公共机构出租的租赁通常依据第2886号《国家招标法》通过招标程序授予。招标程序本身属于行政性质，须向行政法院提出异议。然而，一旦租赁合同订立，合同关系通常受私法调整，由此产生的争议由民事法院而非行政法院审理。
向土耳其公共机构租赁房产，无论用于商业、工业还是基础设施用途，都涉及一类在重要方面不同于普通私人租赁的租赁合同。这些差异涉及租赁如何授予、承租人享有何种保护、租赁如何终止，以及争议由哪一法院审理。
对于在土耳其经营的外国公司和个人而言，尤其是在涉及大规模或战略性房地产的行业中，这些差异具有重大的商业意义。国有土地租赁并不只是出租方为公共主体的私人租赁；将其等同视之，正是我们在该领域被要求解决的大多数问题的根源。
Bayraktar Attorneys 为外国投资者、开发商和运营商提供涉及土耳其公共机构的租赁法律咨询。本指南阐述此类安排的实际运作方式。
简要回答：公共机构出租的租赁通常依据第2886号《国家招标法》通过招标程序授予。招标程序本身属于行政性质，须向行政法院提出异议。然而，一旦租赁合同订立，合同关系通常受私法调整，由此产生的争议由民事法院而非行政法院审理。适用于普通租赁关系的承租人保护规则在此并不适用：国库、基金会总局、省特别行政机构和市政当局可在租期届满时要求腾空房产，无论占用已持续多久。租期届满后继续占用的，将被收取占用补偿金，且该房产可依行政决定被强制腾退，无需法院判决。
该领域最重要、也最常被错误回答的问题是：与公共机构订立的租赁究竟属于行政合同还是私法合同。答案决定了争议由哪一法院审理、适用何种程序以及可获得何种救济。
根据土耳其法律，一方为公法法人这一事实本身并不使合同成为行政合同。行政机关会订立这两类合同，其定性取决于安排的性质，而非当事人的身份。
土耳其学说和判例在识别行政合同时，考察合同是否与公共服务的运营有关，以及是否包含赋予行政机关超出私法所允许范围之权力的特别条款。不符合上述标准的合同属于私法合同，即使一方为公共机构亦然。
公共机构依据《国家招标法》出租的租赁，一般而言属于私法合同。土耳其法院已明确认定，此类租赁就其性质而言是受私法规定调整的合同，公共机构基本上以与私法主体相同的身份作为合同一方。
其实际后果十分直接：因租赁关系产生的争议，包括有关终止、租金和腾退的争议，由民事法院而非行政法院审理。
这一立场在行政机关自身实施违法行为的情形中也得到了确认。在一起案件中，某市政当局认定所租场所的使用违反租赁约定，遂自行作出腾退决定并由其市政警察执行，该行为被认定为行使公共权力。法院的理由是：该市政当局基本上以私法主体的身份作为租赁合同一方，本应行使其合同解除权，并向民事法院提起腾退诉讼。
这对承租人为何重要：外国承租人如被告知争议应提交行政法院并据此在该法院起诉，可能耽误时间，并面临因无管辖权而被驳回的结果。若正确程序的期限在此期间届满，后果将远比延误严重。
理解此类安排的正确方式，是将其视为相互关联但在法律上相互独立的两个阶段。
授予程序，从发布招标公告到作出授予租赁的决定，均由行政行为构成。未中标的投标人或任何具有诉讼资格的人，可基于行政诉讼中的一般理由向行政法院对其提出异议，包括未遵守程序、采用了错误的程序，或授予违反适用规则等。
判例中的一个例子：某大学所属场所通过议标程序出租，而由于该房产无法被认定为相关条款意义上的国有财产，议标程序并不适用，因此授予租赁的行政行为被撤销。
租赁一经订立，双方关系即成为合同关系，并且如上所述，通常受私法调整，争议由民事法院审理。
两个阶段之间的关系导致了该领域中较为棘手的情形之一。若授予租赁的行政行为在合同订立且已开始履行后被行政法院撤销，公共机构通常会以该撤销为依据解除合同。
此时，承租人面对的是一份已被解除的租赁、可能已投入该房产的投资，以及一项有待提出的索赔。能否获得赔偿以及赔偿范围，取决于撤销的理由、任何一方在招标过程中是否存在过错，以及合同条款。这确实是一个复杂的局面，有力地说明了应在订立租赁之前，而非之后，就招标的合规性进行法律审查。
此类租赁通常涉及：
房产的定性至关重要。某项资产被认定为国有财产、处于国家支配之下的财产，还是公共机构私有的财产，会影响可合法采用的招标程序。通过不适用于该类房产的程序授予的租赁，存在被撤销的风险，并会产生上文所述的后果。
公共房产的租赁通常依据第2886号《国家招标法》通过招标程序授予，市政当局对其自有房产也适用同一框架。
主要特点：
外国承租人需注意的重要一点：未经适用的招标程序而直接向市政当局或国家机构租赁，可能导致该安排无效。在规定程序之外订立的安排，不会因履行或时间经过而变得稳固，并且可能被提出异议，包括被未能获得投标机会的第三方提出异议。
尽管合同通常具有私法性质，承租人却不享有适用于普通租赁关系的保护。这是与私人租赁实际差异最为突出之处，而在签约时这一点往往未被充分理解。
国库、基金会总局、省特别行政机构和市政当局可要求依据《国家招标法》出租的房产在租期届满时腾空，无论占用已持续多久，也无论该房产在其他情况下是否属于租赁保护条款的适用范围。
普通规则下，租赁关系在未被适当终止前持续存在，出租人须证明存在法定腾退事由；但这些规则对公共房产的承租人并无帮助。租赁随租期届满而终止。
租期届满后继续占用的，占用人被视为无权占用人。此后支付的款项，即使被称为租金并作为租金被接受，也不意味着租赁已续期。该款项被视为占用补偿金，占用人的地位不变。
对于以为继续付款并被接受即可证明租赁关系持续存在的承租人而言，这是一个陷阱。事实并非如此，多年此类付款也不会改善其处境。
租期届满后继续占用的，如合同对此有约定，则适用合同约定；否则，将就无权占用期间收取占用补偿金。
随后，经行政机关申请，房产所在地的最高民政长官可作出决定使房产腾空，并由执法部门执行腾退。这是一条无需法院判决的行政途径。
这是该领域中真正具有特别性质的权力，并且确实存在。在公共租赁期满后继续占用的承租人，面临的不仅仅是诉讼，而是依行政决定被强制腾退的风险。
若双方在原基于招标的租赁之后，彼此之间另行订立一份延长租期的租赁合同，该第二份合同可能被视为不再依据《国家招标法》评估的续期。其后果是，行政机关此后不能以其自身的程序瑕疵为由单方解除合同并要求腾退，而应适用普通的合同规则。
对于租赁已通过直接协议续期的承租人而言，这一点具有实际价值，值得准确查明任何延期是如何形成书面记录的。
公共机构可在规定情形下解除租赁，包括承租人未遵守租赁合同或招标规格书、房产因城市更新需要、公共用途优先级发生变化，或出现紧急状态等情形。
有两点限定十分重要。第一，在合同属于私法合同的情况下，行政机关的解除权是一项合同权利，须依合同行使并受民事法院审查，而非一项不受限制的行政权力。第二，解除合同后寻求腾退的行政机关，在通常情况下必须向民事法院提起诉讼，而不能通过自身决定实施腾退，但适用特定法定行政腾退途径的情形除外。
在发生任何违约之前，更广泛的违反租赁合同的法律后果值得密切关注，因为行政机关针对违约采取行动的能力远比私人出租人更为直接。
承租人可获得的救济取决于争议涉及安排的哪一阶段。
若异议涉及招标程序，或涉及诸如无合同依据而声称实施腾退的决定等行政行为，则应向行政法院提起撤销之诉，期限通常为自送达之日起六十天。如该行为的后果在其他情况下难以逆转，应申请停止执行。
若异议涉及租赁本身，包括不当解除、租金争议、保证金返还或已完成工程价值的请求，则应向民事法院提起诉讼。因无正当理由解除合同而产生的损害赔偿请求亦属此类。
若损失系由行政机关在合同关系之外的行为造成，可基于服务过错或无过错责任向行政法院提出赔偿请求。我们关于服务过错的行政责任与赔偿的指南阐述了这一框架。
由于正确的审理机构取决于实际被提出异议的对象，且两个体系的程序和期限各不相同，因此应在起诉前确定请求的定性。在错误机构提起的诉讼将被驳回，耗费的时间可能占用正确程序的可用期限。
将这一框架与私营部门进行比较的投资者，或许会发现回顾有关土耳其商业用途租赁合同以及面向外国投资者的工业房产租赁的规则会很有帮助，因为二者所提供的保护存在很大差异。
我们代理国际投资者、开发商和运营商处理涉及土耳其公共机构的租赁事务。我们在该领域的工作包括：
通常不是。一方为公共主体这一事实本身并不使合同成为行政合同。依据《国家招标法》授予的租赁，一般而言属于私法合同，土耳其法院已认定公共机构基本上以与私法主体相同的身份作为合同一方。识别行政合同时，考察的是合同是否涉及公共服务的运营，以及是否包含超出私法允许范围的特别条款。
这取决于被提出异议的对象。因租赁关系本身产生的争议，包括终止、租金、保证金和腾退，通常由民事法院审理。对招标程序或合同关系之外作出的行政行为提出的异议，由行政法院审理。在错误的机构起诉将导致被驳回，并可能占用正确程序的可用期限。
不享有，这是最重要的实际差异。国库、基金会总局、省特别行政机构和市政当局可要求依据《国家招标法》出租的房产在租期届满时腾空，无论占用已持续多久，也无论该房产在其他情况下是否属于租赁保护条款的适用范围。
不是。租期届满后继续占用的，您将被视为无权占用人。此后支付并被接受的款项被视为占用补偿金而非租金，并不意味着租赁已续期。这是一种常见且代价高昂的误解，多年此类付款也不会改善您的处境。
在公共房产租赁期满后继续占用这一特定情形下，是的。对于无权占用将收取占用补偿金，并且经行政机关申请，房产所在地的最高民政长官可作出决定使房产腾空，由执法部门执行腾退。这一途径无需法院判决。
公共机构通常会以该撤销为依据解除租赁。您能否获得赔偿以及赔偿范围，取决于撤销的理由、任何一方在招标过程中是否存在过错，以及合同条款。正因存在这一风险，才应在订立租赁之前而非之后对招标的合规性进行评估。
通常不能。在适用的招标程序之外直接向市政当局或国家机构租赁，可能导致该安排无效，且履行并不能补正这一瑕疵。该安排可能被提出异议，包括被被剥夺投标机会的第三方提出异议。如拟采用议标程序，应核实该程序是否适用于该类房产，因为采用不适用的程序构成撤销事由。
条款因资产类型和授予机构的不同而差异很大，工业和基础设施资产的长期安排较为常见。延期通常由公共机构酌情决定，承租人不应在假定必然获得续期的前提下规划投资。如双方同意续期，其书面记录方式可能影响安排的法律性质，应审慎确定。
有可能。若双方彼此之间另行订立一份延长租期的租赁合同，该合同可能被视为不再依据《国家招标法》评估的续期，其后果是行政机关不能以其自身的程序瑕疵为由单方解除合同并要求腾退。因此，准确查明任何延期是如何形成书面记录的十分值得。
房产的定性以及拟采用的授予程序是否适用于该房产；招标规格书的条款，它与合同一并约束您，且往往包含使用限制；您拟从事活动的规划与许可状况；租期和续期机制；担保要求；以及解除条款。上述每一项都可以在您作出承诺之前评估，而事后则难以处理。
这取决于合同和招标规格书，二者往往会规定租赁期满时工程和附着物的处理方式。如二者均未作规定，则适用一般法律，具体情况因工程的性质以及是否经行政机关同意而有所不同。由于对所租公共房产的投资往往数额可观，此事应在合同中明确约定，而不应留待日后争论。
在土耳其租赁公共房产，可以获得在私人市场上往往无法获得的资产；对于合适的项目而言，这一机遇是真实存在的。然而，其法律框架与私人租赁存在重大差异，而这些差异从合同表面上并不明显。
最重要的两点如下。承租人不享有普通租赁法的保护：租赁随租期届满而终止，继续付款不会使其续期，期满后继续占用会使承租人面临依行政决定被强制腾退的风险。此外，争议的审理机构取决于被提出异议的对象：合同事项由民事法院审理，招标和行政行为由行政法院审理，尽管已发布的指南常常作出相反的表述。
这两点都可以通过在一开始进行妥善的架构安排加以管控。一旦发生争议，二者都难以补救。
如果您正在考虑向土耳其公共机构租赁土地或设施，或正在处理因现有安排而产生的争议，专业的法律顾问对于保护您的投资、确保任何请求在适用期限内向正确的机构提出而言必不可少。
