أصبحت تركيا وجهة مفضّلة للأجانب الراغبين في شراء العقارات. وفي السنوات الأخيرة اتخذت الحكومة التركية عدة تدابير لتبسيط إجراءات شراء العقارات على المستثمرين الأجانب. ومن هذه التدابير الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة المطبَّق على عمليات شراء العقارات المستوفية للشروط في تركيا.
ويُستخدم مصطلح «أجنبي» في هذا المقال للدلالة على الشخص الذي يقيم في الخارج أكثر من ستة أشهر في السنة الميلادية. وبصفتنا Bayraktar Attorneysفإننا متخصصون في القانون الدولي ونساعد العملاء بانتظام في هذا النوع تحديداً من معاملات العقارات العابرة للحدود. كما يمكن للمواطنين الأتراك المقيمين في الخارج الاستفادة من الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة، وبعدد المرات التي يشاؤون، ما داموا مقيمين في الخارج ومستوفين للشروط الموضّحة أدناه.
إجابة سريعة: يمكن لمشتري العقارات التركية غير المقيمين التأهّل للإعفاء من ضريبة القيمة المضافة عند شراء عقار سكني أو تجاري في تسليمه الأول، شريطة أن يُجلب ثمنه من الخارج وأن يُحتفظ بالعقار ثلاث سنوات على الأقل، لا سنة واحدة كما تذكر بعض المصادر القديمة أحياناً، إذ مُدِّدت مدة الاحتفاظ هذه من سنة إلى ثلاث سنوات اعتباراً من 1 مايو 2022. ويؤدي البيع قبل انقضاء السنوات الثلاث إلى وجوب سداد الضريبة المعفاة مع فائدة التأجيل. ويقوم الإعفاء على عدم الإقامة لا على الجنسية، ولذلك يمكن أن يتأهّل له المواطنون الأتراك الذين يعيشون فعلاً في الخارج.
ضريبة القيمة المضافة (KDV بالتركية) ضريبة تُفرض على بيع السلع والخدمات. وفي تركيا يتباين معدلها بحسب طبيعة السلعة أو الخدمة المباعة؛ فمعدل الضريبة على الأطعمة والمشروبات مثلاً يختلف عن معدلها على الإلكترونيات. وللاطلاع على عرض أوسع، راجع دليلنا حول فهم ضريبة القيمة المضافة في تركيا.
يتوقف معدل ضريبة القيمة المضافة المطبَّق على تسليم عقار في تركيا على نوع العقار ومساحته، والأهم على تاريخ الحصول على رخصة البناء الخاصة بالمشروع. والقاعدة المبسّطة الشائع ذكرها هي التالية، وتسري بالكامل على المشاريع المنشأة برخصة بناء صادرة بعد 1 أبريل 2022:
لا تسري هذه القاعدة المبسّطة القائمة على المساحة سريانَ التساوي على كل عقار سكني في السوق. فالمشاريع المنشأة برخصة بناء صادرة قبل 1 أبريل 2022 كان معدلها المطبَّق يتوقف تاريخياً كذلك على قيمة المتر المربع المعلنة للأرض (arsa birim metrekare değeri) التي يقوم عليها البناء، لا سيما في البلديات الكبرى، وقد يتراوح بين 1 بالمئة و20 بالمئة بحسب قيمة الأرض تلك، حتى بالنسبة إلى العقارات دون 150 متراً مربعاً. وأهمية هذا التمييز في الواقع أكبر مما قد يبدو للوهلة الأولى: فالعقار المُعاد بيعه، أو العقار الذي يتأخر تسليمه الأول سنوات بعد البناء كما هو موضّح في القسم 3.1 أدناه، يُرجَّح أن يكون قد أُنشئ برخصة أقدم، ما يعني أنه لا ينبغي افتراض نسبتي 10 بالمئة و20 بالمئة تلقائياً دون التأكد أولاً من تاريخ الرخصة، وعند الاقتضاء من شريحة قيمة الأرض المنطبقة على ذلك المشروع تحديداً.
وللتوضيح، قد تحمل شقتان متشابهتان بخلاف ذلك بمساحة 120 متراً مربعاً في المدينة نفسها معدلي ضريبة مختلفين اختلافاً ملموساً عند تسليمهما الأول: فالشقة المنشأة برخصة بناء صادرة عام 2023 تندرج عموماً تحت معدل 10 بالمئة المبسّط الموضّح أعلاه، بينما وحدة مماثلة أُنشئت برخصة عام 2019 في بلدية كبرى ذات قيمة أرض معلنة مرتفعة قد تخضع، بحسب شريحة تلك القيمة، لمعدل 20 بالمئة الكامل رغم كونها دون عتبة 150 متراً مربعاً. ولذلك ينبغي للمشترين الذين يقارنون بين عدة عقارات أن يسألوا تحديداً عن تاريخ رخصة البناء، وعند الاقتضاء عن شريحة قيمة الأرض، بدل افتراض معدل موحّد بين إعلانات تبدو متشابهة.
يستحق مشترو العقارات المستوفون للشروط في تركيا إعفاءً من ضريبة القيمة المضافة. ويعني ذلك أنهم لا يدفعون الضريبة المطبَّقة عادةً على ثمن شراء العقار. ويسري الإعفاء على العقارات السكنية والتجارية على السواء.
ومع أن هذا الإعفاء يُشار إليه عادةً بوصفه إعفاءً للأجانب، فإن هذه التسمية غير دقيقة من الناحية الفنية؛ إذ إن ما يهمّ حقاً هو وضع الإقامة لا الجنسية. فالإعفاء يُمنح بموجب المادة 13/i من قانون ضريبة القيمة المضافة رقم 3065 للأجانب غير المقيمين في تركيا، وللأشخاص الاعتباريين الذين ليس لهم مركز مسجَّل أو مقرّ عمل في تركيا ولا يحقّقون فيها دخلاً عبر منشأة أو ممثل دائم، وكذلك، وهو أمر لافت، للمواطنين الأتراك الذين عاشوا في الخارج أكثر من ستة أشهر بموجب تصريح عمل أو إقامة أجنبي. وهذا واحد من عدة حوافز تجعل شراء العقارات للأجانب في تركيا أمراً جذاباً.
كثيراً ما يُفهم هذا الشرط خطأً على أنه يستلزم أن يكون العقار جديداً تماماً. فمع أن الإعفاء ينطبق عملياً في الغالب على العقارات حديثة البناء، فإن ما يهمّ فعلاً هو التسليم الأول. فمثلاً، إذا أجّرت شركة البناء العقار لشخص آخر مدة 10 سنوات بعد إنشائه، يظل الإعفاء ممكناً لأن العقار سيُباع لأول مرة بعد تلك السنوات العشر؛ فهو وإن لم يعد جديداً، يقع تسليمه الأول في ذلك الوقت اللاحق. أما العقارات المستعملة، أي التي سبق بيعها مرة من قبل، فلا تستحق الإعفاء.
يجب تسجيل العقار باسم المشتري المستوفي للشروط، وعلى المشتري الاحتفاظ بالعقار ثلاث سنوات على الأقل من تاريخ التسجيل. وقد مُدِّدت مدة الاحتفاظ هذه من سنة إلى ثلاث سنوات بتعديل تنظيمي نافذ اعتباراً من 1 مايو 2022، وينبغي لمن يعتمد على مقالات قديمة أو نصائح غير رسمية تشير إلى مدة احتفاظ قدرها سنة واحدة أن يدرك أن هذا الرقم لم يعد سارياً. ويحمل سند الملكية (tapu) تأشيراً (şerh) يسجّل هذا القيد، وتُبلَّغ مديرية السجل العقاري بذلك عند إتمام البيع المعفى.
وهذا التأشير ليس مجرد إجراء شكلي؛ فهو يعمل كعلامة قائمة على السند نفسه، بمعنى أن أي محاولة لاحقة لنقل ملكية العقار خلال فترة القيد ستكون ظاهرة أمام مديرية السجل العقاري التي تباشر تلك المعاملة اللاحقة، وهو ما يفعّل بدوره إجراءات الإبلاغ والسداد الموضّحة في القسم 4 أدناه. ولا ينبغي للمشترين أن يفترضوا أن مجرد تجنّب الإبلاغ الرسمي عن بيع مبكر سيحول دون اكتشاف التزام السداد.
لا يُتاح الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة إلا للمشترين الذين ليست لهم إقامة في تركيا لأغراض ضريبية. ويعني ذلك عملياً أن يمكث المشتري في الخارج أكثر من ستة أشهر في السنة الميلادية، اتساقاً مع تعريف الإقامة العام المعتمد في القانون الضريبي التركي.
يجب دفع ثمن العقار بأموال مجلوبة من الخارج، نقداً أو عبر حوالة مصرفية. ويستلزم الخيار النقدي تصريحاً عند الحدود. وينبغي للمشترين الاحتفاظ بالمستندات المؤيِّدة مثل شهادة شراء العملة الأجنبية، أي Döviz Alım Belgesi، لإثبات أن الأموال أتت فعلاً من الخارج، إذ إن هذا المستند هو ما تعتمد عليه دائرة الضرائب عادةً عند تأكيد الأهلية للإعفاء.
حين يُباع عقار مُقتنى بموجب هذا الإعفاء قبل انقضاء مدة الاحتفاظ البالغة ثلاث سنوات، تصبح ضريبة القيمة المضافة التي أُعفي منها مستحقة الأداء، مع فائدة التأجيل المحسوبة بالطريقة ذاتها المقرّرة لفائدة تأجيل الضرائب بموجب المادة 48 من القانون رقم 6183. وليس هذا إجراءً إدارياً ثانوياً؛ فمديرية السجل العقاري تُبلَّغ بالتأشير المقيِّد للتصرف عند إتمام البيع المعفى، ويؤدي التصرف خلال فترة القيد إلى نشوء التزام السداد بحكم القانون لا عند الاكتشاف فحسب. وينبغي للمشترين الذين يتوقعون حاجتهم إلى سيولة أو مرونة للبيع خلال ثلاث سنوات من الشراء أن يدرجوا هذا التعرّض المالي الحقيقي في تخطيطهم الاستثماري قبل الاعتماد على الإعفاء.
يقدّم الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة عدة فوائد لمشتري العقارات المستوفين للشروط في تركيا. وأوضحها توفير التكاليف. فالمعدل العام للضريبة في تركيا يبلغ حالياً 20 بالمئة، وهو مبلغ كبير في العقارات مرتفعة القيمة، بل إن معدل 10 بالمئة المخفَّض المطبَّق على الوحدات السكنية الأصغر بموجب نظام الرخص الأحدث يمثّل توفيراً معتبراً حين يُلغى كلياً.
وإلى جانب توفير التكاليف، يمكن للإعفاء أن يجعل إجراءات شراء العقار أيسر على المشترين المستوفين للشروط، إذ إن إلغاء خطوة حساب الضريبة وسدادها يبسّط المعاملة. وهذا يسهم في جذب مزيد من المستثمرين الأجانب إلى سوق العقارات التركية. وللاطلاع على منظور أوسع، اطّلع على رؤانا حول استثمار الأجانب في العقارات في تركيا.
عملياً، يتّبع الحصول على الإعفاء تسلسلاً محدّداً بدل أن يتم تلقائياً. فعلى البائع، وهو عادةً شركة البناء أو المطوّر الأصلي، أن يتقدّم إلى دائرة الضرائب المحلية التابع لها بطلب كتاب إعفاء يؤكد أن البيع مستوفٍ لشروط المادة 13/i، وذلك قبل إتمام المعاملة أو في إطارها. وعلى المشتري تقديم ما يثبت وضعه بوصفه غير مقيم، كما يجب مطابقة الدفعة، بعد تحويلها من الخارج وتوثيقها على النحو السليم، مع المعاملة لدى دائرة الضرائب. ولا يجري نقل سند الملكية على أساس الإعفاء إلا بعد استكمال هذه الخطوات، مع التأشير في الوقت ذاته بقيد عدم التصرف لمدة ثلاث سنوات. والمشترون الذين يرتّبون التمويل أو توقيت الدفع دون التأكد أولاً من أن البائع باشر هذه الإجراءات يخاطرون بتأخيرات قد تؤثر في مواعيد إتمام الصفقة، خصوصاً حين يلزم وصول الدفعة من الخارج ضمن نافذة زمنية محددة بالنسبة إلى تاريخ الفاتورة.
ثلاث سنوات من تاريخ التسجيل، لا سنة واحدة. وقد مُدِّدت هذه المدة من سنة إلى ثلاث سنوات اعتباراً من 1 مايو 2022.
تصبح الضريبة المعفاة أصلاً مستحقة الأداء مع فائدة التأجيل، لأن سند الملكية يحمل تأشيراً يسجّل قيد عدم التصرف الذي تنفّذه مديرية السجل العقاري.
على الإقامة لا على الجنسية. فيمكن أن يتأهّل له الأجانب والمواطنون الأتراك الذين يقيمون فعلاً في الخارج أكثر من ستة أشهر في السنة على السواء، شريطة استيفاء الشروط الأخرى.
ليس بالضرورة. فالمهم أن يمثّل البيع التسليم الأول للعقار، وهو ما قد يقع حتى بعد سنوات من البناء إذا كان العقار قد أُجّر بدل أن يُباع في تلك الأثناء. أما العقار الذي سبق بيعه مرة من قبل فلا يتأهّل.
نعم. فخلافاً لبعض الحوافز الأخرى القائمة على الاستثمار، يستطيع المواطنون الأتراك المستوفون للشروط والمقيمون في الخارج استخدام هذا الإعفاء بعدد المرات التي يشاؤون، شريطة أن تستوفي كل عملية شراء الشروط بصورة مستقلة.
يجب جلب المبلغ من الخارج، إما نقداً مع التصريح به عند الحدود وإما عبر حوالة مصرفية، مع توثيقه، عادةً بشهادة شراء العملة الأجنبية، لإثبات مصدره الخارجي.
لا. فهو يسري بالكامل على العقارات المنشأة برخصة بناء صادرة بعد 1 أبريل 2022. أما الرخص الأقدم فقد يتوقف المعدل المطبَّق فيها كذلك على قيمة الوحدة المعلنة للأرض، وقد يتراوح بين 1 بالمئة و20 بالمئة بصرف النظر عن مساحة العقار.
نعم، يمكن أن تتأهّل العقارات السكنية والتجارية على السواء للإعفاء، شريطة استيفاء الشروط الأخرى، بما فيها التسليم الأول وعدم الإقامة والدفع من الخارج.
شهادة شراء العملة الأجنبية هي المستند المحوري، إلى جانب ما يثبت وضعه بوصفه غير مقيم وتسجيل العقار باسمه، إذ إن هذه المستندات هي ما تعتمد عليه دائرة الضرائب لتأكيد انطباق الإعفاء.
نعم، شريطة ألا يكون للشركة مركز مسجَّل أو مقرّ عمل في تركيا وألا تحقّق فيها دخلاً عبر منشأة أو ممثل دائم، إضافة إلى استيفاء الشروط المعتادة الأخرى.
تسري قواعد مدة الاحتفاظ عموماً وفق التنظيم النافذ وقت الشراء المعني، ولذلك ينبغي لمن لديه استفسار عن عملية شراء أُتمّت قبل تغيير 1 مايو 2022 أن يتأكد من القاعدة التي انطبقت تحديداً على معاملته بدل افتراض سريان مدة السنوات الثلاث الحالية بأثر رجعي.
وكيل عقاري مؤهل ومحامٍ ملمّ بأحكام قانون ضريبة القيمة المضافة السارية وبتاريخ رخصة البناء الخاصة بالعقار المستهدف، إذ إن المعدل المطبَّق وشروط الإعفاء قد يتباينان تبايناً ملموساً بين عقارات تبدو متشابهة ظاهرياً.
يظل الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة على عمليات شراء العقارات المستوفية للشروط في تركيا حافزاً جذاباً للمشترين غير المقيمين، سواء أكانوا أجانب أم مواطنين أتراك يعيشون في الخارج. فقد جعلت الحكومة التركية شراء العقارات أيسر منالاً وأقل كلفة بإلغاء الضريبة عن المشترين المستوفين للشروط، غير أن هذه الشروط نفسها تغيّرت مع الوقت، وأبرزها تمديد الحد الأدنى لمدة الاحتفاظ من سنة إلى ثلاث سنوات، واستيفاؤها بدقة أمر مهم بالنظر إلى التعرّض المالي الحقيقي المترتب على التصرف المبكر. كما ينبغي للمشترين ألا يفترضوا أن كل عقار يحمل الملف الضريبي نفسه قبل تطبيق الإعفاء أصلاً، إذ إن تاريخ رخصة البناء، وفي المشاريع الأقدم شريحة قيمة الأرض، قد يغيّران تغييراً ملموساً ما كان سيُستحق لولا الإعفاء. وإذا كنت غير مقيم وتنوي شراء عقار في تركيا، فمن الجوهري العمل مع وكيل عقاري مؤهل ومع محامٍ يستطيع إرشادك خلال الإجراءات والتأكد من استيفائك جميع الشروط الحالية للإعفاء من ضريبة القيمة المضافة قبل أن تلتزم بالشراء.
المستندات المشار إليها في هذا المقال، متاحة للتحميل مجاناً.
Understanding VAT Exemption Applied to Real Estate Purchases for Foreigners (Non residents) in Turkeyتحميل
