在土耳其购买房地产的外国国民，在房产权状过户过程中被建议申报低于实际购买金额的销售价格时，往往会感到惊讶。
在许多交易中，买方会听到诸如以下的建议：
“让我们在土地登记处申报一个较低的价值以减少税款。”
对于不熟悉土耳其房地产市场的外国投资者而言，这立即引发了法律上的担忧和困惑。
这合法吗？
这算是欺诈吗？
您应该接受吗？
有哪些风险？
本文解释了为何此类做法在土耳其历来存在、适用的法律框架，以及外国投资者所面临的风险，尤其是那些申请居留许可或投资入籍的投资者。如果您是初次接触该流程，我们关于外国人房地产购买程序的指南提供了有用的背景信息。
财政部目前正使用一套名为MEVA（空间数据分析系统）的人工智能系统，对过去五年的房产权状交易进行追溯审计。该系统通过交叉比对房源网站、银行记录和土地登记数据，识别出以低于市场价值申报的交易，并追缴未缴的房产权状费用以及高额的税务罚款。
人工智能通过比较先例房源、银行贷款金额和区域估值数据，确定一个"最低要求价值"。
过去五年内以市政"基准价"（rayiç bedel）或低于实际价值申报的交易正受到严格审查。
如果在申报价值与实际市场价值之间发现显著差距，买方和卖方都将因少缴费用和税款而被处以罚款。
税收损失罚款：自2026年起，少缴的费用将连同高比例的税收损失罚款一并追缴。
说明邀请：被系统标记为"高风险"的档案将收到一封"说明邀请"（izaha davet）函。未予回应可能导致更为严厉的分级罚款。
法律后果：除税务之外，申报较低价值还可能在双方未来的民事诉讼（例如不当得利索赔）中导致重大的权利损失。
然而，从法律角度看，必须指出的是，房产权状记录被视为主要依据。根据"举证责任由主张方承担"的原则，如果行政机关，即土耳其国家的授权机构，主要是税务局，主张相反的情况，那么证明所申报价值不符合真实情况的义务应由行政机关自身承担，而非纳税人。
在土耳其，房产权状过户税的计算方式为：
申报销售价格的4%
依据：
第492号《费用法》（Harçlar Kanunu）第57条和第58条
这4%的过户费通常由以下双方平均分担：
买方（2%）
卖方（2%）
由于税款是根据在土地登记处申报的价值计算的，双方有时会同意申报一个更接近以下的价值：
市政评估价值
而非
实际市场购买价格
从历史上看，这种做法已发展成为一种旨在减少以下税负的市场习惯：
过户税
未来的资本利得税负担
一份专业的房地产估值报告能够确定真实的市场价值，并帮助您避免对申报数字产生争议。
外国买方必须理解一个重要的细微差别。
是的，众所周知，在实践中：
房地产销售历来以低于实际交易价格的价值申报。
然而：
这并不能使该做法毫无风险
也不能使其完全符合税法。
在土地登记处申报的价值成为以下事项具有法律约束力的参照标准：
过户税
资本利得税
保险赔付范围
优先购买权（优先认购权）争议
与继承相关的诉讼
关于虚假交易（muvazaa）的指控
如果发现申报的房产权状价值与实际交易价值不一致，税务机关可能会依据以下法律启动核定：
第213号《税务程序法》（Vergi Usul Kanunu）
可能的后果包括：
追加过户税核定
行政税务罚款
滞纳金利息
针对卖方的资本利得税重新核定
在某些情况下：
提供抵押贷款融资的银行可能会报告贷款评估报告与申报销售价值之间的不一致。
为以下目的在土耳其购买房产的外国国民：
居留许可资格
通过投资获得土耳其公民身份
将面临额外的审查。
如果认定：
在土地登记处申报的价值未反映实际投资金额
这可能导致：
入籍申请被拒绝
已授予的公民身份被撤销
尤其是在管辖基于投资取得国籍的法规之下。
申报较低的房产权状价值还可能导致：
财产保险保单通常以登记价值为基础。
在发生损坏或全损的情况下：
保险公司可能会拒绝全额赔偿。
银行依赖专家估值报告。
申报价值与评估之间的差异可能会：
影响贷款资格
降低已批准的融资额度
在共有权争议中：
行使优先购买权的第三方可能会以登记价值获得该房产。
如果登记价值被人为压低，买方可能会遭受经济损失。
一旦房产权状过户完成：
申报的销售价格无法在土地登记处修改。
然而：
双方可通过自愿披露机制向税务局申请，以补缴少申报的费用。
此流程可能减轻进一步的罚款，但并不能完全消除法律风险。要了解登记数字是如何记录的，请参阅我们关于房产权状与房产过户流程的概述。
外国买方不应将此问题视为单纯的行政手续。
尽管这种做法在土耳其房地产市场上历来存在，但它带来了：
税务影响
法律风险
移民方面的后果
每笔交易都应单独评估。
在Bayraktar Attorneys（巴伊拉克塔尔律师事务所），我们就以下方面为外国客户提供建议：
申报房产权状价值策略
税务合规风险
公民投资要求
低估价值的法律影响
在过户前咨询法律顾问可以预防未来的财务或法律纠纷。
在土地登记处申报较低的销售价值在短期内看似有利。然而，这可能使买方和卖方都面临行政罚款和法律纠纷。
外国投资者应在进行房产权状申报之前，仔细评估其影响并寻求专业的法律建议。
