لا يجوز للمالك في تركيا الإخلاء تعسفياً؛ فقانون الالتزامات التركي يحدد الأسباب المشروعة لذلك. ففي حالة عدم سداد الأجرة، يوجّه المالك أمر أداء يمنح المستأجر مهلة 30 يوماً لسداد الدين قبل أن يتمكن من رفع دعوى الإخلاء. ومن الأسباب الأخرى حاجة المالك أو أحد أقاربه المقربين حاجةً حقيقية وعاجلة، والترميم الذي يتعذر إجراؤه والعقار مشغول. كما يتيح التعهد بالإخلاء الموقّع بعد تسلّم العقار الإخلاءَ خلال شهر واحد من التاريخ الموعود.
بالنسبة للأجانب المقيمين في تركيا، قد يكون التعامل مع النظام القانوني المحلي مهمة شاقة، ولا سيما عند فهم قرارات الإخلاء أو ما يُعرف محلياً بـ «evden uzaklaştırma kararı»، وإجراءات الإخلاء («tahliye») كما تُسمّى في تركيا.
يهدف هذا الدليل الشامل إلى إلقاء الضوء على إجراءات الإخلاء في تركيا بالكامل، مقدّماً إرشادات مفصّلة للمغتربين والمقيمين الدوليين والمالكين الذين قد يواجهون مثل هذه القرارات أو يصدرونها. فمن خلال الإلمام بالإجراءات القانونية وأسباب الإخلاء وحقوقك، يمكنك إدارة الموقف بشكل أفضل واللجوء إلى السبيل القانوني المناسب عند الحاجة.
ينص النظام القانوني التركي، وتحديداً قانون الالتزامات التركي، على أسباب واضحة يجوز للمالك بناءً عليها طلب الإخلاء. فلا يجوز للمالك إخلاء المستأجر بشكل تعسفي؛ بل يجب أن تكون لديه أسباب مبرَّرة يعترف بها القانون.
من أكثر أسباب الإخلاء شيوعاً تخلّف المستأجر عن سداد الأجرة. فإذا لم يدفع المستأجر الأجرة في موعدها، جاز للمالك بدء إجراءات التنفيذ لتحصيل الأجرة غير المدفوعة وطلب الإخلاء. ويجب على المالك أن يرسل إلى المستأجر أمر دفع رسمياً يمنحه مهلة 30 يوماً لتسديد الدين. وإذا لم يُسدَّد الدين خلال هذه المهلة، جاز للمالك رفع دعوى إخلاء. اطّلع على شرحنا المفصّل حول إخلاء المستأجر لعدم سداد الأجرة.
يشير هذا المصطلح إلى الحالات التي يحتاج فيها المالك إلى العقار لاستعماله الشخصي أو لاستعمال أفراد أسرته المباشرين (الزوج أو الفروع أو الأصول أو من يعولهم). ويجب أن تكون الحاجة حقيقية وداهمة وإلزامية. فمثلاً، يمكن اعتبار تغيّر الظروف الأسرية أو عدم امتلاك المالك عقاراً آخر مناسباً في المنطقة نفسها حاجةً مشروعة. ويشرح دليلنا حول الإخلاء للحاجة في تركيا هذا السبب بالتفصيل.
يجوز للمالك طلب الإخلاء إذا كان العقار بحاجة إلى إصلاحات واسعة أو تعديلات إنشائية لتعزيز السلامة أو تحويل شامل لا يمكن إنجازه والعقار مشغول. ويتعيّن على المالك تقديم أسباب صحيحة والالتزام بالإجراءات القانونية، بما يضمن إخطار المستأجر بالمهلة المناسبة. وقد يكون للمستأجر حق العودة إلى العقار بعد انتهاء الترميم أو الحصول على تعويض.
هو اتفاق تعاقدي مسبق يتعهّد فيه المستأجر بإخلاء العقار المؤجَّر في تاريخ محدد. وهذا المستند ملزم قانوناً ويتيح للمالك طلب الإخلاء مباشرة من دائرة التنفيذ أو من المحكمة خلال شهر واحد من التاريخ المتعهَّد به، دون حاجة إلى إثبات أي سبب آخر. غير أنه لكي يكون صحيحاً يجب أن يُوقَّع بعد تسليم العقار إلى المستأجر، لا بالتزامن مع عقد الإيجار. ولاحظ أن هناك حالات يكون فيها تعهّد الإخلاء باطلاً.
بموجب قانون الالتزامات التركي، تتحوّل عقود الإيجار محددة المدة تلقائياً إلى عقود غير محددة المدة إذا استمر المستأجر في شغل العقار دون اعتراض. ولإخلاء المستأجر في نهاية مدة العقد دون سبب، يجب أن يكون العقد قد تجدّد لمدة 10 سنوات متتالية (قاعدة «السنوات العشر»).
تتفاوت مدة إجراءات الإخلاء تفاوتاً كبيراً بحسب سبب الإخلاء وحجم العمل لدى المحاكم ومدى تعقيد القضية وما إذا كان المستأجر ينازع في الإخلاء. وفي الظروف المعتادة، قد تستغرق دعوى الإخلاء العادية ما بين 6 أشهر وسنة أو أكثر. أما بالنسبة للمستأجرين لمدد طويلة (مثل المستأجر منذ 10 سنوات)، فقد تطول الإجراءات إذا قدّموا دفاعاً قوياً. وفي المقابل، قد يكون الإخلاء المستند إلى تعهّد إخلاء صحيح (Tahliye Taahhütnamesi) أو إلى عدم سداد الأجرة (عبر دوائر التنفيذ) أسرع نسبياً.
يجب أن يبدأ طلب الإخلاء في تركيا بإنذار رسمي (kiracıya ihtarname örneği). ويحدد قانون الالتزامات التركي شروطاً معيّنة لصحة هذا الإنذار:
العناصر الأساسية: يجب أن يتضمّن الإنذار بيانات المستأجر كاملة، وعنوان العقار، وإفادة واضحة بإنهاء عقد الإيجار، والسبب القانوني المحدد للإخلاء، والمهلة القانونية للإخطار.
وضوح الصياغة: ينبغي أن تكون اللغة رسمية وواضحة ومباشرة، لا تحتمل أي تأويل خاطئ.
طريقة التبليغ: يجب تبليغ الإنذار عبر القنوات المعترف بها قانوناً، وأشيعها كاتب العدل، بما يضمن وجود أثر رسمي موثّق.
أما المالك الجديد الذي يرغب في إخلاء المستأجرين الحاليين لحاجته الشخصية، فعليه إرسال إنذار عبر كاتب العدل خلال شهر واحد من تملّكه العقار، ويمكنه رفع دعوى الإخلاء بعد 6 أشهر. ويتناول دليلنا حول صياغة إنذار إخلاء فعّال هذه الشروط بمزيد من التفصيل.
إذا حكمت المحكمة لصالح المالك ورفض المستأجر الإخلاء، وجب على المالك طلب التنفيذ الجبري عبر دائرة التنفيذ. وتُعرف هذه الإجراءات باسم «polisle kiracı çıkarma»، وتقتضي حضور موظفي دائرة التنفيذ برفقة الشرطة إلى العقار في موعد محدد لتنفيذ الإخلاء وفق القانون. ولا ينبغي للمالك مطلقاً أن يحاول إخلاء المستأجر بنفسه، لما قد يترتب على ذلك من تبعات قانونية جسيمة. اعرف المزيد عن الإخلاء بمساعدة الشرطة في تركيا.
بصفتك مستأجراً أجنبياً في تركيا، فأنت محمي بالقوانين السكنية ذاتها التي تحمي المواطنين الأتراك. فلا يجوز إخلاؤك دون إنذار سليم وسبب قانوني، ولك حق الدفاع عن نفسك أمام المحكمة في مواجهة طلب الإخلاء. غير أنك تتحمّل في المقابل واجب الالتزام الدقيق بعقد الإيجار، وسداد الأجرة في موعدها، واحترام العقار والجيران.
إن التعامل مع قرار إخلاء أمر معقّد ومرهق. فالنظام القانوني التركي يتطلب التزاماً صارماً بالقواعد الإجرائية، وأي خطأ في صياغة الإنذارات أو رفع الدعاوى قد يؤدي إلى تأخير مكلف أو رد الدعوى. ولذا يُنصح الأجانب غير الملمّين باللغة والدقائق القانونية بشدة بالاستعانة بمكتب محاماة موثوق.
في Bayraktar Attorneys، نحن متخصصون في قانون العقارات والإيجارات التركي، ونقدّم إرشاداً وتمثيلاً متخصصاً مصمّماً وفق قضيتك تحديداً. وإذا كنت بحاجة إلى دعم قانوني بخصوص قرارات الإخلاء أو أي مسائل قانونية أخرى في تركيا، فيرجى التواصل معنا للحصول على مساعدة احترافية.
