外国人在何种情形下可以在土耳其购买房屋，以及在购买房地产时应注意哪些事项，这是一个非常引人关注且包含重要信息的话题。需要考虑到，外国人在土耳其取得房地产的能力已受到一些限制。
在本文中，我们将详细讨论外国人在土耳其购买房地产时应考虑的因素，以及与取得程序相关的规则和限制。由于本文涉及一个重要话题并包含技术细节，我们建议您仔细研读。
在土耳其购买房地产时，外国人必须注意若干因素。在购买程序的任何环节上所犯的错误都可能对外国人产生不利影响。因此，外国人务必研究在土耳其取得房地产时需要处理的各项因素，并在专业律师的协助下完成购买流程。
外国个人可以在法律条件和限制的框架内在土耳其购买不动产。近年来，外国人对土耳其房地产的兴趣显著增加，尤其是出于住宅、土地、商业地产以及投资入籍的目的。
然而，这项权利并非不受限制。它受到各种法定条款和行政管控的约束。其根本法律依据见于《土地登记法》（Tapu Kanunu）第35条，该条款已多次修订，其中最重要的是2012年废除了对等条件。
1.1. 法律依据：《土地登记法》第35条
规范外国人在土耳其取得不动产的主要规定是第2644号《土地登记法》第35条。根据该条款，外国人的取得受到既定条件的约束，包括适用的程序、限制和行政监督机制。此外：
都在确定适用于任何特定交易的具体条件方面发挥作用。土耳其总统保留施加进一步限制的权力，并且在被认为出于国家安全或公共利益有必要时，可对来自某些国家国民的取得实行彻底禁止。
1.2. 对等条件的废除
在2012年修订之前，外国国民在土耳其取得不动产受到对等条件的约束：只有那些给予土耳其国民在其本国购买房产同等权利的国家的公民，才被允许在土耳其购买房产。
在2012年立法修订之后，这一对等条件被废除。因此，来自更广泛国家的外国国民现在可以在土耳其购买房产，但仍需遵守其余的限制。然而，根据适用法律和总统令的规定，某些特定国家的国民仍适用某些限制，在某些情况下包括彻底禁止或特别许可要求。
1.3. 符合资格的外国国民
特定外国国民是否可以在土耳其购买房产，取决于适用于其国籍的法律框架。根据相关法律和总统令，某些国家的国民可能受到以下约束：
因此，在进行房产购买之前，专门评估个人国籍的法律地位十分重要。
1.4. 外国个人与外国公司之间的区别
外国个人取得不动产与外国公司取得不动产受不同的法律规则约束。外国个人在符合特定条件的情况下可以购买房产，而外国公司的取得则受到更严格的规则和特别许可机制的约束。
此外，依据土耳其法律在土耳其设立的外资公司与直接受外国司法管辖区法律管辖的外国公司之间，存在重要的法律区别。
1.5. 对外国人取得的一般性限制
外国人在土耳其取得不动产适用若干一般性限制。其中最重要的包括：
基于这些原因，外国投资者在土耳其购买房地产之前进行法律审查并评估特定房产是否符合取得资格，具有重大意义。
外国人被允许在土耳其取得房地产。然而，取得须满足若干要求。相关法律见于第2644号《土地登记法》第35条。以下限制适用于外国人在土耳其购买房地产：
除此之外，总统有权施加进一步的限制和限额。在国家总统认为有必要的情况下，可以施加更多限制。这种限制也可能采取彻底禁止的形式。
遵守上述限制至关重要。违反限制的购买是无效的。为在遵守购买限制的同时完成交易，必须聘请律师提供服务。购房者还应了解购买如何有助于通过购房获得居留许可，以及外国人购房增值税豁免的税务优势。
虽然外国个人可以在土耳其购买不动产，但这项权利并非不受限制。适用各种法定限制，尤其是在公共安全、国防、战略区保护以及国家政策目标方面。
因此，在评估外国人的取得时，重要的不仅是房产本身的法律地位，还包括其位置、面积、拟用途以及取得方的国籍。
2.1. 军事禁区
外国国民不得在军事禁区内取得不动产。位于军事设施、战略设施和国防基础设施周边的某些区域被指定为禁区，不对外国人的取得开放。
在办理房产权证的过程中，相关部门会评估该房产是否位于军事禁区内。
2.2. 安全区
某些不动产可能位于特别安全区内。在此类区域，外国人的取得可能被完全禁止，或须满足特别许可要求。
对于靠近边境地区和具有战略重要性区域的房产，安全评估尤为重要。
2.3. 区级百分比限制
对于外国人在特定区内可取得的不动产总面积，适用各种百分比限制。具体而言，外国国民在一个区内取得的不动产总面积不得超过该区私有土地总面积的10%。
这些限制旨在防止外国人所有权集中于特定地点。
2.4. 每人取得上限
外国个人在土耳其全国范围内可取得的不动产总面积，须同时受到所有权管控和国家安全考量的约束。
根据《土地登记法》第35条，外国个人在土耳其全国范围内可取得的不动产总面积不得超过30公顷。然而，该上限可通过总统令加倍至60公顷。因此，在实务中：
都会被额外评估。特别是，当个人在不同城市零星购置多块土地时，其全国持有总量会通过土地登记与地籍总局的系统进行核实。若超出适用上限，房产权证的办理可能无法完成。
2.5. 特别法所产生的限制
适用于某些类型不动产的特别法会产生额外限制。特别是：
基于这些原因，外国投资者不仅必须审查房产的权证记录，还必须审查该房产所适用的特别法律地位。
2.6. 总统令与针对特定国家的限制
在土耳其取得不动产方面，某些国家的国民可能适用特别限制。这些限制由适用法律和总统令确定。根据取得方的国籍，可能适用彻底禁止、地区性限制、面积百分比限制或特别许可要求。
基于这些原因，外国投资者在进行房产取得之前，获取针对其国籍具体地位的最新法律评估十分重要。
作为外国国民在土耳其购买不动产的流程不仅限于签署买卖合同。它是一个多阶段的过程，涉及房产权证程序、银行流程、估值、货币交易以及各种行政程序。
特别是，对权证记录进行彻底的法律审查、调查房产上的任何权利负担，以及从居留或公民身份要求角度进行的资格评估，都具有重大的实务意义。
3.1. 取得税务识别号
在土耳其购买不动产之前，外国国民必须首先取得土耳其税务识别号。以下事项需要税务识别号：
在实务中，可以从相关税务局取得税务识别号。
3.2. 开设银行账户
外国投资者通常会开设土耳其银行账户，用于支付房产购买价款和进行官方交易。银行记录对以下事项尤为重要：
3.3. 房产选择与法律尽职调查
在购买之前对房产进行彻底的法律审查十分重要。特别是，应仔细审查以下各项：
在进行交易之前未能进行充分的法律审查，在实务中可能对外国投资者造成严重损害。
3.4. 房产权证记录的审查
必须详细审查拟购买房产的权证记录。特别是：
都具有重大的实务意义。
3.5. 房产估值报告：更新规则（2024年）
此前，涉及外国国民的所有不动产交易均需强制性估值（ekspertiz）报告。然而，这一要求已被修订。
根据2024年6月13日第2024/4号通函，外国国民的标准房产取得已废除强制性估值报告要求。因此，普通的外国人购房不再需要估值报告。
重要 然而，对于投资入籍申请而言，估值报告仍是一份关键文件。在公民身份申请中，报告价值、权证上申报的价格、银行转账记录以及外汇购买文件都会被一并评估。虚假的销售价格或虚构交易可能导致公民身份申请被拒。 |
来自我们的实务经验 这是我们在实务中遇到的最常被误解的近期监管变化之一。标准购房强制性估值报告的废除，并不意味着估值报告毫无价值：尤其对于公民身份申请而言，权证申报价格、估值与付款证明文件之间的相互关系仍然至关重要。无论一般规则如何变化，我们都强烈建议在任何以公民身份为目的的取得中获取估值报告。 |
3.6. 外汇购买凭证（DAB）
外国购房者须将其外币出售给土耳其银行，并换取一份外汇购买凭证（Döviz Alım Belgesi，DAB）。付款必须通过银行以土耳其里拉向卖方支付。未出示DAB凭证，便无法完成以外国人名义的房产权证登记。
3.7. 土地登记程序
房产买卖交易在土地登记局正式完成。在此过程中：
都会被执行。在涉及外国当事方的交易中，可能需要有宣誓口译员在场。
3.8. 买卖交易的完成
一旦土地登记局的官方程序完成且登记生效，房产的所有权即转移给外国投资者。经土地登记后，外国国民便合法取得该房产所有人的身份。
3.9. 通过授权委托书购买
外国国民也可以通过授权委托书完成房产购买交易。然而，在实务中：
可能引发严重纠纷。因此，在通过授权委托书进行交易时，法律尽职调查和文件审查尤为重要。
外国公司在土耳其取得不动产受到与外国个人取得不同的法律规则约束。特别是，公司的注册地、经营范围、资本结构以及房产的拟用途都具有重大的实务意义。
此外，依据土耳其法律在土耳其设立的外资公司与直接受外国法律管辖的公司之间，存在重要的法律区别。
4.1. 外国公司的直接取得
受外国法律管辖的公司在土耳其直接取得不动产，通常只有在有限的情形下才有可能。此类公司的取得通常与特别法定条款和行政审批流程相关联。特别是：
在实务中都会被纳入考量。在某些情况下，外国公司的直接取得在法律上可能是不可能的。
4.2. 在土耳其设立的外资公司
对于依据土耳其法律设立的外资公司，适用不同的规则。由于此类公司在土耳其法律下被视为土耳其公司，除有限的例外情形外，它们通常适用于对土耳其公司适用的不动产取得规则。然而：
在实务中也可能被单独评估。
4.3. 以公司名义办理的土地登记程序
要以公司名义办理房产权证交易，代表公司之人的授权身份必须通过官方文件予以确立。特别是：
都具有重大的实务意义。外国公司的文件通常需要在提交之前经过公证和海牙认证。
4.4. 适用于公司的特别许可与限制
外国公司取得不动产在某些情况下可能须经过特别许可流程和行政监督。特别是：
会产生各种限制。此外，在某些行业经营的外国公司可能适用特别法定条款和许可机制。
通过房地产投资取得土耳其公民身份，近年来已成为外国投资者在土耳其最受青睐的投资途径之一。购买房产价值超过特定金额的外国个人，在满足所有适用法律条件的情况下，有资格通过例外归化途径申请土耳其公民身份。
然而，以公民身份为目的的房地产投资所受到的法律和行政审查，远比普通的房产买卖交易更为全面。特别是，正确确定投资金额、通过银行系统支付购买价款、房产是否符合公民身份目的的资格，以及权证记录上是否存在所需的批注，都至关重要。
此外，虚伪买卖、欺诈性估值报告、将同一房产用于多个公民身份申请，以及不规范的付款程序，在实务中都可能导致公民身份申请被拒。
因此，在为公民身份目的购买房产之前进行彻底的法律审查、对房产的法律地位进行专业评估，以及在专家支持下完成整个流程，都具有重大意义。
5.1. 公民身份的条件
为通过房地产投资取得土耳其公民身份，必须同时满足适用法律所规定的所有条件。这些条件包括：
公民身份申请不仅仅从房产权证的角度进行审查；它们还须就银行记录、估值报告和官方文件接受详细审查。
5.2. 最低投资金额
对于基于房地产投资的公民身份申请，所购房产必须具有适用法律所规定的最低投资价值。
根据自2022年5月13日起施行的法规，为例外取得土耳其公民身份而购买的房产价值必须至少为 USD 400,000（或以另一种货币计的等值金额）。低于此金额的投资不符合公民身份申请的资格。在实务中：
都会被一并评估。虚假的销售价格或虚伪交易可能导致公民身份申请被拒。
也可以将多处房产一并评估，以满足投资条件。
5.3. 禁售期
为公民身份目的购买的房产适用三年禁售期。根据《土耳其公民身份法实施条例》，该批注作为一项承诺登记在权证记录上。在三年期限届满之前移除该批注（注销）或转让房产，可能导致已取得的公民身份被撤销。在实务中，以下情形会受到特别审查：
5.4. 取得合格证书（Uygunluk Belgesi）
在提出公民身份申请之前，必须取得一份合格证书（uygunluk belgesi），以证明该房地产投资符合适用法律。在此过程中，相关部门会对以下各项进行详细审查：
尤其具有实务重要性的是，同一房产此前是否曾被用于另一项公民身份申请。
5.5. 公民身份申请流程
一旦房地产投资完成，外国投资者便可提交公民身份申请。在申请过程中，以下文件将提交给相关部门：
申请不仅从形式方面接受审查，还须就安全、公共秩序以及投资的真实性进行审查。
5.6. 公民身份申请被拒的理由
在实务中，公民身份申请可能因各种原因被拒，包括：
安全调查和公共秩序评估在公民身份流程中也发挥着重要作用。
5.7. 不符合公民身份申请资格的房产
并非每一处房产都符合公民身份申请的资格。以下类别在实务中会带来严重风险：
基于这些原因，在为公民身份目的购买房产之前，以下各项至关重要：
5.8. 分时度假与楼层地役权限制
对于公民身份申请，受区分所有权（kat mülkiyeti）约束或已取得建筑许可（kat irtifakı）的房产更受青睐。当公民身份申请以一块空地为基础时，适用特定的项目条件。此外，具有分时度假性质的房产不被视为符合公民身份目的的资格。
5.9. 卖方国籍与"转售"禁止
作为公民身份取得对象的房产，不得由买方从其本人的配偶、子女或另一名相同国籍的外国国民处购得。此外，在取得公民身份后将房产回售给原卖方（或与原卖方有关联的人），可能被视为虚伪交易（muvazaa），并可能构成撤销已取得公民身份的理由。
在因外国人取得不动产或因公民身份流程而产生的纠纷中，管辖分支视纠纷的标的以及被提起诉讼的机构而有所不同。为避免诉讼请求因程序原因被驳回，这一区分至关重要。
6.1. 公民身份申请的拒绝或撤销（行政法院）
基于房地产投资的公民身份申请被拒、拒绝签发合格证书，或随后撤销公民身份，都属于行政行为性质的事项。在此类纠纷中：
6.2. 因房产买卖与登记而产生的纠纷（民事法院）
诸如未对所购房产进行登记、违反买卖合同、权证记录错误，或尽管满足公民身份条件但未转移所有权等私法纠纷，属于：
外国人在土耳其购买房屋的条件至关重要，且有若干基本问题需要考虑。
当外国人提交在土耳其购买房地产的申请时，该申请可能被拒。在这种情况下，该个人可以向土地登记局所隶属的地区总局提出异议。当房产为共有时，了解hisseli tapu 共有产权的权利与规定，以及楼层地役权与区分所有权的规则，也十分重要。
并非每一位外国国民都可以不受限制地在土耳其购买房产。根据适用法律和总统令，某些国家的国民可能受到彻底禁止、地区性限制、百分比限制或特别许可要求的约束。法律地位因国籍而异，在进行购买之前应获取针对具体情况的法律评估。
在2024年6月13日第2024/4号通函发布之后，外国国民的标准房产取得已废除强制性估值报告要求。对于普通购房，估值报告不再是强制性文件。然而，对于投资入籍申请，估值报告仍是一份至关重要的文件，无论是否正式要求，我们都建议获取一份。
根据自2022年5月13日起施行的法规，权证上申报的最低投资价值为 USD 400,000（或以另一种货币计的等值金额）。低于此金额的投资不符合公民身份申请的资格。可以合并多处房产以满足该门槛。
不可以。作为公民身份申请对象的房产，不得从申请人本人的配偶、子女或另一名相同国籍的外国国民处购得。
不可以。在提出公民身份申请时，一项三年禁售批注会被登记在权证上。在这三年期限届满之前出售、赠与、转让或以其他方式处分该房产，可能导致已取得的公民身份被撤销。
不可以。此前曾作为公民身份申请对象的房产，不能被后续买家用作新的公民身份申请的依据。此外，任何由已通过投资途径取得公民身份之人所拥有的房产，一旦出售，都不能成为新的公民身份申请的对象。
直接受外国法律管辖的公司直接取得不动产，通常只有在有限的情形下才有可能，且往往与特别法定条款相关联。依据土耳其法律在土耳其设立的外资公司通常被视为土耳其公司，除有限的例外情形外，适用于对土耳其公司适用的不动产取得规则。具体规则取决于公司的性质、其经营范围以及所涉及的房产。
如果买卖合同已完成但房产权证未登记在您的名下，这构成一项私法纠纷。您可以在不动产所在地的民事法院提起撤销权证并重新登记之诉。当交易具有消费性质时，消费者法院可能具有管辖权。由于存在时效期间，应及时获取法律意见。
由此可见，外国人在土耳其取得房产时必须考虑的因素众多且至关重要。若遗漏其中任何一项风险，都可能造成无法挽回的错误。为保障您的产权并避免问题，您还可以参阅我们关于购买期房时保障房产权证所有权的指引。为避免任何差错并实现预期结果，聘请像我们这样经验丰富的律师提供服务至关重要。您可以查看我们的法律服务页面，并立即联系我们预约咨询
另请阅读；在土耳其房产中介佣金是多少
