موكّلنا، الذي نشير إليه باسم السيد محمد، مواطن يمني قرّر الاستثمار في السوق العقارية المزدهرة في تركيا.
كان هدفه شراء وحدة سكنية في إسنيورت بإسطنبول، ليس بوصفها استثمارًا مستقرًا فحسب، بل أيضًا للتأهّل للحصول على الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري.
وعلى غرار كثير من المستثمرين الأجانب، لم يكن السيد محمد ملمًّا بدقائق قانون الملكية العقارية التركي ولا بالمخاطر المحتملة المرتبطة بالتعامل مع الشركات المطوّرة.
وبعد أن عثر على عقار واعد ضمن مشروع تطوير جديد، سدّد السيد محمد كامل المبلغ للشركة المطوّرة متوقّعًا أن يتسلّم سند ملكيته (Tapu) على وجه السرعة وأن يمضي قدمًا في طلب الحصول على الجنسية.
غير أن ما بدا معاملةً سلسة سرعان ما تحوّل إلى كابوس قانوني.
تواصل السيد محمد مع Bayraktar Attorneys بعد أشهر من انتظار سند الملكية (tapu) دون أي ردّ من الشركة المطوّرة.
وازدادت مخاوفه عندما سمع شائعات بأن الشركة المطوّرة تواجه صعوبات مالية وأنها لم تنجز عدّة وحدات في المشروع.
وإدراكًا منه لتعقيد وضعه، لجأ السيد محمد إلى خبرتنا القانونية لاسترداد استثماره وتأمين الملكية القانونية للعقار الذي سدّد ثمنه.
فور تولّينا القضية، أجرينا على الفور تحقيقًا شاملًا في وضع الشركة المطوّرة.
وأكّدت النتائج التي توصّلنا إليها أن الشركة المطوّرة كانت بالفعل في ضائقة مالية وأنها تقدّمت بطلب إشهار الإفلاس.
والأسوأ من ذلك أن الدائنين كانوا قد أوقعوا حجوزًا (مطالبات قانونية أو رهونًا) على العقار، ما حال دون نقل سندات الملكية (tapu) إلى مشترين مثل السيد محمد.
وإضافةً إلى ذلك، لم يكن المبنى نفسه قد اكتمل بالكامل، ما أثار مخاوف بشأن وضعه القانوني وسلامته.
وقد فسّر هذا الاكتشاف سبب عدم نقل سند الملكية (tapu) إلى السيد محمد.
فالشركة المطوّرة، التي كانت تعاني من الإعسار، لم تكن قادرة على الوفاء بالتزاماتها التعاقدية تجاه المشترين.
وفي ظل حالة إفلاس الشركة المطوّرة ووجود حجوزات على العقار، كان من الواضح أن السيد محمد لن يتمكّن من الحصول على سند الملكية (tapu) بالطرق الاعتيادية. فلم يعد التقاضي سوى السبيل الوحيد للمضي قدمًا.
كانت خطوتنا الأولى زيارة موقع العقار في إسنيورت لتقييم وضع المبنى.
وعند المعاينة، تبيّن لنا أن عدّة وحدات، من بينها وحدة السيد محمد، كانت غير مكتملة، وأن أعمال البناء قد حادت عن مخطّطات المشروع الأصلية.
وكان المبنى غير مكتمل جزئيًا، كما أُدخلت على المشروع تعديلات دون موافقة المشترين.
واكتشفنا كذلك أن رقم القسم المستقل الخاص بوحدة السيد محمد، كما ورد أصلًا في عقد الشراء، لم يعد مطابقًا للمخطّط الحالي للمبنى.
وهذا يعني أن عقد السيد محمد كان مرتبطًا برقم قسم محدّد في مخطّط المشروع، غير أن ذلك المخطّط قد عُدّل دون موافقته، ما زاد الوضع القانوني تعقيدًا.
ونظرًا لتعقيد القضية، اقترحنا نهجًا قانونيًا من مرحلتين:
1. رفع دعوى لتحديد رقم القسم المستقل الحالي: كانت الخطوة الأولى توضيح الوضع القانوني للوحدة التي اشتراها السيد محمد. فرفعنا دعوى لتحديد رقم القسم المستقل الجديد لوحدته، إذ كان رقم القسم الأصلي قد تغيّر بسبب التعديلات التي طرأت على مخطّط البناء. ومن دون هذا التوضيح، كان من المستحيل المضي في نقل سند الملكية (tapu).
2. إثبات السداد والإخلال بالعقد: وفي الوقت نفسه، جمعنا كل إيصالات السداد والمستندات التعاقدية التي كانت بحوزة السيد محمد مع الشركة المطوّرة. وكانت هذه الأدلة حاسمة في إثبات أن السيد محمد قد أوفى بالتزاماته المالية، وأن المسؤولية عن عدم نقل سند الملكية (tapu) تقع على عاتق الشركة المطوّرة وحدها. ورفعنا دعوى ثانية على أساس الإخلال بالعقد، مطالبين المحكمة بأن تأمر بنقل سند الملكية (tapu) إلى السيد محمد.
لم تخلُ الإجراءات القانونية من التحديات. فالشركة المطوّرة، التي باتت في حالة إفلاس، لم تكن متعاونة، كما أن الدائنين الذين أوقعوا حجوزات على العقار كانوا يلاحقون بدورهم مطالباتهم على أصول الشركة المطوّرة.
وعلى الرغم من هذه التعقيدات، واصلنا المرافعة أمام المحكمة، مدفوعين بحجّة أن استثمار السيد محمد يجب أن يُحمى وأن الملكية القانونية لعقاره يجب أن يُعترف بها.
وعمل فريقنا بجدّ لإثبات أن الحجوزات الموقعة على العقار ينبغي ألّا تحول دون نقل سند ملكية السيد محمد (tapu)، لأنه سدّد كامل المبلغ ولأن وحدته اشتُريت قبل الانهيار المالي للشركة المطوّرة.
وقدّمنا إلى المحكمة مستندات مستفيضة، شملت عقد الشراء الأصلي وإيصالات السداد وسجلات مراسلاتنا مع الشركة المطوّرة.
بعد أشهر من الإجراءات القضائية، حكمت المحكمة لصالح السيد محمد.
وقرّرت المحكمة أن العقد الأصلي المبرم بين السيد محمد والشركة المطوّرة قد جرى الإخلال به بسبب تخلّف الشركة المطوّرة عن نقل سند الملكية (tapu) وبسبب التعديلات التي أُدخلت على مخطّط البناء دون موافقة.
وأمرت المحكمة بنقل سند الملكية (tapu) إلى السيد محمد ومنحته الملكية القانونية الكاملة لوحدته في إسنيورت.
وعلى الرغم من وجود حجوزات على العقار، نجحنا في الدفع بأن حقوق السيد محمد القانونية بوصفه مشتريًا لها الأولوية، وأن تلك الحجوزات لا تسري على وحدته.
كما أتاح قرار المحكمة للسيد محمد أن يضع يده على العقار وأن يتسلّم أخيرًا مفاتيح منزله الجديد.
وبعد أن أصبح سند الملكية (tapu) مسجّلًا باسمه على نحو مؤمّن، تمكّن السيد محمد من المضي في طلب الحصول على الجنسية التركية.
ومع أن العملية كانت أكثر تعقيدًا بكثير مما كان متوقّعًا في البداية، فقد كفل تدخّلنا القانوني حماية استثماره وإمكانية المضي في طلب حصوله على الجنسية.
في Bayraktar Attorneys، نعتزّ بقدرتنا على إدارة القضايا العقارية المعقّدة، لا سيما عندما يتعلّق الأمر بموكّلين أجانب يواجهون تحديات قانونية في تركيا.
وقضية السيد محمد شاهد على التزامنا بتحقيق العدالة لموكّلينا، حتى في أصعب الظروف.
إذا كنت مستثمرًا أجنبيًا تواجه صعوبات قانونية في تملّك عقار في تركيا، فتواصل معنا اليوم لتعرف كيف يمكننا مساعدتك.
