في تركيا، من أكثر المسارات شيوعاً للحصول على الجنسية التركية بالنسبة إلى الرعايا الأجانب هو الاستثمار العقاري. ويُشترط استثمار لا يقل عن 400,000 دولار أمريكي، مع الاحتفاظ بالعقار مدة ثلاث سنوات على الأقل. ويمكن للمستثمرين الاطّلاع على كيفية التعامل مع حد الاستثمار البالغ 400,000 دولار أمريكي لمعرفة الشروط كاملةً.
غير أن رأس المال الكامل ليس متاحاً لدى جميع المتقدّمين. وفي مثل هذه الحالات يشيع كثيراً أن يُقرض أحد أفراد الأسرة أو صديق مقرّب أو شريك تجاري المبلغ المطلوب.
وحين يقدّم طرف المال ويصبح الطرف الآخر المالك القانوني للعقار (ويحصل في النهاية على الجنسية التركية)، يواجه المُقرض مخاطر قانونية كبيرة ما لم تُبرَم اتفاقات وضمانات سليمة مسبقاً. وتعرض هذه المقالة الاستراتيجيات القانونية لحماية من يموّلون هذه الاستثمارات.
قد لا يظهر اسم المُقرض في سند الملكية (tapu)، ما يعني أنه لا يملك أي حق رسمي على العقار حتى وإن كان قد موّله.
وفقاً للوائح التركية يجب الاحتفاظ بالعقار مدة 3 سنوات. وهذا يُنشئ تجميداً قانونياً، بمعنى أن المُقرض لا يستطيع بسهولة استرداد أمواله عبر بيع جبري خلال هذه المدة.
بعد أن يفي طالب الجنسية بالتزام السنوات الثلاث، قد تنشأ نزاعات بشأن بيع العقار أو نقل سند الملكية إلى المُقرض. وقواعد بيع العقار بعد الحصول على الجنسية بالاستثمار وثيقة الصلة بهذه المرحلة على وجه الخصوص.
ينبغي أن يحدّد عقد القرض الموثّق لدى كاتب العدل بوضوح:
مبلغ القرض
الغرض من القرض (تمويل عقار مؤهّل للجنسية)
الجدول الزمني للسداد (بعد مدة السنوات الثلاث)
التزامات الضمان أو الرهن
عواقب الإخلال أو عدم السداد
وينبغي أن يصوغ هذه العقود محامٍ متمرّس في قانون العقود التركي. كما أن التوثيق السليم للتحويل مهم أيضاً، وفق ما نوضّحه في ملاحظتنا حول الآثار القانونية للتحويلات البنكية للأموال المُقترضة.
يمكن تدوين علاقة القرض على سند ملكية العقار بوصفها «رهناً» أو «شرحاً تعاقدياً» بموجب المادة 1009 من القانون المدني التركي. وهذا يمنع المقترض من بيع العقار أو نقله دون تسوية مطالبات المُقرض.
يجوز للمقترض إصدار وكالة (vekâletname) محدودة تتيح للمُقرض بيع العقار أو نقله بعد انتهاء مدة تقييد الجنسية البالغة 3 سنوات فقط. وهذا يمنح المُقرض مرونة وسيطرة دون الإخلال بإجراءات الجنسية.
يمكن توقيع عقد تعهّد بالبيع أمام كاتب العدل ينص على أن العقار بعد 3 سنوات:
يُباع وتُعاد حصيلته إلى المُقرض
أو يُنقل إلى اسم المُقرض وفاءً للقرض
ويصبح هذا التعهّد قابلاً للتنفيذ بوصفه أساساً لإجراء قانوني.
إذا تعذّر الشرح التعاقدي أو لم يكن مفضَّلاً، يمكن للمُقرض رفع دعوى وطلب حجز قضائي (haciz) أو تدبير احترازي (ihtiyati tedbir) على العقار. وهذا يجمّد العقار ويمنع بيعه بعد انتهاء مدة التقييد البالغة 3 سنوات إلى أن يُسدَّد القرض.
للأسف، بموجب قانون الجنسية التركي، يجب أن يكون المستثمر المالك الوحيد للعقار المؤهِّل. ولذلك فإن المُقرض لا يمكن تسجيله مالكاً شريكاً إذا كان العقار مستخدماً لاكتساب الجنسية. ومع ذلك تبقى حقوق المُقرض قابلة للحماية قانوناً عبر الأدوات المذكورة أعلاه.
نظراً للقيود العقارية المرتبطة بالجنسية ولوائح الصرف الأجنبي والتعقيدات القانونية لاقتضاء الدين، ينبغي للطرفين — ولا سيما المُقرض — استشارة محامٍ تركي.
ومكتبنا Bayraktar Attorneysيقدّم حماية قانونية شاملة للمستثمرين والمُقرضين المشاركين في مشاريع الجنسية التركية عن طريق الاستثمار.
ونساعد في:
إعداد عقود القرض الموثّقة لدى كاتب العدل
تسجيل الشروح في السجل العقاري (tapu müdürlüğü)
صياغة تعهّدات البيع المسبقة
متابعة مدة السنوات الثلاث
تسوية النزاعات عبر التقاضي عند الاقتضاء
قد تكون مساعدة شخص على اكتساب الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري إسهاماً كريماً يغيّر مجرى حياته. غير أن ذلك يجب أن يتم بتوثيق قانوني سليم وتخطيط دقيق. فمن دون هذه الضمانات يخاطر المُقرض بخسارة العقار والمبلغ المستثمر بالكامل معاً.
إذا كنت تفكّر في تمويل شراء عقار من أجل رحلة جنسية لشخص آخر في تركيا، فتواصل مع Bayraktar Attorneys لهيكلة ترتيب سليم قانوناً وقابل للتنفيذ ومانع للمخاطر منذ اليوم الأول.
