يجوز للمالك الجديد أن يغيّر الأجرة منفرداً خارج آلية التعديل السنوي المعتادة لمجرد أن الملكية قد تغيّرت.
لا بد من تصحيح تبسيط شائع لكنه غير دقيق في هذا المجال: فالمالك الجديد لا يكتسب حقاً تلقائياً في إنهاء الإيجار بمجرد إرسال إخطار إلى المستأجر خلال شهر من نقل الملكية. فصيرورته مؤجراً بموجب المادة 310 لا تُنشئ بذاتها أي حق في إنهاء العقد قبل أوانه.
أما ما تنص عليه المادة 351 من القانون فعلاً فهو حق محدد ومشروط لا يتاح إلا حيث تكون للمالك الجديد حاجة حقيقية لاستعمال العقار بنفسه. وتحديداً، متى كانت للمالك الجديد أو لزوجه أو لفروعه أو لأصوله أو لشخص يلتزم قانوناً بالإنفاق عليه حاجة حقيقية وصادقة وعاجلة لاستعمال العقار سكناً أو مكان عمل، لا حاجة مؤقتة أو مجرد حاجة مستقبلية متوقعة، جاز للمالك الجديد السعي إلى الإنهاء، لكن باتباع إجراء صارم من مرحلتين. أولاً: عليه خلال شهر من تاريخ تملّك العقار أن يخطر المستأجر بذلك كتابةً. وثانياً: بعد توجيه هذا الإخطار يجوز له رفع دعوى الإنهاء، لكن ابتداءً من ستة أشهر بعد تاريخ التملّك، لا فور انقضاء مهلة الشهر. وبدلاً من الاستناد إلى قاعدة الأشهر الستة، يجوز له أن ينتظر حلول موعد انتهاء مدة العقد الجارية وأن يرفع الدعوى خلال شهر من ذلك الانتهاء.
تُعامل مهلة الإخطار خلال شهر وما يليها من شروط لرفع الدعوى بوصفها مدد سقوط للحق (hak düşürücü süre) في العمل القضائي التركي، بمعنى أن الدعوى المرفوعة دون استيفائها استيفاءً صحيحاً يمكن أن تُرد شكلاً دون أن تبحث المحكمة أصلاً ما إذا كانت الحاجة المدّعاة حقيقية. فالمالك الذي يشتري عقاراً بنية السكن فيه بنفسه، والمستأجر الذي يبلّغه مالك جديد بوجوب مغادرته خلال شهر، عليهما معاً أن يعتبرا هذا الإجراء المحدد والمشروط، لا مجرد إخطار مدته شهر، هو المعيار القانوني الفعلي الواجب التطبيق.
بصرف النظر عن اتفاق الطرفين على هذه النقطة من عدمه، ففي عقود الإيجار التي تمتد أكثر من خمس سنوات أو التي تُجدَّد إلى ما بعد الخمس سنوات، يمكن إعادة تحديد أجرة السنة الإيجارية الجديدة قضائياً على نحو عادل، مع مراعاة متوسط اثني عشر شهراً لمؤشر أسعار المستهلك وحالة العين المؤجرة وأسعار الإيجارات المماثلة في المنطقة، بدلاً من الاقتصار على الزيادة السنوية المرتبطة بالمؤشر التي تحكم السنوات الأولى من الإيجار. ومتى أُعيد تحديد الأجرة على هذا النحو، ظلّت أجرة كل سنة إيجارية لاحقة تُعدَّل وفق المبادئ الموضحة هنا.
وهذه الآلية متاحة لكلا الطرفين، لكنها عملياً تُستخدم من المؤجرين أكثر بكثير لرفع أجرة دون مستوى السوق إلى مستوى أعدل ومماثل، لا بوصفها حماية للمستأجر. وعلى المستأجرين في الترتيبات طويلة الأمد الذين يقتربون من حد الخمس سنوات أو تجاوزوه أن يطّلعوا أيضاً على دليلنا حول قوانين الإخلاء المطبّقة على المستأجرين في تركيا بعد خمس سنوات، لأن بلوغ الخمس سنوات في حد ذاته لا يُنشئ أي حماية مستقلة من الإخلاء.
حين يُصنَّف مبنى منشأةً خطرة ويصدر قرار بالتحول العمراني، يمكن للمستأجرين الملزمين بالإخلاء التقدّم بطلب مساعدة إيجارية للإسهام في تغطية تكلفة سكن بديل أثناء عملية التحول. وتتولى إدارة هذه المساعدة عموماً المديريات الإقليمية لوزارة البيئة والتحضّر والتغيّر المناخي، وتُدفع للمستأجرين تحديداً على شكل مبلغ مقطوع يُصرف مرة واحدة لا دفعات شهرية متكررة، خلافاً للترتيب المطبّق عموماً على مُلّاك العقار.
وللاستفادة من هذه المساعدة يجب عموماً تقديم طلب إلى المديرية المختصة أو البلدية في المحافظة التي تقع فيها المنشأة الخطرة، خلال سنة من تاريخ الإخلاء أو خلال ثلاثة أشهر من تاريخ هدم المنشأة فعلياً، بحسب المهلة المنطبقة على الحالة. ولأن المبلغ الدقيق والتفاصيل الإجرائية قد تختلف من محافظة إلى أخرى وبحسب مشروع التحول المعني، وتُراجَع دورياً، فعلى المستأجرين التأكد من الأرقام والشروط السارية على مبناهم تحديداً من المديرية المختصة مباشرة، بدلاً من الاعتماد على مبلغ ثابت مذكور في مكان آخر.
حين تعاني العين المؤجرة من الرطوبة أو عيب مماثل، يجوز للمستأجر أن يطلب من المؤجر إزالة العيب خلال مدة معقولة. فإن لم يفعل خلال تلك المدة، جاز للمستأجر خصم النفقات الناتجة من الأجرة، أو طلب عين بديلة خالية من العيب. ومتى كان العيب يمنع الاستعمال المقصود للعين أو يعيقه إعاقة كبيرة ولم يُصلح خلال المدة الممنوحة، جاز للمستأجر فسخ العقد بالكامل.
وحين يؤثر العيب في استعمال العين دون أن يمنعه كلياً، جاز للمستأجر طلب إنقاص الأجرة بنسبة العيب عن المدة الممتدة من علم المؤجر بالعيب إلى حين إصلاحه فعلياً. وما لم يثبت المؤجر خلاف ذلك، فهو ملزم أيضاً بتعويض المستأجر عن الأضرار الناشئة عن حالة العين المعيبة.
«المنشأة الخطرة» تعبير يُطلق على مبنى يتبيّن، بناءً على تقييم علمي وتقني، أنه ينطوي على خطر تضرر جسيم أو انهيار لأن عمره الإنشائي أو الاقتصادي قد انتهى فعلياً. ومتى صُنّف مبنى رسمياً منشأةً خطرة، أُخطر المستأجرون المقيمون فيه، لأن هذا التصنيف يؤدي عموماً إلى إنهاء عقود الإيجار القائمة في إطار عملية التحول.
وتُلزم المادة 301 من القانون المؤجرَ بتسليم العين في حالة صالحة للاستعمال المقصود والمحافظة عليها كذلك طوال مدة الإيجار، وهو التزام لم يعد المؤجر قادراً على الوفاء به بطبيعة الحال متى صُنّف المبنى منشأة خطرة. وبصورة منفصلة، تنص المادة 306 على أنه متى منع العيب الاستعمال المقصود للعين أو أعاقه إعاقة كبيرة ولم يُصلح خلال المدة الممنوحة، جاز للمستأجر فسخ العقد. ومتى أمكن اعتبار تصنيف المنشأة خطرةً مزيلاً لصلاحية العين لاستعمالها المقصود بهذا المعنى، جاز للمستأجر إنهاء عقد الإيجار بإرسال إخطار كتابي رسمي إلى المؤجر، بدلاً من الاضطرار إلى انتظار اكتمال إجراءات الهدم والتحول.
تُنظَّم عقود الإيجار في ثلاثة أقسام داخل قانون الالتزامات التركي. يضع القسم الأول الأحكام العامة الواجبة التطبيق حيث لا يوجد نص أخص. أما القسم الثاني فيتناول تحديداً إيجارات المساكن وأماكن العمل المسقوفة (çatılı işyeri)، ويتضمن حمايات تتجاوز الأحكام العامة. ولمناقشة مركّزة لهذا المجال، راجع مقالنا حول أبرز المسائل القانونية في إيجارات العقارات التجارية.
وبموجب المادة 343 من القانون، وباستثناء تحديد مقدار الأجرة نفسه، لا يجوز إدخال أي تغييرات ضارة بالمستأجر على عقد الإيجار. وهذا نص آمر أحادي الجانب لا يحمي إلا المستأجر، بمعنى أن الطرفين يظلان حرّين في الاتفاق على تغييرات في مصلحة المستأجر، لا على تغييرات تضرّ به. وتنص المادة 346 كذلك على أنه لا يجوز إلزام المستأجر بأي دفعة تتجاوز الأجرة نفسها والمصروفات التبعية المتفق عليها؛ وبوجه خاص يقع باطلاً كل اتفاق يفرض شرطاً جزائياً أو يجعل أقساط الأجرة المستقبلية مستحقة فوراً عند التأخر في سداد الأجرة، لأن هذا أيضاً نص آمر أحادي الجانب لحماية المستأجر وحده.
رخصة الإشغال (iskân) تثبت أن المبنى المكتمل قد شُيّد وفقاً لمشروعه المعماري المعتمد. والمبنى الذي يفتقر إلى هذه الرخصة يمكن تأجيره تأجيراً صحيحاً، إذ إن العقد المكتوب ليس شرطاً لصحة الإيجار كما بُيّن في القسم 6 أعلاه، ويمكن أن ينعقد الإيجار حتى على منشأة غير مرخّصة. وعملياً، تنشأ الصعوبة الرئيسية التي يواجهها المستأجرون في هذه الحالة عند إنشاء اشتراكات الكهرباء أو المياه أو غيرها من المرافق، لأن بعض المزوّدين يشترطون إثبات وجود رخصة إشغال سارية قبل فتح حساب جديد باسم المستأجر.
تختص محاكم الصلح المدنية (Sulh Hukuk Mahkemesi) بالنظر في المنازعات الناشئة عن عقد الإيجار بين المؤجّر والمستأجر.
أما المحكمة المختصة مكانياً فهي إمّا محكمة محل إقامة المستأجر أو محكمة المكان الذي يُبرَم فيه عقد الإيجار.
والحقوق المعروفة بحقوق المستأجر تمنح ضمانات قانونية معيّنة للمستأجر بوصفه طرفاً في عقد الإيجار. ولا أثر لشكل عقد الإيجار على قدرة المستأجر على الإفادة من هذه الضمانات القانونية.
إذا كنت مستأجراً في تركيا، فمن المهم أن تعرف حقوقك والتزاماتك بموجب القانون. فمعرفة حقوق المستأجر المنصوص عليها في قانون الالتزامات التركي تساعدك على تجنّب النزاعات المحتملة مع مالك العقار وعلى حماية مصالحك بوصفك مستأجراً. وقد يجد المستأجرون الأجانب الذين تنشأ بينهم خلافات مساعدة عملية عبر تسوية منازعات الإيجار للأجانب.
وإذا كانت لديك أي أسئلة أو مخاوف بشأن حقوقك كمستأجر أو كنت بحاجة إلى استشارة قانونية، فنوصيك باستشارة محامٍ مؤهل متخصص في قانون العلاقة بين المالك والمستأجر. ولا تتردد في أن تتواصل معنا لتحصل على المساعدة التي تحتاجها لضمان تجربة إيجار سلسة وناجحة.
المستندات المشار إليها في هذا المقال، متاحة للتحميل مجاناً.
What Are the Rights of Tenants in Turkeyتحميل
