外国人在土耳其出售房产，与土耳其业主相同：契据在地契登记处签署，可亲自到场，也可通过在土耳其领事馆出具或在境外出具并经海牙认证的授权委托书办理。除另有约定外，地契税为申报价格的2%由卖方缴纳、2%由买方缴纳（第492号法律第4号费率表）。个人仅在五年内出售时须缴纳资本利得税（第193号法律Mükerrer第80条）。自2026年12月1日起，现金和转账付款须使用国家安全支付系统；根据第32号决定，居住在境外的卖方可以通过银行将出售所得汇出。
在土耳其出售公寓或别墅的外国人，大多在决定出售时已不在土耳其境内。他们当初在安塔利亚、阿兰亚、博德鲁姆或伊斯坦布尔置业，在那里度过几个夏天，如今希望身在伦敦、莫斯科、迪拜或柏林完成出售，并将款项汇回本国。法律步骤与土耳其业主相同，但对外国卖方而言，有几点做法不同：由谁申请评估报告，授权委托书应如何出具，是否须缴纳资本利得税以及居住在境外的卖方如何申报，以及房款如何汇出境外（房款通常在买方兑换外币后以土耳其里拉支付）。付款规则也在变化：根据《不动产交易条例》的一项修订，自2026年12月1日起，以现金或银行转账支付的房产交易必须使用国家安全支付系统。本文按照卖方实际经历的顺序说明整个流程，以及所涉及的费用、税款和文件。
在地契登记处告吹的交易，通常是因为某个卖方本可在数月前解决的问题。应先从登记簿、您本人的证件以及与房产相关的债务入手。
通过Web Tapu或委托律师，取得最新的地契登记摘录，即tapu kaydı，这是由地契登记局保存的官方记录。核对您的姓名、护照号码和份额是否登记正确，并查看附注栏和声明栏。抵押权、债权人的查封、法院禁令或禁止出售附注，都会阻止交易或使其复杂化。根据《土耳其民法典》（第4721号法律）第1010条，保护争议权利的法院裁定、查封和破产等限制可以附注于登记簿，此后对任何取得该房产的人均具有约束力。买方律师第一天就会看到这些记录，因此您应当先于对方掌握。
根据《地契登记法》（第2644号法律）第26条，当事人的税务识别号码与其身份信息一并记入正式契据。因此，外国卖方需要土耳其税号，通常在购房时已经办理。如果您的护照自购房以来已经更换，请同时携带新旧护照，或能够将二者关联起来的文件，因为登记簿记载的是购房时使用的护照号码。登记簿与护照之间的姓名拼写差异是造成延误的常见原因，可能需要在出售前到登记局办理更正。
结清房产税、物业管理费、水电等公用事业账单以及任何抵押贷款余额，或至少备齐相关凭证。如果房产设有抵押，应与银行商定在过户当天如何结清贷款并注销抵押，因为大多数买方不会为设有抵押的产权付款。
评估报告，即değerleme raporu，是由经资本市场委员会许可的评估公司出具的房产市场价值报告。地契登记处是否要求提供评估报告，主要取决于买方，而非卖方。
根据TKGM第2024/2号通知（最近一次更新于2026年9月28日），评估报告由房产所有人通过Web Tapu申请，报告在地契登记交易中的有效期为12个月。实践中，这意味着当您出售给外国买方时，申请以您作为所有人的名义提交，通常由您的律师或中介代为办理，并在指派评估公司之前在线支付费用。该费用由谁承担，由买卖协议约定。我们的通过Web Tapu申请评估报告指南逐步展示了各个操作界面。
找到买方后，双方就价格、付款方式、过户日期以及各项费用由谁承担达成一致。许多买方会先支付一笔订金。应注意形式要求：根据《土耳其债务法》（第6098号法律）第237条和第4721号法律第706条，不动产买卖合同以及出售预约，只有采用官方形式才有效。私下签署的协议仍可对订金作出约定，根据第6098号法律第177条，该订金推定为定金，但此类协议不能使对方负有转让产权的义务。如果任何一方希望在过户前作出有约束力的承诺，在公证处签署的出售预约是更稳妥的工具，该预约可根据第2644号法律第26条和第4721号法律第1009条附注于登记簿。
出售申请可以向房产登记所在地的地契登记局提出，也可以通过Web Tapu在线提出。Web Tapu是TKGM的门户网站，设有专门的外国用户入口，可用于提交申请、跟踪进度和缴纳费用。登记局审查材料、计算费用并给出预约时间。请备好护照、税号、所需的评估报告、有效的DASK保单、买方为外国国民时的外币购买证明，以及他人代您签字时的授权委托书。
双方或其代理人签署正式契据，即resmi senet，这是由地契登记官员拟定的买卖合同。如果您不会讲土耳其语并亲自到场，实践中登记局会要求宣誓翻译在场。所有权自登记时转移，新的地契通常当天即发给买方。签字之前，房款应已到达您的账户，或已通过下文第8.3节所述的支付系统得到保障，因为契据一经签署，无论您是否已收到房款，产权都归属买方。
地契税，即tapu harcı，由《规费法》（第492号法律）第4号费率表第20(a)段规定。2026年适用的税率为千分之20，即2%，分别向转让方和受让方征收，合计为房价的4%。根据第492号法律第63条，该税按申报价格计算，申报价格不得低于市政当局确定的房产税计税价值。如果事后发现申报价格未反映真实价格，将补征差额，并处以相当于该金额一倍的税收损失罚款。
法律规定双方各承担2%，但双方可以另行约定，而且经常如此。在私人之间的二手房交易中，通常各自承担2%；在以外国买方为主的市场，买方经常被要求承担全部4%。无论如何约定，都应写入订金协议，因为登记局会在签署契据之前收取双方应缴的部分。
| 费用 | 适用于卖方的规则 |
|---|---|
| 地契税 | 依法为申报价格的2%（第492号法律第4号费率表）；分担比例可以协议变更 |
| 申报价格 | 不得低于房产税计税价值（第492号法律第63条）；低报将导致补缴税费并被处以罚款 |
| 房产中介费 | 整笔交易最高为房价的4%另加增值税，除另有约定外由双方平均分担（《不动产交易条例》第20条） |
| 评估报告 | 通过Web Tapu申请时在线支付；由谁承担由双方约定 |
| 资本利得税 | 仅适用于在取得后五年内出售的个人（第193号法律Mükerrer第80条） |
| 增值税追缴 | 仅适用于享受外国买方增值税免税购买新房并在三年内出售的情形（第3065号法律第13(i)条） |
| 安全支付系统费用 | 使用费从支付给卖方的房款中扣除；金额和分担方式由议定书确定 |
| 授权委托书及翻译 | 公证处或领事馆费用；在境外签署时，还有宣誓翻译和海牙认证（apostille）费用 |
关于同样这些数字在买方一侧的情况，请参阅我们关于在土耳其购房费用的文章；读过该文的买方会以此为基础进行谈判。
您无需亲自前往即可出售。第2644号法律第26条允许当事人的意思表示分别在不同的登记局或在TKGM的驻外机构作出，但这一便利在实践中有限，大多数身在境外的卖方会在土耳其指定一名代理人。
有两种途径。在土耳其领事馆办理的，授权委托书依《公证法》（第1512号法律）出具，可直接在土耳其使用。在您所在国家的当地公证人处办理的，如果您的国家是《海牙取消认证公约》缔约国，文件随后须加贴海牙认证（apostille），如果不是，则须办理领事认证；文件还须由宣誓翻译译成土耳其文，并在土耳其对译文进行公证。用于地契登记的授权委托书必须是完整的公证文书，而不是简单的签名认证，并须附有您的近照且由出具机关加盖印章；仅用订书钉附上的照片将被拒绝。
根据第6098号法律第504条，代理人转让不动产或在不动产上设定负担，须有明确的特别授权。授权委托书应以省、县、街区、区块号、宗地号和单元号标明房产，授权以代理人可自行确定的价格或以您确定的最低价格出售，并授权代理人签署正式契据、缴纳规费、申请评估报告和DASK保险以及与税务局办理相关事务。代理人是否可以代您收取房款，值得慎重考虑：更稳妥的做法是要求将款项直接支付至您本人的银行账户。我们的土耳其授权委托书指南详细解释了相关条款和领事馆办理程序。
范围宽泛的授权委托书，是针对居住在境外的业主实施房产诈骗时最常用的工具。应将其限于出售指定房产，考虑设定期限，并将其交给受职业规范约束的律师，而不是按佣金收费的中介。根据第6098号法律第42条，您可以随时撤销授权；撤销时，应通知代理人和登记局，否则善意买方可能仍会信赖该授权。
对私人个人而言，根据《所得税法》（第193号法律）Mükerrer第80条，出售不动产所得的收益，仅在取得后五年内出售时才须纳税。通过继承或赠与取得的房产不适用该规则。根据Mükerrer第81条，如果持有期间生产者价格指数累计上涨至少10%，购置成本可以按该指数调整，近年来这会抵消大部分名义收益。2026年，此类收益的前150,000土耳其里拉免税，其余部分按15%至40%的累进税率征税。
申报途径取决于您的税务身份。居住在土耳其的卖方在次年3月的年度申报表中申报该收益。非土耳其居民且无其他年度申报义务的卖方，根据第193号法律第101条，应在15日内向房产所在地税务局提交专项申报表。您的本国也可能对该收益征税，但须遵守适用的避免双重征税协定。计算方法、指数调整方式和申报表，详见我们的土耳其房产资本利得税指南。
根据《国籍条例》第20条，为投资入籍而购买的房产在登记簿上附有三年内不得出售的附注。附注存续期间，登记局不会办理该房产的过户。该附注何时可以注销以及注销后国籍如何处理，详见我们关于投资入籍后出售房产的文章。
继承人必须先将遗产登记在自己名下方可出售，这需要继承证明书，实践中还需要遗产税完税证明。我们的在土耳其出售继承房产指南介绍了该程序。如第6节所述，继承房产不在资本利得税范围内。
许多外国人依据《增值税法》（第3065号法律）第13(i)条对未在土耳其定居的外国买方的增值税免税规定，从开发商处购买了新房。如果此类房产在三年内出售，卖方必须在办理地契登记交易之前，缴纳当初未征收的增值税及延迟利息。请在定价之前查看您的购房发票。
如果您拥有的是份额而非整套房产，其他共有人享有法定优先购买权。根据第4721号法律第733条，出售须通过公证处通知其他共有人，该权利自通知之日起三个月后消灭，且无论如何自出售之日起一年后消灭。买方会对购买可能被共有人取走的份额心存顾虑，因此应尽可能取得其他共有人放弃该权利的书面声明。
《关于保护土耳其货币价值的第32号决定》第4(g)条禁止土耳其居民在彼此之间的买卖中以外币约定价格，但财政和国库部允许的情形除外。该部的公告允许在买方不是土耳其公民时以外币定价。就此而言，居住在境外的卖方不属于居民，因此该限制不适用于您与居民买方之间；但法定住所在土耳其的外国人则视为居民。
自2022年1月24日起，购买房产的外国国民必须通过土耳其的银行向中央银行出售外币，并在地契登记处出示由此取得的döviz alım belgesi，即外币购买证明。对您的实际影响是，买方会将款项兑换为土耳其里拉，而您通常收到的是土耳其里拉。如果买方正在申请入籍，地契登记处还会要求提供买方向卖方转账的银行凭证，因此应坚持通过银行付款。我们关于外币购买证明的文章说明了买方一侧的情况。
2026年4月29日新增的《不动产交易条例》附加第1条规定，房款全部或部分以现金、电汇或电子资金转账方式支付的，款项必须通过一个使产权与房款同时易手的支付系统。该规定适用于企业以及其他自然人和法人的出售，因此私人外国卖方也在适用范围内。由银行贷款融资的部分房款除外。每笔交易收取使用费，并从支付给卖方的房款中扣除。该系统在2026年7月1日之前为自愿使用，2026年10月1日公布的一项修订将强制实施的起始日期改为2026年12月1日。具体细节，包括不适用的交易以及使用费的金额和分担方式，由贸易部、环境、城市化和气候变化部与一家授权集成商之间的议定书规定，因此应在过户时核实当时的情况。
土耳其对出售所得的汇出没有一般性的资本管制。第32号决定第16(1)条规定，居住在境外的人可以通过银行不受限制地汇出其在土耳其拥有的不动产的收益和出售价款。该决定第4(e)条允许居民和居住在境外的人通过银行向境外汇出外币，并要求银行在30日内向主管机关报告超过50,000美元的汇款（贸易付款除外）。这是汇款后的报告，而不是事先审批。
实践中，决定办理速度的是银行，而不是法律。根据《防止犯罪收益洗钱法》（第5549号法律），银行须识别客户并审查大额款项的来源，因此您可能会被要求提供：
如果您收到的是土耳其里拉，可以在您的银行购买外币并汇出，但汇率会波动，因此应将兑换和汇款安排在出售后紧接着的几天内。携带现金并不是好的替代方案：根据第32号决定第4(f)条，携带超过10,000欧元或等值现金出境须遵守申报规定，未申报的现金可能在边境被扣留。
谨慎的买方或其律师会在付款前核查房产。提前准备好答案，可以缩短交易时间并支撑您的报价。
强制地震保险DASK受《灾害保险法》（第6305号法律）调整。根据第11(2)条，对于属于投保范围的建筑，除非证明存在于交易日有效的保单，地契登记处不得登记与其有关的交易，因此过户时必须有保单。根据第11(3)条，开通供水和供电服务时也会核查DASK，这在出售后立即与买方相关。应约定买方是否以自己名义投保新保单，并向您的保险公司咨询注销您的保单事宜。
注销或转移以您名义开立的电、水、天然气和网络服务，在交接当天抄录最终读数，并要求退还任何服务押金。以书面形式将新业主的信息通知物业管理人，以免继续向您收取管理费。关于房产税，根据《不动产税法》（第1319号法律）第9条并结合第33(6)条，业主变更自下一预算年度起在税务上生效，因此出售当年的税款仍由您承担。
由律师从登记簿核查到出售所得汇出全程处理交易，可以消除其中大部分风险。我们的不动产买卖与地契过户服务专为身在境外的业主设计。
可以。大多数外国卖方会通过在土耳其领事馆签署的授权委托书，或在当地公证人处签署并附有海牙认证和土耳其文宣誓译本的授权委托书，指定一名代理人。
依法，根据第492号法律第4号费率表，卖方和买方各支付申报价格的2%，但双方可以在买卖协议中约定不同的分担方式。
这取决于买方：如果买方以此次购房申请入籍，则始终需要；对于外国买方，登记处一直要求提供；而根据TKGM此前的做法，出售给土耳其公民时不需要。
根据TKGM第2024/2号通知，评估报告可在12个月内用于地契登记交易。
不需要。对私人个人而言，根据第193号法律Mükerrer第80条，不动产收益仅在取得后五年内出售时才须纳税。
根据第193号法律第101条，在15日内向房产所在地税务局提交专项申报表，但本就须提交年度申报表的除外。
可以。第32号决定第16(1)条允许居住在境外的人通过银行不受限制地汇出其土耳其不动产的出售价款。
法律上没有限额，但银行会向主管机关报告超过50,000美元的汇款，并会要求提供证明资金来源的文件。
如果买方为外国国民，其必须通过银行兑换外币以取得外币购买证明，因此您通常会收到土耳其里拉，可以在您的银行兑换回外币。
自2026年12月1日起，房款以现金、电汇或电子资金转账方式支付的，必须使用该系统，但由银行贷款融资的部分以及议定书排除的交易除外。
在三年禁止出售附注仍在登记簿上时不能出售；此后，出售按本文所述的普通程序进行。
根据第6305号法律第11条，交易日必须存在有效保单；买方通常以自己名义投保，您应向您的保险公司咨询注销您的保单事宜。
由卖方缴纳，因为根据第1319号法律第9条和第33条，新业主自下一预算年度起承担纳税义务；双方可以自行约定退还。
只有在委托书明确载明时才可以，更稳妥的做法是要求将房款支付至您本人的账户，并不授予该项权限。
外国人在土耳其出售房产遵循普通的地契登记程序，但居住在境外的卖方需要做更多准备：正确的登记记录和税号、符合地契登记处要求形式的授权委托书、买方需要时的评估报告、关于4%地契税的明确约定、对资本利得税和任何增值税追缴的核查，以及自2026年12月1日起通过安全支付系统的付款路径。根据第32号决定，出售所得可以不受限制地汇往境外，前提是银行收到证明资金来源的文件。
如果您在土耳其拥有房产并计划从境外出售，请在接受报价之前将产权信息和您的时间安排发送给我们。我们可以核查登记簿、准备授权委托书、与买方律师和地契登记处对接，并为出售所得的汇出备齐文件。如需讨论您的出售事宜，请联系我们的法律团队。
