في العمارات والمجمّعات السكنية في تركيا، تؤدي الأجزاء المشتركة دوراً محورياً في الحياة اليومية وفي البنية القانونية لملكية العقار على حد سواء. فهذه الأجزاء لا تؤثر في علاقات الجيرة فحسب، بل تؤثر كذلك في قيمة العقار ووظيفته إجمالاً.
وتُعد النزاعات المتعلقة باستخدام الأجزاء المشتركة وصيانتها وإدارتها من أكثر المسائل القانونية تكراراً في الممارسة العقارية. وتحكم هذه المسائل في المقام الأول أحكام قانون ملكية الطوابق (Kat Mülkiyeti Kanunu)، واللوائح ذات الصلة، ونظام إدارة المبنى.
ويشرح هذا الدليل الذي أعدّه Bayraktar Attorneys ماهية الأجزاء المشتركة، وكيفية استخدامها، والحقوق والالتزامات القانونية لملّاك الوحدات.
يقصد بالجزء المشترك أجزاء العقار التي لا تُملك ملكية خاصة بوصفها وحدات مستقلة (كالشقق أو المحال) وإنما تُخصَّص للاستعمال المشترك لجميع ملّاك الوحدات.
وهذه الأجزاء:
مملوكة ملكية مشتركة لجميع ملّاك الوحدات
تُموَّل من المصروفات المشتركة
تُدار ضمن هيكل إدارة المبنى
وفقاً للقانون التركي، ولا سيما المادة 4 من قانون ملكية الطوابق، تُعد أجزاء معينة أجزاءً مشتركة بحكم القانون.
وتشمل هذه الأجزاء:
أساسات المبنى
الجدران الحاملة الرئيسية والأعمدة والجسور
الجدران الفاصلة بين الوحدات المستقلة
الأرضيات والأسقف
المداخل والأفنية
السلالم والممرات والمصاعد
بسطات السلالم والأروقة المشتركة
غرف الحارس ومناطق الخدمات
غرف الغسيل المشتركة ومناطق التخزين
مواقف السيارات والكراجات
غرف التدفئة والبنية التحتية الفنية
خزانات المياه وشبكات المرافق
الملاجئ ومناطق الطوارئ
شبكات الصرف الصحي وأنظمة التخلص من النفايات
الأسطح والمداخن والتراسات وأنظمة تصريف المياه
سلالم الحريق
تمديدات الكهرباء والمياه والغاز المشتركة
البنية التحتية المشتركة للتلفزيون والإنترنت
وإضافةً إلى ذلك، فإن أي جزء يُحدَّد في نظام الإدارة قد يُعد كذلك جزءاً مشتركاً بحسب خصائص العقار.
القاعدة العامة هي:
تُقتسم التكاليف بين ملّاك الوحدات
وتُسدَّد المبالغ بنسبة حصة كل مالك في الأرض (arsa payı)
غير أن ثمة استثناءات مهمة:
إذا اعتُبر التحسين كمالياًفقد لا يُلزَم بسداد تكلفته سوى الملّاك الذين طلبوه
وإذا لم يعد التحسين بالنفع على جميع الملّاك، جاز إعفاء من لا يستفيدون منه
وتستلزم التغييرات الجوهرية موافقة جمعية ملّاك الوحدات
نعم، لكن القرار يتوقف على طبيعة الجزء المعني.
فبعض الأجزاء تستلزم إجماع الملّاك
وبعضها الآخر يمكن تأجيره بقرار الأغلبية
أما الإيرادات المتأتية من تأجير الأجزاء المشتركة فهي:
تُعد إيراداً إيجارياً
يجب اقتسامها بين جميع ملّاك الوحدات
وقد تخضع لالتزامات ضريبية
عند تأجير وحدة مستقلة:
يكتسب المستأجر حق استخدام الأجزاء المشتركة
ولا يعود المالك يستخدم هذه الأجزاء استخداماً مباشراً
ولا يجوز للمالك دخول العقار إلا بصفة زائر، وذلك عادةً بموافقة المستأجر.
بموجب القانون التركي، يتمتع ملّاك الوحدات بالحقوق التالية:
حقوق الملكية المشتركة في الأجزاء المشتركة تتناسب مع حصة المالك في الأرض
الحق في استخدام هذه الأجزاء والانتفاع بها
الحق في رفع الدعاوى في حال وقوع تعدٍّ غير مشروع
وقد تشمل سبل الانتصاف القانونية:
دعاوى منع التعدي
دعاوى الملكية أمام المحاكم المدنية
يخضع ملّاك الوحدات لعدة التزامات قانونية، منها:
استخدام الأجزاء المشتركة وفقاً لمبدأ حسن النية
الحفاظ على السلامة الإنشائية للمبنى وانسجامه المعماري
الالتزام بالإجراءات القانونية عند إجراء تغييرات أو تحسينات
السماح بالدخول إلى الوحدة عند الاقتضاء لإجراء إصلاحات تمس الأجزاء المشتركة
المساهمة في مصروفات الصيانة والتشغيل
وقد تُفصَّل هذه الالتزامات أكثر في نظام الإدارة.
نعم. فيجوز أن يتضمن نظام الإدارة شروطاً جزائية لضمان الوفاء بالالتزامات المتعلقة بالأجزاء المشتركة.
وهذا يعني:
أن الملّاك المخالفين للقواعد قد يُلزَمون بدفع غرامات
وأن مدير المبنى قد يُفوَّض بتحصيل هذه الغرامات
وأن المبالغ المحصَّلة تُعامل بوصفها جزءاً من إيرادات المبنى وتُستخدم في المصروفات
ملاحظة مهمة:
إن وجود الشرط الجزائي لا يُسقط الالتزام الأصلي.
فيبقى على المالك أداء واجباته إضافةً إلى سداد الغرامة.
إن الإدارة السليمة للأجزاء المشتركة أمر جوهري للحفاظ على النظام وقيمة العقار وظروف السكن الهادئة في العمارات والمجمّعات السكنية في تركيا.
وتنشأ معظم النزاعات من سوء الفهم بشأن:
حقوق الاستخدام
التزامات اقتسام التكاليف
التعديلات غير المصرّح بها
وتفادياً للنزاعات القانونية، يُنصح بشدة بصياغة أنظمة الإدارة واتخاذ القرارات بإرشاد قانوني متخصص.
وفي Bayraktar Attorneys نساعد ملّاك العقارات والمستثمرين على حد سواء في تسوية النزاعات وضمان الامتثال لقانون العقارات التركي.
