土耳其租赁法中租客主张有益费用的权利（基于最高上诉法院判例）

在房东与租客之间的租赁合同中，最常见的争议之一是租客能否就其对租赁房产（住宅或商业用途）所进行的改良、翻新或结构性变更收回相关费用。这些变更通常旨在保持或提升房产的价值，但也引发了关于租客求偿权的问题——尤其是在租赁关系结束时。

根据土耳其法律，这些改良被归类为“有益及必要费用”。然而，此类请求的法律地位在很大程度上取决于房东是否给予了事先书面同意、租赁合同是否包含禁止此类请求的特定条款，以及租客是否已正当地腾退房产。

本文总结了《土耳其债务法》（TBK）第321条项下的法律框架，并探讨了塑造租客求偿权的具有约束力的最高上诉法院（Yargıtay）判例。

法律依据：《土耳其债务法》（TBK）第321条

根据TBK第321条：

“经房东书面同意，租客可对租赁房产进行革新或变更。
同意此类革新的房东，除非另有书面约定，否则不得要求将房产恢复原状。
除非另有书面约定，租客不得就变更所导致的房产增值主张补偿。”

主要影响

• 房东的书面同意是进行变更的前提条件。

• 如果房东接受了变更（明示或默示），则无需恢复原状——除非另有约定。

• 若无单独的书面协议，租客不得要求补偿租赁期内所产生的增值。

基于司法解释的例外情形

尽管TBK第321条第3款限制了租客的请求，土耳其高等法院对该规则作狭义解释：

最高上诉法院（Yargıtay）的观点

• 如果租赁关系正当终止，且

• 改良使房东受益，且

• 相关物件无法在不造成损坏的情况下拆除，
  那么即使没有事先约定，租客也可根据不当得利原则主张补偿。

只要满足特定条件，这便产生了一项重要的终止后权利。

哪些费用可获补偿？

最高上诉法院将租客的费用分为三类：

租客何时可要求补偿？

• 租赁关系必须已正当终止（不仅是实际腾空，还包括在法律上交付钥匙）。

• 房东必须已受益于这些改良（例如，继续使用它们）。

• 租客必须证明改良具有永久性并增加了客观价值。

• 法院会从改良的价值中扣除折旧（磨损损耗）。

判例示例（最高上诉法院第3民事庭，2019年）

“如果租客经房东同意进行了无法拆除且被房东接受的改良，其可按完工时的价值减去折旧后要求补偿。”

如果租赁合同禁止提出请求怎么办？

租赁合同中常包含如下条款：

“租客不得就对房产所作的任何改良或变更主张补偿。”

该条款是否总能阻却租客的请求？
未必如此。土耳其法院会根据租赁关系终止的方式与原因加以区分：

如果租客提前终止

• 法院会按比例准予补偿未届满的租期。

• 即使存在“不得主张”条款，房东仍可能需承担补偿责任。

如果租赁如期终止

• 该条款即具有约束力，租客通常不得主张补偿。

违法或未经许可的建筑物又如何？

如果租客未取得许可或违反规划法规进行增建：

• 根据《建筑法》，这些改良可能面临拆除。

• 法院不保护因违法建筑而产生的经济价值。

• 在此类情形下，即使房东受益，补偿请求也会被驳回。

房东恢复原状或接受变更的义务

即使租赁合同允许房东要求恢复原状，法院仍认为：

• 如果房东在终止后继续使用这些改良，

• 或在保留这些改良的情况下将房产出租给新租客，
  即视为接受，且不得要求恢复原状。

在土耳其，租赁公寓中损坏物品的维修由谁负责：租客还是房东？

土耳其租赁合同中的法律责任

根据土耳其法律，尤其是《土耳其债务法》（TBK），租客与房东均享有明确界定的权利和义务。最常引发争议的问题之一，是谁负责维修租赁房产中损坏的物品或损害。答案取决于瑕疵的性质、其系由正常磨损、不当使用还是结构性故障所致，以及房产是否带家具。若想更全面地了解房东一方，请参阅我们关于土耳其法律下房东义务的概述。

什么是瑕疵履行？（Ayıplı İfa）

如果租赁房产在交付时或租赁期内存在使其部分或全部无法使用的瑕疵（例如锅炉损坏、天花板漏水或电路故障），根据土耳其法律，这被视为“瑕疵履行（ayıplı ifa）”。在此类情形下，通常由房东负责补救该问题。这主要由《土耳其债务法》第304条及其后各条规定。

租客的日常维护义务（TBK第317条）

租客负责因正常使用公寓而产生的日常维护和小额维修。这些包括：

• 更换灯泡，

• 更换水龙头垫圈，

• 定期清洁暖气片，

• 带家具公寓中家电的基本保养，

• 小范围的补漆。

这些属于租客的“审慎使用”义务，是不涉及重大费用或工作量的正常保养的一部分。

房东对重大维修的责任（TBK第317条及第318条）

另一方面，房东负责非常规的、结构性的重大维修，尤其是那些与租客不当使用无关的维修。这包括：

• 维修或更换损坏的供暖系统（例如两用锅炉），

• 修复天花板漏水或保温问题，

• 维修损坏的管道或电气系统，

• 维修或更换带家具公寓中的大型家电，

• 地板、瓷砖或墙体的结构性损坏。

租客必须毫不迟延地书面通知房东，并给予其合理期限以解决问题。如果房东未采取行动，租客可能有权自行维修并从租金中扣除费用（须有凭证）。

如果租客未通知会怎样？

根据TBK第318条，如果租客未就严重问题通知房东，其可能需对本可避免的任何次生损害承担责任。例如，如果漏水管道未被报告，最终损坏了地板，房东可要求租客对扩大的损害承担责任。

租客能否自付维修费用并从租金中扣除？

可以，但仅限于特定条件下：

• 租客必须首先通知房东并要求维修。

• 房东必须在合理时间内未采取行动。

• 维修必须是必要且紧急的。

• 租客必须保留所有收据并提供凭证。

即便在此类情形下，也强烈建议详尽记录整个过程并咨询法律顾问。

租客能否终止租赁或寻求补偿？

如果瑕疵严重并使房产部分或完全无法使用，租客可以：

• 要求减少租金，

• 就损害主张赔偿，

• 如果瑕疵未在合理时间内修复，可无需承担违约金而终止租赁合同。

这尤其适用于供暖、电力或结构完整性受到影响的情形。当争议无法直接解决时，租赁纠纷调解服务以及更广泛的面向外国人的租赁纠纷解决可提供切实可行的前进途径。

支持这些原则的最高上诉法院（Yargıtay）判决

土耳其判例法强化了上述原则。以下是部分要点摘录：

1. 螺旋管问题＝租客的责任 “……螺旋管问题属于日常维护的一部分，应由租客修复。”（Yargıtay 20. HD, E. 2020/443, K. 2020/3012）
2. 两用锅炉故障＝审查租客过错 “……必须查明租客对两用锅炉的故障是否存在过错。”（Yargıtay 3. HD, E. 2004/1763, K. 2004/2081）
3. 通知义务 “……租客必须在合理时间内将瑕疵告知房东。”（Yargıtay 3. HD, E. 2017/2397, K. 2017/2466）
4. 终止前的维修期限 “……租客在终止租赁前必须给予房东合理的期限。”（Yargıtay 3. HD, E. 2018/3298, K. 2019/9186）
5. 大额维修需法院许可 “……如果维修费用高昂，租客在进行前必须寻求法院批准。”（Yargıtay 6. HD, E. 2013/14892, K. 2014/7953）
6. 租金扣减须正确计算 “……租金扣减必须与瑕疵的持续时间和严重程度成比例。”（Yargıtay 3. HD, E. 2019/4869, K. 2019/10369）

结论：行动前请获取法律建议

租客与房东之间的争议往往源于责任界限不清。对租客而言，及早记录问题并通知房东是关键。对房东而言，维持房屋的适居性是一项法律义务。

在Bayraktar Attorneys（巴伊拉克塔尔律师事务所），我们协助房东和租客起草平衡的租赁合同、友好解决争议，或在必要时代表其出庭。无论您是在土耳其出租还是租赁房产，了解您的法定权利与义务都至关重要。相关问题常在满10年后终止租赁协议或收回押金时出现。

结论：在法律界限内保护租客的权利

尽管租客并非总能就改良要求补偿，但在以下情形下，土耳其法律赋予了重要权利：

• 变更是经同意进行的，

• 租赁关系已正当终止，

• 房东从改良中受益。

租客和房东都应：

• 将所有许可和预期以书面形式确定，并

• 用照片和收据记录变更，

• 在终止租赁时正式交付钥匙。

在Bayraktar Attorneys，我们帮助租客应对复杂的租赁终止、获得应得的补偿，并抵御房东的滥用行为。我们也为房东就商业和住宅租赁合同中的合规与风险防范提供建议。

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