تتيح دعوى تحديد الأجرة (kira tespit davası) للمؤجّر أن يطلب من المحكمة إعادة تحديد بدل الإيجار بعد مرور خمس سنوات من استمرار علاقة الإيجار. ويمكّن هذا النوع من الدعاوى المحاكم من تجاوز شروط الزيادة المنصوص عليها في عقد الإيجار وتحديد أجرة جديدة استناداً إلى أوضاع السوق الراهنة.
ما هي دعوى تحديد الأجرة؟
شروط رفع دعوى تحديد الأجرة
قاعدة السنوات الخمس
شرط الإخطار
متى يمكن رفع الدعوى؟
كيف تُحتسب الأجرة الجديدة؟
المطالبة بفرق الأجرة بأثر رجعي
اكتساب مبلغ الأجرة صفة النهائية
التحصيل من المستأجر
كم تستغرق الدعوى من وقت؟
هل يمكن للمالك الجديد رفع هذه الدعوى؟
من يتحمّل مصاريف التقاضي؟
ما هي المحكمة المختصة؟
الفرق بين دعوى تكييف الأجرة ودعوى تحديد الأجرة
ما هي دعوى زيادة الأجرة؟
الخلاصة
تُرفع هذه الدعوى بعد أن تتجاوز علاقة الإيجار خمس سنوات، ويُطلب فيها من المحكمة تحديد مبلغ أجرة جديد. ومع أن المؤجّر يستطيع تطبيق زيادات دورية استناداً إلى مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE)، فإن دعوى تحديد الأجرة تختلف عن ذلك لأن المحكمة غير مقيّدة بأي مؤشر، وتحدد أجرة جديدة استناداً إلى الأوضاع الاقتصادية وحدها. ولمقارنة هذه السقوف الدورية، راجع دليلنا حول نسب زيادة الإيجار في تركيا.
بموجب المادة 344/3 من قانون الالتزامات التركي (TBK)، يجب أن يكون قد مضى على عقد الإيجار خمس سنوات على الأقل. وقد يكون العقد الأصلي مبرماً لسنة واحدة ثم تجدد تلقائياً حتى بلغ خمس سنوات، أو يكون قد وُقّع أصلاً كعقد طويل الأمد. وبمجرد انقضاء السنوات الخمس، يجوز رفع دعوى تحديد الأجرة.
كما يجوز رفع دعوى جديدة بعد انقضاء خمس سنوات أخرى على الدعوى السابقة.
لا يُعدّ توجيه إخطار رسمي إلى المستأجر شرطاً إلزامياً لرفع الدعوى، لكنه يحدد التاريخ الذي تصبح فيه الأجرة الجديدة واجبة النفاذ. فإذا أُرسل إخطار كتابي قبل 30 يوماً على الأقل من بدء فترة الإيجار الجديدة، أمكن تطبيق حكم المحكمة بأثر رجعي اعتباراً من بداية تلك الفترة. وإلا فإنه يسري من تاريخ صدور الحكم.
ويجب أن يكون الإخطار كتابياً، ويُفضَّل إرساله عبر كاتب العدل (noter) لضمان الإثبات. وتجد نموذجاً للإخطار في مقالنا بعنوان «نماذج إخطارات زيادة الأجرة».
يمكن رفع الدعوى في أي وقت بعد اكتمال مدة السنوات الخمس. ولا توجد مهلة سقوط؛ إذ يمكن رفعها في السنة السادسة أو الثامنة أو حتى العاشرة. واحرص على إعداد صحيفة الدعوى وفقاً للشكليات القانونية. وللاستعانة، راجع نموذج صحيفة دعوى تحديد الأجرة لدينا.
تحدد المحكمة الأجرة بتقييم ما يلي:
بدلات الإيجار المماثلة في السوق
حالة المأجور
مؤشر أسعار المستهلك TÜFE
وعادةً ما يستعين القاضي بخبير تُعيّنه المحكمة لتحديد أجرة المثل العادلة. غير أن القاضي لا يستطيع الحكم بمبلغ أعلى مما طُلب في الدعوى. وإذا كانت المطالبة مبالغاً فيها على نحو غير معقول، فقد تُرفض وتترتب عليها رسوم تقاضٍ مرتفعة. ولذلك فإن الاستراتيجية القانونية مهمة، ويُنصح بشدة بالعمل مع محامٍ متخصص في القانون العقاري.
إذا استوفت صحيفة الدعوى الشروط، أمكن المطالبة بالفرق بين الأجرة المدفوعة والأجرة المحدَّدة حديثاً بأثر رجعي اعتباراً من بداية سنة الإيجار.
وهناك احتمالان:
إذا تضمّن عقد الإيجار شرط زيادة: يمكن المطالبة بأثر رجعي من دون شروط مسبقة.
إذا لم يتضمّن شرط زيادة: يلزم توجيه إخطار كتابي أو رفع الدعوى في الوقت المناسب قبل بدء فترة الإيجار الجديدة.
لبدء إجراءات التحصيل، يجب أن يكتسب حكم المحكمة صفة النهائية. فبعد تبليغ الحكم تبدأ مهلة استئناف مدتها أسبوعان. وإذا لم يُقدَّم استئناف، أو بعد الفصل في الاستئناف، يصبح الحكم نهائياً.
وبمجرد أن يصبح الحكم نهائياً، يمكن للمؤجّر بدء إجراءات تنفيذ غير قضائية (icra takibi) لتحصيل فروق الأجرة بأثر رجعي. ويتيح ذلك التحصيل الرسمي عن طريق دوائر التنفيذ.
تستغرق الدعوى عادةً ما بين 6 و12 شهراً، تبعاً لحجم العمل في المحكمة والمدة التي تستغرقها تقارير الخبرة. وللاطلاع على تفصيل أوفى بشأن المدد، راجع تحليلنا حول المدة التي تستغرقها دعوى تحديد الأجرة (kira tespit davası).
نعم. إذا تحقق شرط السنوات الخمس، جاز للمالك الجديد للعقار رفع الدعوى. وتُحتسب المدة التي مضت في عهد المالك السابق ضمن مدة السنوات الخمس. غير أنه إذا كان المالك السابق قد رفع مثل هذه الدعوى من قبل، فلا يجوز رفع دعوى أخرى إلا بعد انقضاء خمس سنوات إضافية.
وقد يكون للمالك الجديد أيضاً حق إخلاء المستأجر بموجب المادة 351 من قانون الالتزامات التركي، تبعاً لحاجته الشخصية. وللتفاصيل، راجع مقالنا بعنوان «الإخلاء من قِبَل المالك الجديد».
وإذا وُجدت أسباب أخرى للإخلاء، مثل عدم سداد الأجرة، أو انتهاء مدة العقد، أو وجود تعهد إخلاء موقّع، فيمكن الاستناد إليها كذلك. راجع دليلنا حول كيفية إخلاء المستأجر لمزيد من التفاصيل.
في البداية يتحمّل المدّعي المصاريف. غير أنه ينبغي أن تتضمن صحيفة الدعوى طلباً بتحميل الطرف الآخر جميع مصاريف التقاضي وأتعاب المحاماة في حال كسب الدعوى. وتفصل المحكمة في توزيع المصاريف ضمن حكمها.
تُرفع دعوى تحديد الأجرة أمام محكمة الصلح الحقوقية (Sulh Hukuk Mahkemesi) الواقعة في محل إقامة المدّعى عليه أو في مكان العقار.
تُرفع دعوى تكييف الأجرة عند وقوع ظروف استثنائية غير متوقعة بعد توقيع عقد الإيجار، تجعل تنفيذ أحد الطرفين لالتزامه بالغ الصعوبة. ويجب ألا تكون هذه التغيرات ناشئة عن خطأ المستأجر.
أما دعوى تحديد الأجرة فتُرفع عندما يعجز الطرفان عن الاتفاق على مبلغ أجرة عادل. وفيما يلي مقارنة سريعة:
تُرفع هذه الدعوى عندما تفقد الأجرة قيمتها مع مرور الوقت.
لا يمكن رفعها إلا بعد مرور خمس سنوات على علاقة الإيجار.
لا تنطبق إلا على المساكن أو أماكن العمل.
إذا قُبلت الدعوى، أمكن تطبيق مبلغ الأجرة الجديد اعتباراً من تاريخ سابق.
تُرفع هذه الدعوى عند وقوع أمر غير متوقع بعد إبرام العقد، مثل تحوّل اقتصادي كبير.
لا توجد مهلة زمنية لرفع هذه الدعوى.
تنطبق على جميع أنواع عقود الإيجار، بما فيها إيجار المنقولات والعقارات.
إذا قُبلت، فإن الأجرة الجديدة لا تسري إلا اعتباراً من تاريخ الحكم فصاعداً.
هذه مجرد تسمية أخرى لدعوى تحديد الأجرة. وعلى الرغم من شيوع استعمالها، لا توجد فئة قانونية مستقلة تحمل هذا الاسم.
وتندرج هذه الدعوى ضمن الإطار الأوسع لـ الأنواع الرئيسية للدعاوى في القانون العقاري التركي.
تنطوي دعاوى تحديد الأجرة على إجراءات معقّدة، كالمهل، والتطبيق بأثر رجعي، والإخطارات، والتنفيذ. ولذلك نوصي بشدة بالعمل مع محامٍ متخصص في القانون العقاري لإدارة العملية بكفاءة.
