لا يدرك كثير من مالكي العقارات الأجانب في تركيا أن القانون التركي يمنحهم حقاً ثميناً في إنهاء عقد إيجار مسكن أو مكان عمل مسقوف دون إبداء أي سبب، بعد 10 سنوات من التجديدات التلقائية. وهذا يمنح مرونة للمؤجرين الراغبين في إعادة توظيف عقاراتهم أو بيعها أو ترميمها بعد إيجار طويل الأمد، شريطة أن تتبع إجراءات الإنهاء القواعد القانونية الصارمة.
وفي هذا المقال نشرح الإطار القانوني لهذا الحق، وشروط الإخطار، وآليات التنفيذ القضائي، وأهمية الحساب الدقيق للتواريخ عند ممارسة هذا الحق.
بموجب المادة 347 من قانون الالتزامات التركي (TBK)، يجوز إنهاء عقود الإيجار التي تتجدد تلقائياً سنةً بعد سنة عقب انتهاء مدتها الأصلية من قِبل المؤجر، دون إبداء سبب، متى انقضت 10 سنوات تجديد. وينطبق القانون على كلا النوعين:
عقود الإيجار محددة المدة (كالعقود السنوية التي تتجدد ضمناً)
عقود الإيجار غير محددة المدة التي لا أجل معيناً لها
غير أنه في الحالتين يجب التقيد بقواعد الإخطار ومواعيده تقيّداً صارماً، وإلا فإن حق الإنهاء يُرجأ إلى سنة التجديد التالية. ويقترن هذا الحق بسائر وسائل حماية المؤجر التي يتناولها عرضنا حول إنهاء عقود الإيجار في تركيا.
بعد سنة التجديد العاشرة، يجوز للمؤجر توجيه إخطار كتابي بالإنهاء، شريطة إرساله قبل ثلاثة أشهر على الأقل من انتهاء سنة الإيجار الجارية.
فالمؤجر غير ملزم بإبداء سبب.
والمستأجر لا يملك حقاً قانونياً في الاعتراض، إلا إذا خُولفت القواعد الإجرائية.
وإذا امتنع المستأجر عن الإخلاء، وجب على المؤجر رفع دعوى إخلاء أمام المحكمة المدنية.
وهذا يجعل قاعدة السنة العاشرة واحدة من الآليات القليلة التي تكفي فيها إرادة المؤجر وحدها لإنهاء إيجار طويل الأمد. ويتباين ذلك مع الحالات التي يتناولها مقالنا حول ما إذا كان يجوز للمؤجر إخلاء المستأجر بعد انتهاء عقد إيجار مدته سنة.
إن محكمة النقض (Yargıtay)، أعلى محكمة مدنية في تركيا، أيّدت هذا الحق باستمرار في عدة أحكام مرجعية. ففي قضية تتعلق بعقد إيجار مُبرم عام 1999، قضت محكمة النقض (Yargıtay) بأن مدة السنوات العشر تبدأ من العقد الأصلي رغم تجديده ضمناً كل سنة دون انقطاع.
وفي تلك القضية:
وجّه المؤجر الإخطار في السنة الرابعة عشرة (أي بعد عتبة السنوات العشر)،
واعترض المستأجر مدّعياً أن الإيجار غير محدد المدة،
فقضت محكمة النقض (Yargıtay) بصحة الإنهاء، مؤكدةً أن المادة 347 تنطبق على جميع العقود المجدَّدة سنوياً ما لم يُعَد التفاوض عليها صراحةً.
وهذه السوابق القضائية مهمة بوجه خاص للمؤجرين الأجانب الباحثين عن وضوح بشأن كيفية تفسير المحاكم التركية لعتبة السنوات العشر.
يبدأ احتساب السنوات العشر من نهاية مدة الإيجار الأصلية، بافتراض استمرار العقد بتجديدات سنوية تلقائية. والأهم:
إذا أُبرم عقد إيجار جديد بين الطرفين ذاتهما (ولو بالشروط نفسها)، فإن عداد السنوات العشر يُعاد إلى الصفر.
وإذا تغيّرت ملكية العقار (بالبيع أو بالميراث مثلاً)، استمر عقد الإيجار، وعداد السنوات العشر لا يُعاد إلى الصفر ما لم يُبرم عقد جديد.
ولذا، فمن منظور المؤجر، كثيراً ما يكون من غير المستحسن إبرام عقد إيجار جديد مع المستأجر نفسه، لأن ذلك يجرّده من إمكانية الإنهاء بموجب قاعدة السنوات العشر.
لإنهاء عقد الإيجار قانوناً بعد 10 سنوات، يجب على المؤجر إرسال إخطار كتابي قبل 3 أشهر على الأقل من موعد التجديد. وتشمل الممارسة الفضلى:
إرسال الإخطار عبر كاتب العدل (noter)
أو استخدام البريد المسجّل مع إشعار بالاستلام إذا بُلّغ شخصياً
وإذا كان عقد الإيجار مشتركاً بين عدة مستأجرين (كالزوج والزوجة)، وجب إخطار جميع المستأجرين كلٌّ على حدة
وعدم إرسال الإخطار خلال مهلة الأشهر الثلاثة يؤجّل حق المؤجر في الإنهاء إلى السنة التالية، أي أن المستأجر يحصل على سنة إيجار إضافية.
حتى بعد تبليغ إخطار صحيح، قد يختار المستأجر عدم المغادرة. وفي هذه الحالات:
يجب على المؤجر رفع دعوى إخلاء بموجب المادة 350 من قانون الالتزامات التركي.
وستفحص المحاكم قيام العقد، و انقضاء 10 سنوات تجديد، و الالتزام بمهلة الإخطار.
وإذا توافرت جميع الشروط، أصدرت المحكمة أمر إخلاء نهائياً، لكن الإجراءات قد تستغرق عدة أشهر.
وخلال هذه المدة، يستمر المستأجر في سداد الإيجار، و ولا ينبغي للمؤجر محاولة الإخلاء بالقوة، إذ إن الإخلاء الذاتي غير مشروع بموجب القانون التركي. وللاطلاع على مدد واقعية، راجع تناولنا لـ المدة التي يستغرقها إخلاء مستأجر مضى على إيجاره 10 سنوات في تركيا.
تتبّع تواريخ الإيجار بدقة: معرفة تاريخي بدء العقد الأصلي وتجديده بدقة أمر أساسي.
تجنّب التجديدات غير الضرورية: قد يُفقدك إبرام عقد إيجار جديد حقك في الإنهاء بموجب قاعدة السنوات العشر.
استخدم القنوات القانونية: اعمل مع محامٍ تركي لضمان صياغة الإخطارات وتبليغها على الوجه الصحيح.
خطّط لمستقبلك مبكراً: إذا كنت تعتزم بيع العقار أو ترميمه أو شغله بنفسك، فالتوقيت حاسم.
مع أن للمؤجرين إنهاء العقد بعد 10 سنوات، فإن المستأجرين يظلون متمتعين بحماية أساسية:
فالإنهاء يجب أن يتبع القانون، ولا سيما في ما يتعلق بـ التوقيت والإخطار.
والبنود الواردة في عقود الإيجار التي تحاول سلب هذا الحق من المؤجر باطلة عموماً.
وستفحص المحاكم فحصاً دقيقاً سلوك المؤجر لمنع التعسف في استعمال الحق، ولا سيما إذا بدا الإخلاء انتقامياً.
في Bayraktar Attorneysساعدنا مؤخراً عميلاً أجنبياً اشترى وحدة سكنية في إسطنبول كانت مؤجَّرة منذ أكثر من 12 عاماً. ورغم مقاومة المستأجر للإخلاء، فقد قمنا بما يلي:
التحقق من تاريخي بدء الإيجار وتجديده،
صياغة وتبليغ إخطار إنهاء مصدَّق لدى كاتب العدل,
ورفع دعوى إخلاء بعد رفض المستأجر المغادرة،
وحصلنا بنجاح على أمر إخلاء قضائي.
ويوضّح ذلك كيف تكون الاستراتيجية القانونية والالتزام الإجرائي والتمثيل المتخصص عناصر أساسية لإعمال حقوق المؤجر في تركيا.
إن فهم المادة 347 من قانون الالتزامات التركي يمنح المؤجرين أداة قوية، هي إمكانية إنهاء عقد الإيجار دون تبرير بعد 10 سنوات من التجديد. لكنها، كسائر الأدوات القانونية، يجب أن تُستعمل استعمالاً صحيحاً، والتوقيت فيها هو كل شيء.
وسواء كنت مؤجراً يستعد لاستعادة عقاره أو مستأجراً يسعى إلى فهم حقوقه، فإن Bayraktar Attorneys يمكنه إرشادك في كل خطوة قانونية.
