كثيراً ما تنشأ تعقيدات في مجال ملكية العقارات، ولا سيما في حالات الملكية المشتركة (paylı mülkiyet). وتنشأ الملكية المشتركة، التي تُسمّى أيضاً الملكية الشائعة، عندما يملك عدة أشخاص حصصاً في عقار غير مقسوم.
وفقاً للمادة 688 من القانون المدني التركي، تُفترض الحصص في الملكية المشتركة متساوية في الأصل ما لم يُنَص على خلاف ذلك.
غير أن تخصيص أجزاء محدّدة لكل شريك أمر صعب بسبب عدم قابلية العقار للقسمة، ما ينتج عنه ملكية واحدة جماعية بين الشركاء. ويرتبط هذا الهيكل ارتباطاً وثيقاً بمفهوم حقوق وأحكام سند الملكية المشترك (hisseli tapu).
يتمتع كل شريك في الملكية المشتركة بمجموعة مستقلة من الحقوق والالتزامات تجاه حصته، ومنها إمكانية نقل حصته أو رهنها أو خضوعها للحجز من قِبل الدائنين.
وتقتضي الإدارة الفعّالة للعقار المشترك اتفاق الشركاء بالإجماع على أوجه الانتفاع به واستعماله وإدارته العامة، وفقاً للمادة 688/3 من القانون المدني التركي.
وتنطوي إدارة العقار على مستويات متفاوتة من الصلاحيات لدى الشركاء. فالأعمال المعتادة، كالإصلاحات البسيطة والأنشطة الزراعية، يمكن لكل شريك القيام بها منفرداً.
أما الأعمال المهمة، كتغيير أوجه التشغيل أو إبرام العقود، فتستلزم موافقة الأغلبية، في حين تتطلب الأعمال غير المعتادة، مثل تغيير الغرض المخصّص للعقار، موافقة جميع الشركاء بالإجماع.
كثيراً ما تنشأ منازعات بشأن إدارة العقار واستعماله، وغالباً ما تمرّ تسوية هذه المنازعات عبر القسمة.
والقسمة، سواء تمّت بالتراضي أو بتدخّل إداري أو قضائي، تعني تجزئة العقار إلى وحدات مستقلة، بما يتيح إجراء المعاملات وممارسة حقوق الملكية بصورة منفردة. وإذا تعذّر اتفاق الشركاء، فقد يُعرض الأمر أمام القضاء بوصفه دعوى إزالة الشيوع (İzale-i Şuyu).
فعلى سبيل المثال، إذا اعتُبر مبنى قائم على العقار مبنى معرّضاً للخطر، فقد تسمح القرارات الإدارية بالقسمة دون موافقة جميع الشركاء بالإجماع. ويبرز ذلك أهمية تسوية المنازعات سريعاً تفادياً للتعقيدات في معاملات العقار.
وفي نهاية المطاف، تمكّن القسمة الشركاء في الملكية من إدارة حصة كل منهم بصورة مستقلة، ما يسهّل المعاملات ويحسم المنازعات بفعالية.
وبفهم تفاصيل الملكية المشتركة وإجراءات القسمة، يستطيع الشركاء إدارة ملكيتهم العقارية بوضوح وثقة. كما أن إعطاء الأولوية لآليات تسوية المنازعات، ومنها القسمة، يضمن سلاسة إدارة العقار وإتمام معاملاته. وبالنسبة للعقارات الواقعة داخل المباني السكنية، فإن الأحكام ذات الصلة بشأن حق الارتفاق بالطابق (kat irtifakı) وملكية الطوابق (kat mülkiyeti) في تركيا قد تنطبق أيضاً.
تولَّ زمام وضع ملكيتك المشتركة اليوم، واضمن الوضوح والكفاءة في إدارة عقارك.
