在土耳其满 10 年后终止租赁协议：法律依据、判例与房东权利

许多在土耳其的外国业主并不知道，土耳其法律赋予他们一项宝贵的权利，即在经过 10 年的自动续租之后，无需给出任何理由即可终止住宅或带屋顶工作场所的租赁。只要终止程序遵循严格的法律程序，这就能为希望在长期租赁后重新利用、出售或翻新其房产的房东提供灵活性。

在本文中，我们将阐释这一权利背后的法律框架、通知要求、法院执行机制，以及在行使这一权利时准确计算日期的重要性。

法律依据：TBK 第 347 条

根据《土耳其债务法》（TBK）第 347 条，在初始期限届满后逐年自动续订的租赁合同，一旦经过 10 个续订年度，房东即可无需提供理由予以终止。该法律适用于以下两种情形：

• 定期租赁合同（例如默示续订的 1 年期协议）

• 不定期租赁合同，即没有确定期限

然而，无论哪种情形，都必须遵守严格的通知规则和时间安排，否则终止权将推迟至下一个续订年度。这一权利与我们在土耳其租赁合同终止概述中所涵盖的其他房东救济并列存在。

满 10 年后会发生什么？

在第 10 个续订年度之后，房东可以发出书面终止通知，只要该通知在当前租赁年度结束前至少三个月发出即可。

• 房东无需说明理由。

• 承租人没有提出异议的法律权利，除非程序规则遭到违反。

• 如果承租人未腾退，房东必须在民事法院提起驱逐之诉。

这使得第 10 年规则成为仅凭房东自行决定即足以终止长期租赁的少数机制之一。这与我们在文章中所涉及的房东能否在 1 年期租约到期后驱逐承租人的情形形成对比。

判例支持：法院如何解释第 347 条

土耳其最高民事法院最高上诉法院（Yargıtay）在数个具有里程碑意义的裁决中一贯维护这一权利。在一起涉及 1999 年签订租约的案件中，Yargıtay 裁定，即使该租约此后逐年不间断地默示续订，10 年期间仍自原始租约起算。

在该案件中：

• 房东在第 14 年（超过 10 年门槛之后）发出了通知，

• 承租人提出异议，主张该租约为不定期租约，

• Yargıtay 裁定该终止有效，从而强化了第 347 条适用于所有逐年续订的合同，除非经明确重新协商这一原则。

对于希望厘清土耳其法院如何解释 10 年门槛的外国房东而言，这一判例尤为重要。

10 年期间从何时开始？

在合同以每年自动续订方式延续的前提下，10 年的计算自原始租赁期限届满起算。重要的是：

• 如果同一双方之间签订了新的租约（即使条款相同），10 年的计时将重新开始。

• 如果房产所有权发生变更（例如出售或继承），租约继续有效，且除非签订新合同，否则 10 年的计时不会重置。

因此，从房东的角度来看，通常不建议与同一承租人重新签订新租约，因为这会剥夺其依据 10 年规则终止租约的能力。

通知必须以书面形式并正确送达

要在 10 年后合法终止租约，房东必须向承租人发出一份至少在续订日期前 3 个月送达的书面通知。最佳做法包括：

• 通过公证人（noter）发送通知

• 如亲自送达，则使用带回执的挂号邮件

• 如果租约由多名承租人共同持有（例如夫妻），则必须分别通知所有承租人

未在三个月期限内发出通知，会将房东的终止权推迟至下一年度，这意味着承租人将获得额外一年的租期。

如果承租人拒绝腾退怎么办？

即使已送达有效通知，承租人仍可能选择不离开。在此类情况下：

• 房东必须依据TBK 第 350 条提起驱逐之诉。

• 法院将审查合同的存在、10 个续订年度的经过以及对通知期限的遵守情况。

• 如果所有条件均已满足，法院将作出最终驱逐令，但该程序可能耗时数月。

在此期间，承租人应继续支付租金，而房东不应试图以强制手段驱逐，因为依据土耳其法律，私力驱逐属于违法行为。有关切合实际的时间安排，请参阅我们关于在土耳其驱逐一名租住 10 年的承租人需要多长时间的讨论。

外国房东的关键注意事项

1. 准确追踪租赁日期：了解原始合同的确切起始和续订日期至关重要。

2. 避免不必要的续订：签订新租约可能使您丧失依据 10 年规则终止租约的权利。

3. 使用法律渠道：与一位土耳其律师合作，以确保通知得到正确起草和送达。

4. 尽早考虑未来计划：如果您计划出售、翻新或自住该房产，时机至关重要。

承租人保护仍然适用

尽管房东可以在 10 年后终止租约，承租人仍然享有基本的保护：

• 终止必须遵循法律，尤其是在时机和通知方面。

• 租赁协议中试图剥夺房东这一权利的条款通常无效。

• 法院将严格审查房东的行为，以防止权利滥用，尤其是在驱逐看似具有报复性质时。

真实案例：国际客户协助

在 Bayraktar Attorneys（巴伊拉克塔尔律师事务所），我们最近协助了一位外国客户，他在伊斯坦布尔购买了一套已出租超过 12 年的住宅单元。尽管承租人抗拒腾退，我们仍然：

• 核实了租约的起始和续订日期，

• 起草并送达了经公证的终止通知，

• 在承租人拒绝离开后提起了驱逐之诉，

• 并成功取得了法院裁定的驱逐。

这说明了法律策略、程序合规以及专业代理对于在土耳其主张房东权利而言至关重要。

结论：10 年规则是一项战略性资产

理解《土耳其债务法》第 347 条，赋予房东一项强有力的工具，即在续订 10 年后无需理由即可结束租约的能力。但与所有法律工具一样，它必须被正确使用，而时机就是一切。

无论您是准备收回房产的房东，还是希望了解自身权利的承租人，Bayraktar Attorneys都能协助引导您走完每一个法律步骤。